這是粉絲普遍比較關心的問題 我們轉換成一個比較直接的：深圳房産還有投資價值嗎？常規解答：短期看政策、中期土地、長期看人口！這個太寬泛瞭 深圳房産，將是未來最值得持有的投資産品 - 趣味新聞網

這是粉絲普遍比較關心的問題，我們轉換成一個比較直接的： 深圳房産還有投資價值嗎？

常規解答：短期看政策、中期土地、長期看人口！這個太寬泛瞭，不是廣深研究院的風格！ 本篇陳同學就帶你“數”讀深圳，挖掘真正的價值！

本文目錄：

1、土地：總量、一手供應、二手存量

2、經濟：總量、上市公司、財政收入

3、規劃：發展曆史、展望未來

4、人口：增速、畫像、高收入群體

5、深圳模式

土地：供需不平衡長期存在！

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總量

深圳土地總麵積約1997平方公裏（1個北京≈2.2個廣州≈2.5個上海≈8.2個深圳），常駐（管理）人口約2200多萬， 人口接近廣州，土地麵積卻僅僅是廣州的1/4。

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一手供應

深圳平均每年 僅約不到5萬套的新房供應量 （同比廣州10萬套+，不足一半）， 平均 去化率高達80%+ （全國平均去化率約50%）。

深圳在2015年製定的《城市建設與土地利用十三五規劃（2016-2020）》要求：到2020年深圳的基本生態控製綫大約占深圳1997平方公裏的一半，此外工業用地占建設用地比重不宜低於30%。

受製於這兩條控製綫，住宅用地的緊缺便也成為瞭深圳常態。

在現行土地管理製度下，即使縮小生態保護範圍，深圳開發建設仍需大量建設用地指標，值得一提的是，深圳對工業、商服的土地供給要比住宅用地大方得多。

根據證券時報的統計：過去十年，深圳住宅用地成交麵積為431.5萬平米， 位居國內103個城市的倒數第4，不到北京的10%、上海的5.8%。

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二手存量

土地供應少，不僅指的是土地麵積小，根本是指住宅用地麵積小。

從官方公示的相關數據：截止2020年初，全市住房總量增加至約1082萬套（間）。

這1082萬套房子，其中城中村包括507萬套，保障房51萬套，工業宿捨183萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套， 而 商品住宅隻有189萬套左右 （同比上海的800萬套，4倍的差距）。

而大數據顯示，在深圳擁有一套商品住宅的大概是143.5萬人，2套以上的有15.3萬人，而在深圳擁有3套及以上住宅的，大概是5.3萬人。

據深圳市副市長吳以環在接受《南方日報》采訪時透露，深圳實際管理人口約為2200萬人。按照這個算法， 未能在深圳擁有商品住宅的人占到瞭92.6%。

經濟：深圳綜閤實力強！

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總量

從2021年官方數據來看，深圳一躍成為全國第三個 GDP超3萬億 的城市。高質量發展趨勢越發明朗， 穩居 亞洲城市前五 ，為“十四五 ”開瞭好局，當之無愧的世界級城市！

過去一年，深圳固本培元，不斷夯實製造業基礎， 工業 總産值首次突破4萬億元，繼續居全國大中城市第一。

數字經濟領跑全國，核心産業增加值占地區生産總值近3成，規模和質量均居全國大中城市前列。進齣口貿易逆勢創下近年來的最高值和最高增速， 齣口額全國29連冠。

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上市公司

隨著深城交2021年10月29日在創業闆掛牌， 深圳本地上市公司傢數達到500傢 ，其中A股382傢。至此，深圳上市公司數量僅次於北京、上海，位居全國第三。截至10月底，深圳上市公司 總市值約15.22萬億元 ， 位居全國第二 ，僅次於北京。

於國內而言 ，深圳上市公司市值超過一綫城市上海和廣州兩地市值總和，是杭州的兩倍多，相當於7.7個蘇州、9.2個南京、11個天津、11.68個長沙、12.68個重慶。

從全球來看 ，截至去年底，深圳本地上市公司總市值超過德國，並遠超澳大利亞、俄羅斯等國傢上市公司總市值。

深圳市上市公司基本覆蓋瞭國內各個行業的領軍企業，比如：BAT之一的騰訊，金融地産領域的中國平安、招商銀行、萬科A等。新能源汽車比亞迪，醫療保健的邁瑞醫療，電子行業的立訊精密、通信行業的中興通訊、快遞行業的順豐控股、基因行業的華大基因……

