時隔7年 房地産再次迎來鬆綁潮。01房地産核心調控政策 60城先後齣手，樓市到底會怎麼走 - 趣味新聞網

時隔7年，房地産再次迎來鬆綁潮。

01

房地産核心調控政策，正在被一一突破。

自 鄭州、哈爾濱、福州 三大省會率先鬆綁 限貸、限售、限購 等政策之後，一眾二三綫城市開啓新一輪的鬆綁潮。

截至目前，全國至少已有60個城市齣台瞭樓市鬆綁新政，新一輪鬆綁潮正在路上。

這其中，最具代錶性的當屬河北秦皇島、浙江衢州。

河北秦皇島市，是全國首個明確取消限購的城市。

日前，河北省秦皇島市發布通知，正式廢止包括限購政策在內的調控文件，錶示“因文件規定的政策已經不適應當前秦皇島市房地産市場發展形勢”。

浙江衢州市，則是全國首個取消“雙限”政策的城市。

日前，浙江衢州市齣台樓市新政，限購方麵取消戶籍購房和企業購房的限製，限售方麵取消瞭住房網簽後5年內不得轉讓的規定。

衢州所在的浙江省，曾因所有地級市房價全部破萬而備受關注。作為樓市最熱地區之一，衢州的全麵鬆綁備受關注。

自此， 秦皇島、衢州，與鄭州、哈爾濱、福州 一道成為這一輪樓市鬆綁的代錶性城市，分彆完成瞭對相關核心政策的突圍。

限購、限貸、限售、限價、房地産稅試點 ，被認為是房地産調控的核心武器，也是遏製高房價的有效組閤拳。

這些組閤拳全綫開始鬆動，意味著什麼？

02

這種場景，讓人想起8年前。

2014年，樓市一度遭遇高庫存之憂，全國房價罕見下行，部分房企麵臨資金鏈危機，作為龍頭的萬科甚至喊齣瞭“白銀時代”的口號。

後來發生的故事，幾乎眾所周知。藉助 “漲價去庫存” ，樓市不僅擺脫瞭泥潭，而且一躍而起，全國房價一度破萬，絕大多數城市房價翻倍。

藉助“漲價去庫存”，一眾房企開始瞭擴張之路， 有8傢房企先後登頂世界500強。

值得一提的是，整個世界500強榜單中，一共隻有8傢房企上榜，全部來自中國。

然而，每一次瘋狂擴張，都會留下無數問題。龍頭房企從登頂到遭遇債務危機，也就短短幾年時間。

房企如此，房價也是如此。

2021年底，在史上最嚴樓市調控、房地産稅試點預期等政策製約之下，全國房地産市場終於從狂飆之勢轉頭嚮下。

然而，不是每一個市場都能軟著陸，房地産更是如此。

2022年一季度，全國商品房均價跌破萬元大關，相比去年同期高點下降瞭5%以上。

而在納入統計的70個大中城市中，仍有 超過8成城市二手房價環比下跌 ，相當於2014-2015年的水平。

在70個大中城市中，有 28個城市房價迴到兩年前 ，其中跌幅最大的為牡丹江市，跌幅達12.5%。

這些城市裏，也不乏以 鄭州、長春、哈爾濱、石傢莊、濟南 為代錶的省會城市，這些城市，正是這一輪鬆綁的急先鋒。

這也揭示瞭一個典型的樓市規律： 越是最早進行鬆綁的城市，經濟基本麵和樓市預期越存在問題。

03

迴到8年前，2014年，樓市靠什麼力挽狂瀾？

第一步，取消限購。

到2014年年底，全國除瞭北上廣深外，其他40多個城市全部取消限購。直到2016年下半年開始，限購纔再次重齣江湖。

第二步，鬆綁限貸，全麵寬鬆。

2015年3月，央行聯閤住建部等五部委發布樓市新政策，這就是著名的330新政：首套房公積金貸款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，個人住房轉讓免徵營業稅的期限也由5年下調到2年。

第三步，大幅降準降息，一年之內，連續5次降準5次降息。

從2015年開始，央行連續五次降準5次降息，纍計降息125個基點，商業按揭貸款利率一度降4%以下，為前後10年的最低值。

這些政策將樓市從凜凜寒意裏扭轉過來，市場開始復蘇，深圳廈門率先重啓上漲之路，但大多數中小城市仍舊不溫不火，政策刺激亟待加碼。

於是第四步終極大招來瞭：去庫存。

2015年年底，房地産去庫存被列為來年五大任務之一。

自此各大城市開始主動上陣，從土地供應、住房信貸、稅收優惠補貼、購房落戶乃至直接發放購房補貼等層麵，全麵刺激樓市，政策之寬鬆，為後來者所難以想象。

第五步，三四綫城市，棚改貨幣化。

僅靠貨幣鬆綁，並不會雨露均沾，三四綫依舊低迷。因此，三四綫迎來空前的定嚮放水――棚改貨幣化。

為此，當時提齣瞭三年拆建1800萬套棚戶區的目標，同時加大貨幣化補貼，從傳統的拆一補一的實物安置房，轉嚮瞭真金白銀的“發錢”。

大拆大建大補貼，在三四綫城市創造齣前所未有的樓市大繁榮。

04

這一次，曆史會否重復？

基於穩增長的需要，這一次穩樓市，對政策鬆綁的容忍度超齣預期，一二綫城市房價有望企穩，部分熱門城市房價齣現明顯上漲，並非沒有可能。

但 ，全國性的普漲，幾乎沒有希望瞭。

與8年前相比，除瞭人口、城鎮化等長期因素趨於見頂之外，這一次還麵臨著三大不同：

第一個不同是，降息空間所剩無幾。

目前，全球已經步入加息時代，美聯儲預期年內將加息6次以上。雖然我國的貨幣政策以我為主，但大環境收縮必然製約降息空間。

要知道，2015年5次降準降息，利率纍計下調瞭125個基點（1.25%），而這一次樓市利率（5年期LPR利率）從2020年開始纍計僅下調瞭20個基點。

第二個不同是，房價與居民杠杆率處於曆史高位，加杠杆空間所剩無幾。

根據央行報告，2022年，我國居民部門杠杆率達72%，而2014年還不到40%，更早之前的2008年僅為18%。

所謂居民杠杆率，指的是居民債務與GDP之比，衡量的是居民的債務規模以及未來加杠杆的空間。

從國際橫嚮來看，這一居民杠杆率，已經超過國際平均水平，直追發達國傢。

第三個不同是，疫情衝擊愈演愈烈，不確定性盤繞在所有人頭上。

疫情是這一輪樓市周期裏最大的黑天鵝之一。

疫情影響，不僅在於流動受限下的市場冰封，更在於居民工作及收入預期受到影響，對未來不再像過去那麼堅定。

人們之所以願意超前消費，願意瘋狂加杠杆，自然是因為對未來的收入增長充滿信心，對未來隨著經濟增長而助推的資産價格膨脹充滿期待。

疫情改變瞭這一邏輯。麵對種種不確定性， 消費降級、謹慎加杠杆 已經成為共識。

樓市也不例外。