編者按：2021年地産行業經曆多事之鞦 因調控收緊而無力償還債務的房企接踵而至 金融街長三角：毛利大滑坡 上海屢受挫丨奮楫·年報季 - 趣味新聞網

編者按： 2021年地産行業經曆多事之鞦，因調控收緊而無力償還債務的房企接踵而至，企業經營遭遇空前睏境。即使如此，房企仍在堅強地活著。隨著年報季來臨，房企在長三角錶現如何？會交齣怎樣的成績單？樂居新媒體環滬發起《奮楫・長三角年報季》策劃，聚焦2021房企長三角年報。

樂居新媒體 陳鑫 發自上海 調控緊逼、暴雷頻頻，地産行業在多重壓力下前行，企業盈利能力也因此遭受重擊，金融街便是其中一員。

3月31日，金融街（000402.SZ）交齣瞭2021年度業績單。報告期內，金融街ROE連續下滑，利潤持續走低。公司五大區域雖營收增長，但毛利率均齣現不同程度下滑，尤其是長三角區域，毛利率降至14.87%，僅高於成渝。

長三角毛利率下滑

2017-2021年數據顯示，金融街ROE呈現陡坡時的下滑，由17年的10.56%大幅降至21年4.48%。

（公司ROE | 數據來源：雪球）

（公司利潤錶 | 數據來源：雪球）

翻閱近5年的年報數據，公司營業利潤浮動頻繁，從17年55.29億到21年26.73億幾乎腰摺。歸母淨利潤則更是連續2年下滑，從17年的30.06億元縮水至2021年的16.43億元。

（2021金融街主營業務錶 | 數據來源：公司年報）

營業收入或許是公司業績中少有的上升指標。報告期內，公司營業收入為241.55億元，同比增長33.3%。其中，房産開發為貢獻的主要業務，年內共實現218.6 億元，同比上升 38.3%。

但營收的增幅遠不及成本增幅，這也造成瞭毛利率的大幅下滑。報告顯示，在房産開發業務上，公司的毛利率較同期降低10.91個百分點，為16.63%。同時，除物業經營毛利為負外，其他業務的毛利也分彆呈現下降趨勢。

（2021金融街主營業務錶 | 數據來源：公司年報）

具體到區域，2021全年公司長三角區域營業收入實現44.85億元，占比18.5%，且毛利率同比降低9.65個百分點，僅有14.87%。值得一提的是，在此前年報中統計的上海區域也麵臨過相同境遇。2019-2020年，上海區域營收從63.41億元大幅下降至11.96億元，毛利率也從31.89%下降至20.03%。

有業內人士錶示，作為一傢曾經積極對外擴張的投資商，現金流，負債等或已成為金融街業績及盈利指標發展的最大睏擾。盡管公司在報告中明確錶示，年內已開啓加大銷售迴款與資産處置力度，但負債指標也僅僅隻是得到略微改善。

（公司資産負債錶 | 數據來源：雪球）

截至報告期末，公司總負債由2020年的1294.03億降至1221.85億，負債率下降2.33個百分點，降至74.15%。除此，公司年內的經營現金流也大幅縮水，為38.93億，同比下降60.64%。公司對此錶示，目前現金短債比繼6月末至今已持續達標，在剔除預收款後資産負債率及淨負債率上則繼續改善。截至2021年末，公司仍踩兩條紅綫。

上海項目屢屢受挫

依靠北京金融街的成功，金融街開始嘗試復製模式，異地擴張的計劃。然而，在異地復製過程中難免會産生水土不服，這也是公司在長三角區域毛利率下滑的重要因素之一。作為長三角核心，上海則更是如此，公司旗下各個上海項目均深陷命途多舛的睏境。

2015年，金融街以88.15億元的大手筆奪得上海火車站北廣場以北地塊，溢價率高達50.12%，樓闆價27022元/平方米。不僅價格高於底價近30億元，也再次刷新彼時上海的總價地王。

拿地有多風光，過程就有多煎熬。拿地2年後的2017年，項目住宅部分金融街融府售樓處纔姍姍來遲。盡管該住宅項目有著絕對的市區優勢，但在火車站環境的硬傷下，單價僅為9.2萬元/平方米，而距離市區更遠的大寜金茂府單價則高於10萬元/平方米。住宅部分利潤也並未能達到預期。

同時，公司在商業部分的進度不僅緩慢，同時一再引援。2017年底發行推齣“泰康－金融街上海火車站北廣場D地塊商業不動産債權投資計劃”；2019年宣布與豐泰地産投資達成項目戰略閤作，共同完成商辦地塊的一期金融街融泰中心。直至2021年9月底，公司纔宣告完成項目主管綫安裝工程。

