《港灣商業觀察》李鐳在房地産還處於調整之際仍高度吸引著投資者以及普通人的密切關注。一方麵惠譽如何看待當前房地産市場？

發表日期 4/9/2022, 4:09:35 PM

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趣味新聞網記者特別報導 : 《港灣商業觀察》李鐳在房地産還處於調整之際，仍高度吸引著投資者以及普通人的密切關注。一方麵，原本近期應及時公布年報信息的不少內房企，紛紛宣布由於種種原因而延期。這可以說是曆史上首次如此之多。另一方麵… .....

《港灣商業觀察》李鐳

在房地産還處於調整之際，仍高度吸引著投資者以及普通人的密切關注。

一方麵，原本近期應及時公布年報信息的不少內房企，紛紛宣布由於種種原因而延期。這可以說是曆史上首次如此之多。

另一方麵，市場端成交量低迷，銷售額、銷售麵積以及銷售均價仍在下行。不過，相對而言的好消息是，因城施策下，不少城市正持續放鬆調控政策。

從地産企業本身來看，近期萬科董事局主席鬱亮以及碧桂園總裁莫斌的發言，一度成為行業風嚮標。

鬱亮說，“2021年萬科業績錶現不好,讓股東失望瞭,在這裏我嚮52萬名萬科股東錶示道歉；萬科已取消集團閤夥人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前綫。”

莫斌則談到：“2021年是近10年中房地産市場波動最大的一年，所有的調控政策都是為瞭維護房地産市場的長遠健康發展。”

發不齣年報，債務違約潮仍在蔓延，保銷售背後也是保活著，未來很美好，種種復雜的情緒糾纏在一起。

普通人擔憂的莫過於是否如期交房，是否踩坑，以及未來市場走勢如何。

多方共振下的房地産，顯然也備受全球評級機構關注，這尤其錶現在國際三大評級機構惠譽、穆迪、標普身上。

評級機構對市場信心的作用不可謂不大。誠如知名專欄作傢弗裏德曼所說，評級機構可以用債券降級毀滅一個國傢。

如何看待當前房地産走勢，《港灣商業觀察》日前對話瞭惠譽評級高級董事及大中華區房地産評級聯席主管鄭俊英。

惠譽評級高級董事及大中華區房地産評級聯席主管鄭俊英先生

鄭俊英曾在倫敦和香港就職於蘇格蘭皇傢銀行企業融資及風險管理部。加入惠譽前，他在花旗集團亞太區信貸評級顧問團隊擔任董事。鄭俊英持有斯坦福大學經濟學學士學位。

《港灣商業觀察》：從近期眾多房企披露的2021年財務數據，以及今年銷售指標來看，普遍都不容樂觀。惠譽此前認為，2022年閤同銷售額將較2021年縮減10%-15%，平均售價下滑約5%。惠譽是否還堅持這樣的看法？或是在此基礎上加以調整？

鄭俊英 ：惠譽對於2022年銷售額的預測是基於2021年下半年的實際銷售情況。我們此前假設2022年上半年的銷售和整體融資情況不會有改善，到下半年纔有起色。今年一二月份的房企銷售的確不理想，但由於今年一二月份銷售同比降幅受到過去兩年基數的影響，我們要觀察三四月份的銷售情況再考慮做齣調整。

《港灣商業觀察》：我們注意到，實際上，今年以來，無論同比銷售，還是環比銷售，其實下滑態勢都較為嚴重。在此背景下，房企除瞭賣資産或大幅降價之外，似乎在保銷售以及保現金方麵能做到並不多，即便大幅降價，但市場信心仍然不足。惠譽整體如何看待當前這種局麵？房企到底還能做些什麼？

鄭俊英 ：這需要政府在政策上提供更多支持。房企大幅降價會加速惡性循環，如準買傢預期房價會持續下滑，他們更偏嚮會采取觀望態度。中國房地産還有龐大的需求，挽迴買傢的信心會幫助推動良性循環。

《港灣商業觀察》：惠譽仍在不斷下調不少房企的評級。而今年來看，似乎違約潮仍在繼續。惠譽如何看待今年的內房企的違約風險？是否比2021年更為嚴重？

鄭俊英 ：這要看流動性問題是否可以盡快解決。很多民營房企已違約或者已受到巨大的流動性壓力。如資本市場持續關閉和流動性沒有改善，違約潮和流動性壓力有可能持續，甚至擴大到較高評級的民營房企。

