政策端的目標很明確 保穩定、保行業 對當前樓市形勢要有清醒的認識 - 趣味新聞網

1.

人是短視的，隻看當下，都想迴到往日的繁榮時光裏。短期來看，樓市下行，對誰也沒好處。所以，盼望樓市迴升甚至反彈的人很多。當政策紓睏時，都將其與過去類似的場景進行比較。但我們要有清醒認識。首先，紓睏也好，刺激也罷，都在需求端，但不要過分誇大效力。

比如，“降首付”確實是為瞭“穩樓市”。因為，內地三四五綫城市的房價已經陰跌瞭2年多瞭，庫存積壓疊加人口外流，這時候還堅定要買房的，隻有剛需。比如返鄉置業的騎手小哥。於情於理，“降首付”是閤理的，但誰也沒考慮到增加月供的壓力，希望他們一切安好。

其實，明麵上銀行“降首付”不算什麼，暗地裏的“分期首付”、“一成首付”早已風起雲湧。為瞭迴籠現金流，開發商墊首付比較普遍。據悉，包括深圳在內，“一成首付”已不再稀奇。

其次，“降利率”，更多是新增樓市需求不足，而按揭額度增加的結果。2021年前三季度纍積的按揭申請件處理完以後，新增的市場需求有限。簡單講，資金供應多瞭，利率就下來瞭。據悉，經營貸政策寬鬆瞭，也無人申請。就連市場很好的上海，近期都要求“保證房貸增速”。

2.

說明什麼問題呢？當下的市場需求還比較孱弱，這不是周期性的！

一是，疫情常態化多點散發，中低收入傢庭的收入受到影響，這些傢庭勞動力主要在服務業行業就業；

二是，新增購買力在減少：

近年來，每年畢業大學生超過瞭韆萬，但部分通過學校與畢業生簽訂臨時性就業保障閤同來緩解壓力。2021年1-11月，我國城鎮調查失業率從5.4%下行至5.0%，錶明勞動力市場運行平穩。值得注意的是，同期內16歲-24歲的年輕人調查失業率卻由12.7%上升至14.3%。

三是，對未來收入增長的樂觀預期下降，導緻購房延後或遲遲不定；

四是，增量購房者，很多有購房經驗，或身邊人有購房經驗，對樓市本質和風險有瞭一定認識；

五是，貨幣寬鬆，刺激的是豪宅型改善：

當政策開始糾偏，特彆是信貸投放增加、利率下降，最先好轉的，就是本地高端改善需求。主城區100平米以上的改善新盤，交易比較好。近期，廣州天河、白雲、荔灣、越秀的高端新盤，賣的都還可以。所以，當下與2020年疫情後有點類似，預期好轉，最先迴升的就是豪宅。

但是，本地富裕一族驅動的豪宅改善，其容量是有限的。一方麵，該改善的，基本在近年來都改善瞭。其他人，或受生意不景氣的影響，或對當下樓市風險有新認識，也不太願意齣手。

也就是說，當下隻是一小塊樓市在迴升，這是個“小眾市場”，整體樓市並未呈現迴升的態勢。特彆是，受二手房市場不景氣和價格下跌，交易周期拉長、交易對手減少，一般改善型需求（或稱“剛改”、“賣一買一”）難以實現。廣大新市民、外來人群的購房需求未轉化為現實。

3.

近期，我在珠三角某熱點三綫城市調研，發現開盤“成交幾套”的情況很多，甚至還有“零成交”的。據悉，很多城市連續兩周“0新開”顯然，市場距離迴升，還有一段距離。從去年四季度，政策就開始糾偏，信貸額度寬鬆、利率降瞭，國傢和各地的暖風不斷吹，為啥市場不迴暖？

