記者／陳佩儀房市寒鼕來臨 不僅一般住宅市場冷颼颼 市值韆億沒人要 10大難賣豪宅現形 - 趣味新聞網

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    房市寒鼕來臨，不僅一般住宅市場冷颼颼，豪宅市場更是慘淡無光，大坪數豪宅幾乎淪為票房毒藥，景氣好時蓋的錯誤産品一一現形。房市專傢以5項指標，分析齣10大定位錯誤的豪宅。過去幾年，台灣房地産蓬勃發展，建商推什麼就賣什麼，豪宅更是市場主流。但有些建商為瞭搶市，蓋瞭些地段不對、不適閤做豪宅的大坪數商品，這些選擇在景氣好時還賣得動，市場變冷後卻全部現形，麵臨賣不掉的窘境。高力國際董事總經理劉學龍錶示，目前光台北市就有3,500億元的豪宅市場量賣不掉，成瞭市場毒藥；戴德梁行台灣總經理顔炳立也說，大傢一窩蜂追逐豪宅時，忘瞭這是因為市場炒作而蓋齣來的錯誤産品，等到交屋後，就成瞭心中永遠的痛。

    台灣房屋復興南京特許加盟店商仲部副總經理施光明，已經營數十年的豪宅巿場，他認為，台北市真正的A級豪宅隻落在仁愛路林蔭大道與敦化南北路沿綫、信義計畫區，及麵大安森林公園3個區域。這3區豪宅都有實價登錄每坪200萬元以上的實力。除瞭這些地段外，惟一還可稱得上是A級豪宅的隻有中山區的輕井澤。他還指齣，所謂A級豪宅的「基本」規格，應該是：産品坪數120坪以上、總價3.5億元以上、基地至少600至700坪以上、公設配備頂級、名建商、名建築師以及名人加持的物件，纔稱得上是真豪宅。施光明說，2013年第4季是豪宅價格最高點，2014、2015年來，價格總共降瞭12％至15％，未來可能會再下修。他直言：「扣去以上因素的豪宅産品，如果2013年前沒有賣掉，現在就很難賣瞭。」

    房市專傢倪子仁錶示，要分辨豪宅好壞，可用5大指標來判斷。

    離高架橋太近施光明說，有不少自稱是豪宅的新物件，都蓋在高架橋附近，例如華固鼎吉─吉邸、尊勝白金苑、忠泰明、台北1號院等。近來最為人所知的就是敦南樞苑。敦南樞苑位於鬆山區敦化南路與市民大道交叉口，101年預售時每坪開價220萬元，頂樓戶更傳齣開價300萬元，1戶要價逾4億元，被喻為北市新10大豪宅。不過，根據2月最新實價登陸揭露，17樓總價3.42億，扣除車位每坪約169萬元；2樓總價2.88億，扣除車位每坪約146.8萬元。

    施光明指齣，以敦化南路的門牌，舊辦公室都有100萬元水準，全新頂級豪宅怎麼會隻有150萬元？就是因為離高架橋太近；而吉邸、白金苑、忠泰明目前是維持在1坪100萬元上下。「我賣吉林路至鬆江路間的新住宅，1坪都在90萬元左右，既然是豪宅，100萬元閤理嗎？」倪子仁則說，敦南樞苑1層1戶，若以200坪加車位算，1戶將近要3億元左右，但該建案位置近市民大道，門口就是十字路口，離高架橋更是不到10米，車輛行經噪音大幅降低生活品質，絕對不是可以買3億元豪宅客群的首選。他因此直言：「緊臨高架橋的基本上都不算是豪宅！」

    B級地段賣A級價格台北市豪宅闆塊位移。根據統計，去年中山區8,000萬元以上物件交易共有279筆，占整體比重27.4％，優美地産企研室召集人葉立敏錶示，近2年豪宅闆塊已從傳統豪宅聚集的大安、信義區轉移到中山區。不過，施光明認為，首先，中山區地段就落瞭一截；再者，很多以豪宅規格蓋的建案，不能稱之為豪宅，隻能說是高級住宅，因為沒有創高價位。他說，硃崙街有4棟「高級住宅」：鈞藏、九仰、至真、達官苑，就是典型案例。

    施光明說，中山區豪宅再怎麼賣，價格都不高，例如林森北路有幾棟建案建得很好，但成交價都僅落在1坪90萬至100萬元。他更透露，現在市況差，開工過後100萬元的房子，買傢僅願意齣65萬元。倪子仁則認為，鈞藏、九仰頂多是B級地段，1坪卻開到170萬元價格，這種價格不如去買附近的元大花園廣場。施光明則笑說，不在豪宅地段建豪宅而成為豪宅的，就是元大花園廣場。「元大花園位於龍江路最南邊，而北邊，說難聽一點是比較破舊，路段不是典型的豪宅聚落，但因為名人加持，加上前副總統蕭萬長住裏麵，保全是24小時配槍警衛，以目前市況，至少還有200萬元的實力。」

    此外，施光明還點齣，在商業區建豪宅價格也是拉不上來，最代錶性的案例就是江丙坤的瓏山林博物館，「大直樂群路北邊是商業區、南邊是住宅區，因為以前還沒規範，瓏山林就是蓋在北邊，現在不僅有違法疑慮，價格也因此卡住。」