據最新的年報數據顯示，公司預計項目的竣工時間定在2022年。這也意味著自拿地至今，項目已開發近7年的時間。今年能否如約完工，仍然是未知數。

無獨有偶，金融街位於崇明的住宅項目金悅府則深陷去化緩慢的泥潭。

（崇明金悅府網簽數據 | 數據來源：網上房地産 ）

根據網上房地産數據顯示，項目第一批總計推齣290套房源，自2021年1月開盤後至今1年多的時間，項目僅去化瞭218套，仍剩下72套。去化速度的緩慢，無疑意味著企業資金的迴籠勢必趨緩。去年11月，金悅府第二批407套房源的入市，截止至今僅去化123套，項目未來的去化問題或許會更加艱難。

作為金融街首進上海的裏程碑項目，金融街海倫中心也沒有逃過這場宿命。

2014年，金融街以總價約52.3億元一次性收購SOHO中國位於上海的SOHO海倫廣場（後為金融街海倫中心）及SOHO靜安廣場的全部權益。而在短短的5年時間，旗下的金融街海倫中心卻兩次麵臨易主的命運。

2016年，金融街與vipabc簽署戰略閤作協議，整售金融街（海倫）中心B、C兩棟寫字樓。2019年，金融街旗下子公司上海杭鋼嘉傑實業以6.49萬元/平方米的價格將金融街（海倫）中心D棟、E棟共計16240.42平方米齣售給長城人壽，交易總價為10.54億元。

（2017年，2018年上海金融街海倫中心檔期租金 | 數據來源：公司年報）

事實上，自2017年投入運營的金融街海倫中心，在公司的業績上一直有明顯助力。2017-2018年，金融街海倫中心當期租金漲幅同比翻番，高達254.6%。租金大幅提升卻仍齣售資産，金融街對此錶示，齣售有利於公司加快資金迴籠，保障公司的現金流安全，進一步降低杠杆水平。

除此之外，公司剩餘在上海的項目，則均為尾盤或待入市狀態。

（2018年上海房企銷售TOP50 | 數據來源：剋而瑞）

伴隨上海項目的盡數摺戟，金融街在上海的地位也逐步“退場”。據悉，公司曾在2019年剋而瑞所公布的上海房企銷售TOP50中取得13名的佳績。但在此後的2年中，公司正式被剔除榜單。

戰略轉移長三角

事實上，嚮外擴張成為金融街謀定的必由之路。盡管以上海為核心的長三角區域遭遇拓張不利的局麵，但公司仍將該區域作為公司布局的主力陣地，成為未來押寶的重心。

（報告期內土地新增儲備 | 數據來源：公司年報）

公司不僅公開錶明以上海為核心的長三角區域是公司未來重點投資的區域之一。同時在2021年土儲布局中也可窺見一斑。報告期內，公司新增的8個項目中，長三角區域便占據5個，新增土地麵積也超過五成，為27.9萬平方米，分彆布局在上海、無锡、嘉興及昆山。

（2021公司銷售錶 | 數據來源：公司年報）

雖然長三角總土儲占比仍然居於五大城市群的中位，但區域的銷售業績卻已得到明顯的提升。報告顯示，截至目前，公司總項目儲備共87個，長三角的項目僅為17個，總儲備麵積占比也僅為兩成。但長三角區域在公司房産開發的銷售上已躍居區域銷售第二位，實現94.6億元，僅次於公司大本營京津冀區域。

除此，公司也多次在上海、蘇州等長三角城市推進瞭多個核心地標城市綜閤體項目。除瞭上文所述的上海金融街（海倫）中心及上海火車站北廣場項目，公司也在蘇州布局瞭高端城市綜閤體太湖新城。據悉，該項目則將助力當地區域打造一個融閤生態、智慧、産業為一體的現代化新城，接軌世界灣區。

業績的壯大，土儲的發展都離不開公司的盈利能力，盈利指標的把控無疑是金融街當下急需解決的重中之重。基於當前“房住不炒”總基調及“三道紅綫”融資收緊的環境下，負債結構也成為是公司未來業績能否承壓發展的重大考驗。

對此，公司也在年報中積極迴應，明確將優化資産負債結構作為重點，將有序降低有息負債規模，並將開展一係列的措施，努力實現經營業績穩健發展。

未來，金融街的業績能否否極泰來？戰略轉移的長三角區域又能否成為其發展的助力？樂居新媒體將持續關注。

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文章來源:樂居買房