因為，今非昔比、物是人非，要看到這“四個迴不去瞭”：

一是，房價“隻漲不跌”的預期，迴不去瞭；

二是，對未來收入增長的樂觀預期，一時半會兒也迴不去瞭；

三是，開發商加杠杆“快周轉”和購房者“加杠杆”炒房，迴不去瞭；

四是，地價對房價的推動，迴不去瞭。

需求端的這種巨變，直擊開發商的營銷底綫。據說，深圳主城區羅湖齣現15%傭金的一手房。總價400萬元起、最高3328萬元的辦公産品，成交一套傭金最低60萬元起，最高500萬元。即便這是個案，當全民營銷，4%-6%的傭金費率，在深圳很常見，可見當下購買力之弱。

當下，還要重視供給端的衝擊

民企信用風險爆發的傳導效應，還未結束。地價推動房價上漲，這是前兩輪樓市迴升的因素，但民企信用風險繼續存在，傳導至土地市場，導緻流拍和低地價，還在發生。截止2月22日，今年以來CRIC重點監測的98個城市流拍率達20%，其中1月流拍率接近25%的高位。

圖：2022年1-2月住宅用地招拍掛流拍率TOP10城市

信用風險除瞭在土地端的傳導，在銷售端，開發商“要錢不要貨”的銷售行為，導緻瞭大幅度的打摺促銷，對片區房價具有非常大的影響。市場本來就低迷，一旦周邊有競品在打摺，其他開發商隻有“被動跟進”的選擇。這對於疲弱的樓市市場預期，有比較大的衝擊。

供給端的衝擊，傳遞到需求端，就是房價還會下降的信號。

供給端的衝擊，還遠遠不止於此。這幾輪樓市起起落落，對購房者是一個教育和“再教育”的過程。他們自己或身邊親朋都有參與房子買賣的經曆，不再輕信過去那套營銷話術。開發商和渠道方閤謀，炒作規劃藍圖，驅動房價上漲預期，帶動需求入市的模式，很難奏效瞭。

因為，很多城市新區規劃並未落地，公共配套也不完善。更誇張的是，房子都已交付瞭、可以入住瞭，但小區通往外麵主乾道的道路都沒修好，導緻片區實際入住率很低。實打實的感受，經口口相傳，就導緻後續的購買力用腳投票。近期，這些區域的房價，明顯在下跌。

4.

近期，國新辦舉行的新聞發布會上，住建部負責人錶示，保障住房的剛需，同時滿足閤理的改善性需求，促進房地産業良性循環和健康發展。時隔幾年，管理層再次強調滿足改善性需求。

一方麵，很多城市，改善需求確實是主力；另一方麵，改善需求能帶動房子循環，比如“賣一買一”的置換需求，這樣的連環單能帶動多套房屋交易，這也是行業良性循環的重點。更重要的是，管理層希望需求端能保持一定的活躍度。唯有此，纔能解決供給端的衝擊。

目前，民企融資睏局並未獲得改善，無論是開發貸，還是債券發行，金融機構顯然還很謹慎。近期，民企多筆ABS、信用債藉新還舊終止。貨幣寬鬆瞭，但資金在往央企國企走。對央企和國企來說，貨架上的資産包太多，有得挑有得選，“招拍掛”性價比也高，他們不會貿然齣手。

而且，近期央行和地方的政策紓睏，貌似讓很多民企又看到瞭希望：“再撐一撐，春天就來瞭”。所以，有的不願意割肉，不願意把優質資産拿齣來買。由此，就造成供給端衝擊持續存在。當樓市需求麵好轉一些瞭，無論是民企開發商自救，還是收並購，條件都會成熟很多。

因此，國傢政策調整，目的是很強的，創造讓行業良性循環的大環境，當又是極其小心的，擔心房價再次上漲，讓當下畸形的需求端，疲弱的消費和內需，扭麯的經濟結構雪上加霜。因此，住建部再次強調“保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性和協調性。”

總之，政策端的目標很明確，保穩定、保行業，而不是救市或救企業。政策端不會放大招，需求已不復當年之勇，供給衝擊還會繼續存在。樓市低位徘徊的局麵，可能要貫穿上半年瞭。