《港灣商業觀察》：實際上，2021年底時，很多人談到，中國房地産最壞時刻已經過去。當然，房地産事關很多行業。從整個宏觀麵來看，惠譽是否認為最壞時刻已經過去？

鄭俊英： 還沒有過去。一二月份的銷售比市場及房企的預期弱，因此也加劇瞭房企的流動性壓力。

《港灣商業觀察》：目前賣資産是不少房企的選項，不過，市場似乎也不缺優質資産。中國房地産非常激烈的洗牌潮真正到來？未來房地産市場是否會齣現比如幾十傢集中度比較高的情況？

鄭俊英 ：市場整閤的確已齣現，而且集中度會提升。雖然最近的土地招拍掛大部分為國企參與，但民企在資産處置的速度比預期慢。國企在考慮收並購的時候也有自己的財務和迴報考慮。

《港灣商業觀察》：物業類公司近年來上市頗多，估值似乎也比房地産本身更具優勢，惠譽如何看待物業類公司的未來盈利能力？物業類更大的想象空間有哪些？

鄭俊英： 由於我們隻評一傢物業管理公司（碧桂園服務），所以不能從行業的角度來評論。但在碧桂園服務的評級中，我們預計公司會進行一些並購，這對公司的未來財務狀況會帶來不確定性。但公司本身的業務會持續穩定。

《港灣商業觀察》：惠譽如何看待房企真正的核心能力？未來哪些類型的房企有望健康持續發展？

鄭俊英 ：國有房企或者有國企參股的民企應該會有較好的流動性支持和融資渠道。民企方麵，財務穩健，財務透明度和公司治理良好的房企相對會有能力持續發展。

《港灣商業觀察》：各地今年以來已經在紛紛放鬆調控，惠譽認為，這種措施當下有多大程度上有助於市場信心恢復？或者說，未來真正要信心迴暖，無論中央，還是地方，還要有哪些措施齣台？

鄭俊英 ：人民對房屋還有一定的需求，但需要政府措施釋放。二月份多地房貸首付比例降低瞭，理論上會釋放多一些需求，但要看三四月份的銷售有反映齣來。另外，一二綫城市的限購令還是非常嚴格。放鬆限購措施也會釋放需求。（港灣財經齣品）

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按照《鄂爾多斯市人民政府關於解決城鎮國有土地上房屋權屬登記等曆史遺留問題有關事宜的通知》（鄂府發〔2019〕100號）的文件精神，為進一步解決城鎮國有土地上房屋權屬登記等曆史遺留問題，切實保障廣大群眾閤法權益，盡快辦理老百姓房屋産權登記手續，特通知以下小區可以由開發企業和購房人持相關轉移登記申請材料，共同到不動産登記大廳辦理房屋産權登記手續，小區名單詳見下錶：具備辦理新建商品房轉移登記項目錶 �� 溫馨提示業主和房地産開發商工作人員共同到東勝區市民服務中心三樓市不動産登記中心申請.......

公司雙免優惠你知道多少？今年核定徵收120萬免徵稅收

業務是流程，財稅是結果。稅籌問題韆韆萬，稅瞭吧幫你找答案。今年已經是疫情的第二個年頭瞭，它對經濟的衝擊是非常大的，很多實體店都相應受到一定程度的影響，也齣颱瞭相應的扶持政策幫助企業渡過難關。今年特彆是針對小規模納稅人企業的扶持力度是最大的，你所知道的它們都做瞭，小規模納稅人企業也是最為脆弱的，疫情可能幾個月時間就讓公司破産瞭，彈性很小，在這種情況下，如何破局呢？小規模納稅人企業今年的增值稅的普通發票已經是免徵瞭，額度是500萬一年，如果超過將自動升級為一般納稅人企業，無法逆轉，增值稅普.......

真的不用還房貸？

睿問Reve Mgt商務【大灣區財訊-熱點】綜閤權威資訊編輯報道：部分人群受疫情影響不能按時還房貸怎麼辦？工、農、中、建、交五大行7日獨傢迴應新華社記者，對受疫情影響的個人住房貸款客戶，可提供包括延後還款時間、延長貸款期限、調整賬單計劃等在內的服務支持。中國工商銀行錶示，對於受疫情影響的個人貸款客戶，給予個人貸款延期還款服務支持，延期還款期間，客戶不列入違約客戶名單，同時對客戶做好徵信保護，持續加強客戶服務。中國工商銀行圖片來源搜狐中國農業銀行錶示，對於因疫情原因提齣延後還款時間、.......

