當我們用製造業的目光去審視房地産的時候 我們反而會釋然。王牧笛：今天的《財經郎眼》我們聊一聊2022中國樓市麵麵觀。剛剛過去的2021年對於房地産來講可以說是大變局之年 郎鹹平：今年第一或第二季度，房地産市場有望走穩 - 趣味新聞網

當我們用製造業的目光去審視房地産的時候，我們反而會釋然。

王牧笛： 今天的《財經郎眼》我們聊一聊2022中國樓市麵麵觀。剛剛過去的2021年對於房地産來講可以說是大變局之年，站在2022年的開年的時候，對過往做一個總結。

張鴻雁： 我覺得用冰火兩重天去形容可能是最恰當的。因為2021年上半年真的可以看到很多數據都創瞭新高，很多地方的樓盤真的是一房難求，全款的都要排隊去搶房。然後到2021年下半年就急轉直下。

王牧笛： 冰火兩重天。我有一個妹妹從海外留學歸來，剛剛入職房企。前兩天我問她怎麼樣，她說我們整個部門都裁掉，隻剩我一個人瞭。

孫不熟： 你看從去年下半年以來，基本上民企是不拿地瞭。雖然我們的很多地塊還是在賣，但是受讓的主體基本就是地方國企。因為房地産很多都是項目製，你沒有項目做，很多團隊就得解散。

汪力： 我認為2021年用一個關鍵詞來形容的話就是跌宕起伏。上半年是起、下半年是伏。對於整個的行業、對於整個行業的從業人員也是一樣的。

王牧笛： 其實從數據上來看，由於上半年的火熱，整一年的數據不算差。包括你看12月15號國傢統計局發布的數據，2021年的前11個月，全國商品房銷售額突破瞭16萬億元，同比增長瞭8.5%。

郎鹹平： 2020年9月份房地産開始整體上漲，一直到2021年的7月份這個漲幅是很厲害的。尤其是上海、北京、深圳一綫城市尤其突齣。2021年2月，深圳開始推齣“二手房指導價”，遏製房價上漲。廣州、東莞、三亞等12個城市紛紛效。7月份突然變冷，隨便舉個例子。第一，比如說上調房貸利率，延長放款周期的銀行開始增多瞭；第二，上海、杭州這些一二綫城市收緊調控，在房屋贈與、落戶買房限售方麵開始補漏洞；第三，7月份以上海為例開始執行二手房掛牌價核驗。這些政策都造成瞭很大的衝擊，去年8月份開始，不是少數地區，是全國的房價開始下降。

王牧笛： 很多人說2021年已經如此瞭，那2022年呢？對於房地産這個領域比較突齣的體現就是在歲末年初，有好多暖風頻吹。 這些政策的變化，會不會讓這個江湖的冰和火有一些改變。

汪力： 我認為2022年應該是一個調整迴歸吧。整個的行業形勢從原來的政策上的加碼到政策上的解凍，使整個行業以及企業調整迴歸。另外一個對行業的認識原來很多高杠杆的、高負債冒進的企業重新來認識和迴歸。我前兩天跟美的的一位高管也在一起交流，電器是代錶瞭原來的傳統製造業，今天地産的整個行業的調整和當年的傢電行業有什麼區彆呢？其實沒有什麼區彆，隻是産品不同而已。從前期的韆傢、萬傢企業發展，大傢盲目地投入、競爭、分化到最後形成一個行業集中的效應。

王牧笛： 包括我們這些購房者、投資者也在迴歸常識，這個常識就是說――閉著眼睛買房就賺錢的時代一去不復返瞭。所以當我們用製造業的目光去審視房地産的時候，我們反而會釋然。

孫不熟： 本來就應該是製造業。中國房地産認真蓋房子的時代是2000年到2008年那8年。因為那個時候房地産沒有加杠杆，大傢都在老老實實、 認認真真蓋房子。2008年之後被金融賦能，很多之前老老實實蓋房子這些企業，最後都把自己玩死瞭。

王牧笛： 所以脫虛嚮實有多麼的重要。從去年到今年其實很多房企是流動性睏境，過去財大氣粗的這些房企到底怎麼瞭？

郎鹹平： 去年一整年房企資金壓力非常嚴峻。未來這些壓力能不能有所緩解呢？我們可以看到一些端倪。2021年9月27號央行說，維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的閤法權益。那麼這個就很清楚瞭，證監會明確支持房地産企業閤理的正常融資。

王牧笛： 幾位來說說，房企過去的一年，包括2022年，它們的風險可控嗎？

汪力： 2022年 我如果從整個的産業的規模來看，原來我們經常提到的房地産主要指的是住宅商業這個闆塊，但是如果今天再說地産這個行業的話，是泛地産概念，再大一點說城市開發建設、或者是城鎮的開發建設這個領域。這個領域有一個端口，未來哪怕是10年 甚至20年，整個的産業規模不會變小的。但是産業結構一定發生巨大的變化，原來住宅商業為主慢慢的可能是原來占80%、 90%到70%、 60%。剩下的是什麼？可能産業地産，比如說文旅的、康養的，包括現在我們大力在推的鄉村振興、包括産業這一塊的。剛纔我們孫老師提到說原來我們都沒認認真真去蓋房子，沒有認認真真去研究産品，可能從現在開始，大傢更加認真地去用産品來打動消費者，産品一定是精細化瞭。

張鴻雁： 我覺得還是得有自己的必殺技吧。之前是大傢一窩蜂的上，誰能夠融資、誰能夠拿到錢、誰能夠發展得比較好。我覺得鬱亮先生有一個判斷，地産是有幾個紅利時期的，比如說以前是叫關係紅利；然後第二個就是資本紅利，就是誰能夠從資本市場上融到更多的錢，誰就能快速地滾動、發展；第三個時期其實就是管理紅利的時代，就是看大傢誰能夠嚮自己要效應，能夠把自己的産品做得更紮實、把自己的企業運營得更好。

王牧笛： 開年暖風頻吹，各種各樣的信號去利好這個江湖，利好這些企業，我們聽聽郎教授的觀察。

郎鹹平： 去年12月，中國70個大中城市的新房環比價格上漲，其中上海環比上漲0.4%、北京持平、廣州、深圳分彆下降0.6%和0.1%。那麼到瞭12月，各地房地産政策明顯寬鬆瞭。我認為到瞭今年第一季度或第二季度，房地産市場有望走穩。那麼一二綫城市不是率先走齣低迷這麼簡單，我看到會有一波漲幅。但就算如此，中國的房企也不可能重迴巔峰瞭，因為我們整個市場已經從供給不足變成整體過剩，人均住宅（建築）麵積已經達到40平米，超過瞭英國、法國、荷蘭、日本、韓國、西班牙、俄羅斯等很多（人均）國內生産總值高於中國的國傢。所以未來房地産市場會冰火兩重天，這個就是未來可能的趨勢。