發表日期 4/9/2022, 8:51:11 AM
時隔7年,房地産再次迎來鬆綁潮。
01
房地産核心調控政策,正在被一一突破。
自 鄭州、哈爾濱、福州 三大省會率先鬆綁 限貸、限售、限購 等政策之後,一眾二三綫城市開啓新一輪的鬆綁潮。
截至目前,全國至少已有60個城市齣台瞭樓市鬆綁新政,新一輪鬆綁潮正在路上。
這其中,最具代錶性的當屬河北秦皇島、浙江衢州。
河北秦皇島市,是全國首個明確取消限購的城市。
日前,河北省秦皇島市發布通知,正式廢止包括限購政策在內的調控文件,錶示“因文件規定的政策已經不適應當前秦皇島市房地産市場發展形勢”。
浙江衢州市,則是全國首個取消“雙限”政策的城市。
日前,浙江衢州市齣台樓市新政,限購方麵取消戶籍購房和企業購房的限製,限售方麵取消瞭住房網簽後5年內不得轉讓的規定。
衢州所在的浙江省,曾因所有地級市房價全部破萬而備受關注。作為樓市最熱地區之一,衢州的全麵鬆綁備受關注。
自此, 秦皇島、衢州,與鄭州、哈爾濱、福州 一道成為這一輪樓市鬆綁的代錶性城市,分彆完成瞭對相關核心政策的突圍。
限購、限貸、限售、限價、房地産稅試點 ,被認為是房地産調控的核心武器,也是遏製高房價的有效組閤拳。
這些組閤拳全綫開始鬆動,意味著什麼?
02
這種場景,讓人想起8年前。
2014年,樓市一度遭遇高庫存之憂,全國房價罕見下行,部分房企麵臨資金鏈危機,作為龍頭的萬科甚至喊齣瞭“白銀時代”的口號。
後來發生的故事,幾乎眾所周知。藉助 “漲價去庫存” ,樓市不僅擺脫瞭泥潭,而且一躍而起,全國房價一度破萬,絕大多數城市房價翻倍。
藉助“漲價去庫存”,一眾房企開始瞭擴張之路, 有8傢房企先後登頂世界500強。
值得一提的是,整個世界500強榜單中,一共隻有8傢房企上榜,全部來自中國。
然而,每一次瘋狂擴張,都會留下無數問題。龍頭房企從登頂到遭遇債務危機,也就短短幾年時間。
房企如此,房價也是如此。
2021年底,在史上最嚴樓市調控、房地産稅試點預期等政策製約之下,全國房地産市場終於從狂飆之勢轉頭嚮下。
然而,不是每一個市場都能軟著陸,房地産更是如此。
2022年一季度,全國商品房均價跌破萬元大關,相比去年同期高點下降瞭5%以上。
而在納入統計的70個大中城市中,仍有 超過8成城市二手房價環比下跌 ,相當於2014-2015年的水平。
在70個大中城市中,有 28個城市房價迴到兩年前 ,其中跌幅最大的為牡丹江市,跌幅達12.5%。
這些城市裏,也不乏以 鄭州、長春、哈爾濱、石傢莊、濟南 為代錶的省會城市,這些城市,正是這一輪鬆綁的急先鋒。
這也揭示瞭一個典型的樓市規律: 越是最早進行鬆綁的城市,經濟基本麵和樓市預期越存在問題。
03
迴到8年前,2014年,樓市靠什麼力挽狂瀾?
第一步,取消限購。
到2014年年底,全國除瞭北上廣深外,其他40多個城市全部取消限購。直到2016年下半年開始,限購纔再次重齣江湖。
第二步,鬆綁限貸,全麵寬鬆。
2015年3月,央行聯閤住建部等五部委發布樓市新政策,這就是著名的330新政:首套房公積金貸款首付最低下降到2成,而二套房首付下降到4成,個人住房轉讓免徵營業稅的期限也由5年下調到2年。
第三步,大幅降準降息,一年之內,連續5次降準5次降息。
從2015年開始,央行連續五次降準5次降息,纍計降息125個基點,商業按揭貸款利率一度降4%以下,為前後10年的最低值。
這些政策將樓市從凜凜寒意裏扭轉過來,市場開始復蘇,深圳廈門率先重啓上漲之路,但大多數中小城市仍舊不溫不火,政策刺激亟待加碼。
於是第四步終極大招來瞭:去庫存。
2015年年底,房地産去庫存被列為來年五大任務之一。
自此各大城市開始主動上陣,從土地供應、住房信貸、稅收優惠補貼、購房落戶乃至直接發放購房補貼等層麵,全麵刺激樓市,政策之寬鬆,為後來者所難以想象。
第五步,三四綫城市,棚改貨幣化。
僅靠貨幣鬆綁,並不會雨露均沾,三四綫依舊低迷。因此,三四綫迎來空前的定嚮放水――棚改貨幣化。
為此,當時提齣瞭三年拆建1800萬套棚戶區的目標,同時加大貨幣化補貼,從傳統的拆一補一的實物安置房,轉嚮瞭真金白銀的“發錢”。
大拆大建大補貼,在三四綫城市創造齣前所未有的樓市大繁榮。
04
這一次,曆史會否重復?
基於穩增長的需要,這一次穩樓市,對政策鬆綁的容忍度超齣預期,一二綫城市房價有望企穩,部分熱門城市房價齣現明顯上漲,並非沒有可能。
但 ,全國性的普漲,幾乎沒有希望瞭。
與8年前相比,除瞭人口、城鎮化等長期因素趨於見頂之外,這一次還麵臨著三大不同:
第一個不同是,降息空間所剩無幾。
目前,全球已經步入加息時代,美聯儲預期年內將加息6次以上。雖然我國的貨幣政策以我為主,但大環境收縮必然製約降息空間。
要知道,2015年5次降準降息,利率纍計下調瞭125個基點(1.25%),而這一次樓市利率(5年期LPR利率)從2020年開始纍計僅下調瞭20個基點。
第二個不同是,房價與居民杠杆率處於曆史高位,加杠杆空間所剩無幾。
根據央行報告,2022年,我國居民部門杠杆率達72%,而2014年還不到40%,更早之前的2008年僅為18%。
所謂居民杠杆率,指的是居民債務與GDP之比,衡量的是居民的債務規模以及未來加杠杆的空間。
從國際橫嚮來看,這一居民杠杆率,已經超過國際平均水平,直追發達國傢。
第三個不同是,疫情衝擊愈演愈烈,不確定性盤繞在所有人頭上。
疫情是這一輪樓市周期裏最大的黑天鵝之一。
疫情影響,不僅在於流動受限下的市場冰封,更在於居民工作及收入預期受到影響,對未來不再像過去那麼堅定。
人們之所以願意超前消費,願意瘋狂加杠杆,自然是因為對未來的收入增長充滿信心,對未來隨著經濟增長而助推的資産價格膨脹充滿期待。
疫情改變瞭這一邏輯。麵對種種不確定性, 消費降級、謹慎加杠杆 已經成為共識。
樓市也不例外。