深圳坪山3棟村統建樓【金沙花園】有燃氣，1：2地下停車場，

深圳坪山3棟村統建樓【金沙花園】可落戶，有燃氣，1：2地下停車場，均價15388元/平，首付五成，分期5-8年樓盤簡介深圳3棟村統建樓《金沙花園》 12月26日誠邀各界成功人士蒞臨品鑒當天驚喜多多，摺扣多多均價15388元/平本項目為2梯3戶丶戶戶南北朝嚮丶純正花園小區，低容積率僅2.0丶低密度綠化率70%丶建築設計丶樓盤質素媲美一綫地産通燃氣、地下停車場 ―――――――――――――― 周邊方圓2公裏之內有8傢上市公司學校丶遊樂場丶大型商場地鐵口14號綫/沙田站600米 .......

5.41億起！黃岩北院大道以東、世紀大道南側地塊4月29日網拍

新浪樂居颱州訊 2022年4月8日，颱州市自然資源和規劃局發布颱土告字【2022】017號公告，決定以拍賣方式齣讓黃岩區新前街道北院大道以東、世紀大道南側地塊的國有建設用地使用權。拍賣時間：2022年4月29日10時。地塊起始價54100萬元，以8000元/�O迴購地塊內所有商業用房，建築麵積不少於15000�O。起始樓麵價約5690元/平(未考慮配建等因素)。地塊設置瞭最高限價70300萬元，達到最高限價時樓麵價約7394元/平(未考慮配建等因素)。配套用房初始麵積100平方米，配套.......

阪田五和地鐵口和磡村，五和新村【五和大苑】

阪田五和地鐵口100多米【五和大苑】4月6號隆重開盤精緻兩房首付一半48萬起/套樓盤簡介阪田【五和大苑】 4月6號隆重開盤五和地鐵口100多米臻品戶型，廚衛分離戶型方正戶戶有陽颱通風采光一流精緻兩房一廳：首付一半48萬起/套可租3300元起豪華三房一廳：首付一半72萬起/套可租4200起開發商提供無條件貸款不查徵信不看流水不用社保隻需提供身份證就批款首付一半貸款，分期1~5年利息4厘.利息4裏必買幾大理由 1、交通：雙地鐵物業五和站0距離，地鐵10號綫直.......

很多傢庭都從高層搬到多層，究竟是何原因？過來人說齣三點硬傷

自從1998年房改後，我國房地産行業一直在不斷發展，而在這些年裏，我國的樓市可謂是非常繁榮。尤其是在城鎮化快速推進的時期，我國大量農村人口湧入到城市當中，使得樓市購房需求不斷增加。根據數據顯示，2000年，我國的城鎮化率隻有36.2%，而到瞭2020年時，我國的城鎮化率已經達到瞭63.89%。這也就意味著，現在我國城鎮常住人口已經占據瞭總人口比重的63.89%。如果按照我國14億人口來計算的話，相當於這二十年裏，每年都有兩韆萬農村人口湧入到城市當中。這也就意味著，每年都有大量的農村人口需要在.......

碧桂園4月管理會議：全競提升擁抱科技智慧建造

全文共2028字，閱讀全文約6分鍾 4月8日，碧桂園集團召開月度管理會議，集團董事局主席楊國強分享瞭閱讀福特汽車創始人亨利・福特自傳《我的生活與工作》的一些感悟：“我們要像福特造汽車一樣將每個施工過程都做得精細，包括每個流程環節、工廠的布局，都體現著嚴謹的邏輯思維，做到精準高效。” 這次會議明確2022年是碧桂園科技智慧建造全麵落地的一年。楊國強強調集團上下要全麵擁抱科技智慧建造：“我們要對這個社會有所貢獻，投身於造福人類的偉大事業。”“我們要順應時代的潮流，對國傢的發展充滿信心，思考如何走齣.......

因疫情影響能否延期還房貸？六大行迴應

近期，不少人反映，疫情的持續對個人收入産生影響，齣現瞭房貸還款睏難的問題。近日記者從工、農、中、建、交、郵儲六傢國有大型商業銀行獲得獨傢迴應：受疫情影響，滿足條件的客戶，可申請房貸延期還款。受疫情影響較大的幾類人員可以申請房貸延期還款，包括因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員；參加疫情防控工作人員；受疫情影響暫時失去收入來源的客戶。對於延期還款，各傢銀行齣颱瞭不同的政策。 ■ 中國工商銀行對於因為受疫情影響的個人貸款客戶，給予個人貸款延期還款服務支持。延期還款期間.......

人大財經委：房地産稅定可降房價

加國房價熱過頭今年估降溫

新星宇控股三度艱難上市路：嚴重依賴本地市場且“後院失火”

延續Q4低迷房企錢荒窘境加劇

房市榮景陸三大地産商全年大賺5兆台幣

鄭俊英渡過性愛影片風波將來台清點「財産」