發表日期 3/28/2022, 1:06:29 PM
一片低迷的樓市,接踵而來的救市政策,讓購房者迷瞭眼。
究竟是隨波逐流繼續吃瓜看戲,還是把握行情抄底樓市,更多人現在選擇瞭等。
2021年之前,買房等於賺錢這個概念,雖然可能並不完全正確,但很多人在資金寬裕的情況下都會選擇買房,無論是自住、投資或是資産配置,樓市可以說是不二之選。中國樓市的火熱也要歸功於全民熱衷買房,大傢都願意買,大傢都敢買,樓市的預期和信心很大程度上來源於這。
去年下半年,風嚮開始轉變,高層控金融、控土地、控二手房,水進不來,開發商就降價追迴款,樓市似乎還能扛住經濟周期。到如今,降價成瞭常態,比起價格來說,總有更低的,加之房企兵敗如山倒般紛紛暴雷, 市場底 先來瞭。
隨之而來的,也是大傢常說的 政策底 ,2022年開年,樓市籠罩在一片春風中,降利率、降首付、購房補貼、放開落戶,限購限售限貸限購,調控的利器紛紛鬆動,其他城市已經聞風而動,南昌尚且還耐得住性子。
沒有名正言順的號召,但空穴來風的小道消息卻無孔不入,南昌不是沒有想法,隻是太過前瞻於市場的動作終是一日遊,暗渡陳倉,隨機應變或許來得更為妥當。
有人說:房地産是一條大江大河,開發商在上遊,購房者在下遊。
水,能載舟,亦能覆舟,當下誰也不能獨善其身。但現在,當上遊春風拂麵時,下遊依舊春寒料峭,上遊和下遊,似乎越來越割裂,從上遊傳導到下遊,也似乎也越來越睏難。
開年,新房、二手房數據並不好看,新房以價換量,二手房依舊頹態。但在南昌的土拍中,還能找到傳統“金三”的一些蛛絲馬跡。3月還未結束,3場土拍,14宗地成功齣讓,總攬成交金額突破54億,同比去年成交額三倍之多。
當然,優質的地塊、降地價、下調競拍保證金、規劃要求放鬆等等,政府給齣的誠意、高層的錶態都是大前提。政策暖風頻吹,房企們已經用行動做齣瞭迴應,但下遊的購房者,依然還籠罩在樓市的低迷中。
無論是受宏觀大環境影響,還是受限於口袋裏的錢,大傢觀望、唱衰的想法大概率離不開以下幾個:
其一:南昌沒人,樓市熄火,潛力不足以支撐房價上漲
相比其他人口大省或是“搶人”功力瞭得的省份,南昌在人纔流入這方麵是顯得沒什麼存在感,但不可否認,2020年新增65.44萬人,2021年新增18.25萬人,無論是吸引在昌讀書的大學生,還是從周邊地市導入人口,在人口這方麵上南昌還是下瞭一番功夫的。人口有增量,主城區中西湖、高新兩區還是供不應求的狀態,不至於說樓市熄火。
至於房價上漲,中央“房住不炒”的緊箍咒擺在這,全國普漲已經是過去式,單純想靠投資房子而實現財富增值的時代已經過去,鑒於南昌現在的情況,房價不會腰斬,也不可能大漲,在政策周期中跌跌漲漲會是常態,沒有穩健的現金流投資有點費力。
其二:中國城鎮率達63%,市場飽和,供應過剩
中國城鎮率是很高瞭,還有報告稱到2025年中國城鎮率會達到65.5%,誠然,全國樓市的庫存都高,但是就不造房子瞭嗎,行業就要消失瞭嗎?非也,高層錶述是:促進房地産業健康發展和良性循環,是要讓房地産轉型和去支柱化,並非就否定瞭這個行業。
就從南昌來說,即使房子庫存高企,但是好房子卻越來越難買,總體供應的收縮讓好房子變得稀缺,每個月入市的新盤也就那麼幾個,選擇範圍的有限,讓人陷入買與不買的兩難境地。房地産也是個民生行業,總之有人的地方就會有需求。
其三:受大環境影響,收入和消費水平下降,不敢買房
戰爭、大國博弈、空難,互聯網裁員危機,每一個都是炸彈,明天和意外,哪一個會先來都未可知。反復的疫情,是樓市中最大的黑天鵝,不僅打亂瞭每個人的生活節奏,更是擾亂瞭生産的經營節奏,未來收入的不確定性,扼住瞭大傢超前消費的手,月月固定的房貸讓人不敢造次。
隻能說,如果真的要買房,要想想是否有足夠的信心和現金流來應對這些未知的意外。
其四:開發商自身難保,期房不安全,怕爛尾難維權
雪上加霜的是,購房者心理建設走完瞭最終買瞭房子,能否交房成為瞭他們最大的心病。時代的一粒沙,落到每個人身上就是一座大山,當下買房,安全是首要考量因素,開發商的資金狀況、房企的規模和實力、在售樓盤的施工情況等等,在買房前都可以先瞭解瞭解。
市場和政策相互博弈的階段,是危機也是機遇,當下購房者普遍處於比較謹慎的狀態,對於房地産也是看空占多,但無論如何,我們確實站在第三次救市窗口期。
第一,是剛需的機會 ,買來自住的話,節省的購房成本買瞭就是賺到,當然,安全為先,選擇成熟的闆塊或是兌現期3-5的闆塊比較穩妥,房子周圍的配套(地鐵、景觀、物業等)也要關注。
第二,是置換的機會 ,前麵也說到,現在的房子數量是不少的,但缺的是有價值的房子。趁房地産稅落地前趕緊齣手,將沒有學區的老破小、沒有潛力的郊區房源、過氣的二手房等不良資産統統轉化為優質資産,也免去以後多徵稅的擔憂。
總之, 沒必要太悲觀 ,從08、14年的大周期中,我們有理由相信政策是有掌控全局的能力的。同時也 沒必要太樂觀 ,去地産化是必然,穩經濟也是必然,現在隻是遠期目標和燃眉之急的相互拉鋸,大環境已今時不同往日,現在的買房窗口期不是為瞭以後能漲,能相對低位買到安全的房子就是賺瞭。
樓市的底,可能是這一次,也可能在下一次,有心人不必非要熬到抄底時刻,畢竟每次的窗口期都很短,99%的人都是等不到的。
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