四大支柱産業發展概況

（數據來源：深圳統計局）

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財政收入

深圳每年9000多億的財政收入，扣除上繳可支配約4700多億，是廣州的3倍， 充足的財政讓深圳在城市建設上有更多發揮的空間 ，形成經濟和建設的良性循環。

很多人的印象當中，深圳的經濟之所以這麼發達，可能靠兩個方麵來拉動，一個是金融，一個是房地産，比如深圳的房價比較高，房價位居全國第二，均價已經超過6W+，以至於很多人都誤以為深圳離不開房地産，卻不知道，在全國主要城市當中， 深圳是對房地産依賴度最低的城市之一 。

目前 房地産投資占深圳GDP的比重僅約11.4%左右 ，這個水平跟北京上海差不多，但相比鄭州，西安，杭州，佛山這些房地産投資占GDP比重超過20%以上的城市來說，深圳對房地産的依存度其實是比較低的。

真正拉動深圳經濟發展和財政收入的其實是製造業 ，那深圳的製造業有多強呢？

1、工業總産值排名全國第一

2、貨物齣口全國第一

3、高新技術産業産值位居全國第一

4、高新技術企業數量排在全國第二

5、 PCT國際專利申請量全國第一

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深圳各區重點産業分布地圖

規劃：更多的政策、資源支持深圳！

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發展曆史

1、1979年1月：撤銷寶安縣， 設立深圳市 。

2、1980年8月26日：批準在深圳設置 經濟特區 。

3、1981年3月：深圳升格為 副省級市 。

4、1988年11月：國務院批準 深圳在國傢計劃中實行單列 ，並賦予其相當於省一級的經濟管理權限。

5、1989年12月1日： 新中國第一個證券交易所 ――深圳證券交易所誕生。

6、1992年11月：撤銷寶安縣，設立寶安區、龍崗區。

7、1997年10月：增設深圳市鹽田區。

8、1998年3月：以沙頭角為中心的區域從羅湖區析齣，設鹽田區，仍為特區範圍。

9、2004年6月：深圳成為全國 首個無農村無農民的城市。

10、2007年5月：光明新區成立，地處深圳西部。

11、2009年6月：增設坪山新區。

12、2010年8月26日：國務院批復同意 《 前海深港現代服務業閤作區總體發展規劃》 ，明確把前海建設成為粵港現代服務業創新閤作示範區。

13、2011年12月：新增兩個功能新區，分彆為“龍華新區”和“大鵬新區”。

14、2015年4月：中國（廣東）自由貿易試驗區前海蛇口片區正式掛牌啓動。

15、2016年10月：國務院批復同意設立深圳市龍華區和坪山區。

17、2018年1月，國務院批復同意 撤銷深圳經濟特區管理綫。

18、2018年2月，國務院同意深圳市以創新引領超大型城市可持續發展為主題，建設國傢可持續發展議程創新示範區。

19、2019年2月，中央、國務院印發 《粵港澳大灣區發展規劃綱要》 ，要求深圳發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國傢創新型城市的引領作用，加快建成現代化國際化城市，努力成為具有世界影響力的創新創意之都。

20、2020年10月11日，中央辦公廳、國務院辦公廳對外發布 《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜閤改革試點實施方案（2020－2025年）》 ，賦予深圳在重點領域和關鍵環節改革上更多自主權，支持深圳在更高起點、更高層次、更高目標上推進改革開放。

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展望未來

推進“雙區”建設 和實施綜閤改革試點 ，確保“十四五”開好局

推進中國特色社會主義先行示範區建設 ：深圳以“東進、西協、南聯、北拓、中優”為發展戰略，構建“一核、多心、網絡化”的城市開發新格局；打造“1+7+N”産業空間格局，包括綜閤性創新核心區、深港創新閤作區、會展海洋城、光明科學城、龍華高新區、阪雪崗科技城、寶龍高新區、坪山高新區。

推動大灣區建設 ：深圳將進一步增強深圳的核心引擎功能；在做大做強“深港一極”、推進粵港澳三地互聯互通、在民生等領域“一事三地”、“一策三地”、“一規三地”等方麵進行精心布局和探索。

人口：吸引力全國第一

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增速

深圳人口狂漲 ：隨著“粵港澳大灣區”及 “中國特色社會主義先行示範區”的建設，深圳近幾年的發展突飛猛進，連續四年GDP反超廣州，人纔吸引力也不斷提升，大批高素質人纔湧入，也帶動瞭樓市的發展。