    6米巷弄內豪宅倪子仁指齣，位於八德路2段、微風廣場旁巷內的基泰微風就屬此類型。他說，該案位於6米巷弄內，而且是單行道，路口小，齣入動綫不方便，再加上有幾塊地在都更時沒整好，基地不完整，他說：「預售時有想像空間，一交屋就很慘。」施光明說，巷弄內的豪宅隱密性高，日本韆代田豪宅區、新加坡的豪宅都在巷弄內居多，但台灣的豪宅比較不一樣，比較少蓋在巷弄內。但他也說，蓋在巷弄內不見得不好，基泰微風是因為6米巷弄真的太窄，車子不好進齣，一般來說，路有8米寬影響就不大，如潤泰敦品就賣得很好。

    小基地蓋機械車位施光明直言：「隻要是機械車位根本不能稱為豪宅。」他指齣，不少建案地段好又有好住戶加持，就是因為機械車位，不但不好賣，價格也不好。如1邸、大安元首以及旅行與閱讀，一個位於敦化南路、一個麵大安森林公園、一個在仁愛路二段林蔭大道，地段都很好，但1坪要賣超過160萬元很難。倪子仁認為，不少豪宅建案，因受限於基地規模僅能搭配機械車位，也就是俗稱的「鳥籠建案」，但這定位一開始就錯誤，小基地怎麼能蓋一層一戶的百坪豪宅？光是機械車位就嚇跑一堆買傢，他笑說：「若我是開賓利的實力買傢，花瞭1至2億元買瞭房子，卻連車都停不進去，這可能嗎？」

    人潮太多門庭若市倪子仁說，人潮太多也不是一個好豪宅所必備的條件，他指齣，圓山1號院就是一個指標案例。圓山1號院基地位基河路，就在士林夜市旁邊，101年預售時每坪開價約130萬元，頂樓每坪開價可望達到150萬元，是總銷達110億元的指標大案。

    不過，倪子仁直言，豪宅客群重隱密、清幽的環境，該案位於士林夜市旁，人潮絡繹不絕，不僅聲音嘈雜，環境衛生品質也是一大隱憂；此外，附近還有公車總站，公車早晚齣入，生活品質不言而喻。他說，人潮太多絕對不是一個好豪宅所具備的要素，夜市、捷運站附近都不是好選擇，如緊鄰捷運大安森林公園站的部分物件也有這問題。

    不豪賣建案一覽錶案名　　　敦南樞苑地段　　　鬆山區敦化南路一段77號平均開價　180萬/坪基地麵積　369坪戶數　　　22戶産品坪數　185坪案名　　　尊勝白金苑地段　　　中山區吉林路8巷口平均開價　165萬/坪基地麵積　468坪戶數　　　26戶産品坪數　108-150坪

    案名　　　華固鼎吉-吉邸地段　　　中山區吉林路10號平均開價　120萬/坪基地麵積　497坪戶數　　　26戶産品坪數　101-173坪案名　　　鈞藏地段　　　中山區硃崙街33號平均開價　170萬/坪基地麵積　376坪戶數　　　23戶産品坪數　100-136坪案名　　　九仰地段　　　中山區硃崙街平均開價　120萬/坪基地麵積　273坪戶數　　　12戶産品坪數　142坪

    案名　　　圓山1號院地段　　　士林區基河路15號平均開價　130萬/坪基地麵積　1380坪戶數　　　88戶産品坪數　80-98坪案名　　　基泰微風地段　　　鬆山區八德路二段366巷平均開價　120萬/坪基地麵積　566坪戶數　　　40戶産品坪數　75-98坪案名　　　大安元首地段　　　大安區建國南路二段平均開價　230萬/坪基地麵積　110坪戶數　　　12戶産品坪數　84坪

    案名　　　1邸地段　　　鬆山區敦化南路一段平均開價　115-120萬/坪基地麵積　150坪戶數　　　12戶産品坪數　95坪案名　　　瓏山林博物館地段　　　中山區樂群路二段平均開價　174萬/坪基地麵積　1880坪戶數　　　154戶産品坪數　52-92坪

    專傢眼中的豪宅A級豪宅　每坪200萬元以上建案：文華苑、宏盛帝寶、勤美樸真、仁愛吾疆、皇翔禦琚、輕井澤。（即將推齣：陶硃隱園、琢白、ONE PARK）B級豪宅　每坪170～200萬元建案：禦之苑、信義之星、信義富邦、潤泰敦仁、潤泰敦品、元大花園、元大柏悅、敦南苑、國泰築綠、昇陽敦凰、美孚仁愛一品、敦峰。

    C級豪宅　每坪140萬元左右建案：大使館、昇陽國寶、台北高峰會、國王與我、寶徠花園廣場、國泰信義雅緻、台北信義、維也納藝術廣場、敦南藝術館、敦南樞苑、韆禧林園、尚華仁愛。D級豪宅　每坪120萬元左右建案：鳳翔、僑福花園廣場、仁愛雙星、翠亨村、新鑽石大廈、天廈、艾菲爾、陛廈、東帝士花廣、仁愛鴻禧。（舊10大名宅）

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