據第七次全國人口普查數據顯示：2010-2020年，深圳以714萬常住人口 增量位居全國第一 （平均每3個去廣東的人，有1個來深圳）

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畫像

深圳一己之力拉高灣區學曆 ：比起北京的42%和上海的34%，深圳28.8%的大學教育率仍有不小差距，但作為近40年發展起來的新興城市，深圳沒有北京和上海雄厚的曆史底蘊，卻將高層次人口比例拉升至如今的水平，可見深圳作為新一綫城市對高層次人纔巨大的吸引力。

深圳80%人口可工作 ：人口紅利期也是一個城市的發展紅利期。青壯中年人口在為城市創造財富的同時，為城市創造瞭更多的工作崗位需求。灣區優質的人纔政策、工作機會、教育資源、交通資源和環境配置，也為在大灣區工作的人提升生活品質、改善下一代的教育環境、尋找創業機會，提供瞭更多機會和選擇。

深圳平均年齡僅32.5歲 ：遠低於全國平均年齡38.4歲，年輕化是深圳人口最大的特點；

深圳速度 ：高速發展40年，雖然沒有形成“土著文化”，但長期快節奏的生活已經影響著這裏的每個人，“深圳人”對於政策規劃等關注敏銳程度已經達到“深圳速度“，大大提高瞭樓市的活躍度！

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高收入群體

深圳的産業結構+城市發展，提供瞭大量的高薪崗位和創業機會，造就瞭非常多的企業老闆和高收入群體，深圳月薪超2W+占比接近10%，結閤住房供應量來看，毫不誇張地說： 房價基本是由前10%人群決定的！

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深圳模式：來瞭就是深圳人！

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提供更多機會

深圳“4+7+5”産業結構圖

在科技+金融雙輪驅動下， 深圳 提供瞭海量就業和機會。

整體行政效率高、營商環境好，城市規劃多，大量建設寫字樓、辦公區、産業園區等，給企業更多的發揮空間；

為什麼深圳寜願把僅有稀缺的土地劃撥給工業，也不多劃撥一些給供給嚴重失衡的住宅市場？要知道，寫字樓的存量已經嚴重過剩瞭。

深圳作為一座創新科技之城，是由無數個小微型企業慢慢發展起來的，通過大量供應降低企業租賃成本，可以避免企業外流，同時鼓勵企業做大；充足的工業用地保障，大力發展高科技， 纔能促進産業結構不斷優化，實現持續地轉型升級 。

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寬鬆落戶政策

深圳戶籍人口較2015年增長200多萬 ，年均增加40多萬人，這個增量非常非常巨大的！要知道，作為經濟特區，深圳的戶籍門檻曾經是很高的，改變從2016年開始。大約從這一年開始，中國城市上演瞭一起前所未有的“搶人大戰”，深圳不得不逐漸敞開戶籍大門，到今天，基本上隻需大專學曆就可以落戶深圳。

戶籍人口的快速增長，證明瞭深圳的城市魅力，但同時也帶來瞭很多問題。

據報道，伴隨著深圳戶籍人口的快速增長，相應的民生需求也隨之顯著增加，這座城市的教育、醫療、交通等基礎配置開始感受到新的壓力，供給側與需求側的矛盾明顯增加。更重要的是，寬鬆的戶籍政策， 帶動大量人纔到深圳購房，給深圳房價增添瞭巨大的壓力 。

深圳核心競爭力是科技和創新，這需要源源不斷的年輕人纔參與，纔能持續支撐城市和民企的發展，所以深圳不會排外也不能排外。

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打造公平競爭

高房價不僅是某個發達城市的問題，全球都客觀存在。

這是頂級城市發展過程中最簡單的篩選方式（參考東京和首爾最為明顯），有限的土地供應、醫療、教育等資源限製的是人和公司，成本的增加激發潛能最大化，他們需要的是能為城市貢獻更多更大的人和企業，這樣纔能保持並擴大核心競爭力， 創造機會的同時也開啓瞭雙嚮選擇！

所以能在超一綫城市有立足之地，一定是非常優秀的人纔和企業，為你們點贊！

答案：相信你已經有瞭！

超一綫城市的房産是稀缺資源，不僅僅隻有居住的功能，還具有很強的金融屬性，隨著城市的快速發展，價格走高是必然趨勢，也符閤市場規律；

隻要城市化的趨勢不變，人口嚮中心聚集的腳步就不會停止，從産業、人口、經濟、規劃等來看，深圳都有先發和後發優勢，國內民營經濟的增長點就在這裏，也是國傢重點發力的方嚮，隨著時間的推移，深圳的城市定位和發展會不斷被強化和鞏固！

加油，一起和深圳嚮未來！

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