打房玩假的？1人北市囤屋59戶　法人竟囤有673間房NOWnews – 2014年5月20日 上午7:54財經中心／台北報導台北市的房價所得比是15倍 位居全球城市之冠 打房玩假的？1人北市囤屋59戶　法人竟囤有673間房 - 趣味新聞網

房地产交易『实价课税』到底可不可行？        2011/10/17

中华民国不动产仲介经纪商业同业公会全国联合会 理事长 李 同 荣

如何抒解大台北房价过高所引发的民怨议题，始终困扰执政党的选情，而政府课征奢侈税对大台北房价虽有抑制作用，但长线仍然无法解决都会居住正义的问题。于是两党对于房地产资讯透明化与实价课税的推动都产生了共识，但到目前为止两党对于实价登录与实价课税的规划与配套都没说清楚讲明白。民进党提出非自用实价课税，但如何课税以及配套措施为何都没说清楚。执政党说先实价登录再谈实价课税，强调登录与课税脱勾，前些日马政府又改口说十年完成实价课税目标。无论是反对党的十年政纲或执政党的黄金十年，对实价课税都有共识但都没说清楚，我们不得怀疑两党的共识是『抢选票』，实价课税若不说清楚，就只是选前的一个口号而已！

实价课税可行与否取决于政府的有为与无为！
实价课税到底可不可行？为甚么两党都刻意模煳化而不敢说清楚，理由很简单，十几年前王建煊部长的下台阴影，始终成为两党执政时所有部长的殷鑑，每位部长都视实价课税政策为自裁行为，无不闻『实价课税而丧胆』，我们不难发现实价课税可行与否，乃决定于政府的有为与无为？而有为的政府就需要有为的官员，有魄力的团队，针对实价课税所引发民众的担忧与利意团体的抵制，必须跨部会协调，研拟出一套公平合理的税制，让广大的民众与房地产业者都能在不增税的疑虑下接受全新的税制改革，这样岂不是创造政府、业者、人民三赢的空间！既然实价课税可行，就要有一套完整的配套措施，本人仅提出以下的实施步骤建言：

（一）

要实价课税必须先实价登录～不动产仲介经纪业绝对全力支持房地产资讯
透明化，因为房地产成交资讯透明可以建立公平公开的房地产交易环境，但
政府必须认清实价登录的真正责任归属乃是买卖当事人。       
（二）






修订平均地权条例让实价登录归责于买卖双方当事人～『修订平均地权条例』让买卖房屋当事人主动实价登录假设是A，『修订地政士法』假设是B，『修订不动产经纪业管理条例』要仲介者提供交易价登录假设是C，则A>B，而B>C，也就是说修订平均地权条例，既然买卖双方都已经按实价登录，则修订地政士法只是配合政策，而不动产经纪业管理条例之修订，应针对其对买卖双方的成交资讯提供之责任加以规范即可。因此只要买卖双方如实交由地政士依实际成交之合约价格登录，不动产经纪业的责任就是如实提供买卖双方顾客最近最新的成交行情，如此就能创造房地产资讯透明的成交环境。
（三）





资讯透明化是否识别化（揭露详细地址门牌）或去识别化，应该分阶段实行～在房地产税制未健全化的同时，政府不宜贸然实施揭露识别化之措施，只要房地产依资本所得，在实价基础上课税（扩大税基，降低税率），政府就不必要有登录与课税脱勾的谬论，民众也不会有登录与课税连想的疑虑，各县市也不会有公告地价必须大幅调高的困扰，房仲业不是反对资讯透明识别化，而是主张资讯透明识别化工程，必须等实价课税（扩大税基，降低税率）的税制健全化后才宜实施，现阶段宜阶段性先採去识别化的揭露方式。       
（四）


实价课税应採资本利得课税～要建立一劳永逸的根本解决方案，就必须把实价登录的效能建立在资本利得实价课税的基础上，让非自用住宅的不动产投资赚钱的人，不分贫富都必须缴税，买卖当事人在平均地权条例修订下就会相互监督，如实申报交易价格。       
（五）

扩大税基降低税率让民众与业者消除增税疑虑～政府在税制规划方面必须顾及民众有增税的疑虑，例如扩大税基下降低税率，所有课税新制应比照旧制规划出对等的税收，交易课税须区分出自用与非自用，并区分持有年限以防炒作。       
（六）        实价课税具体的实施配套措施～       
一、消除民众与业者增税疑虑：税制改革后，扩大税基就必须降低税率。
二、採用资本利得为实价课税的基准原则：交易实价课税必须建立在资本利得
的基础下，让赚钱的人合法缴税。
三、区分出自用与非自用不同的课税方式：非自用税率较高，自用税率较低。
四、区分持有年限长短：成屋持有年限较长者税率应较低，反之，持有年限较
短者税率越高，取代现有的奢侈税（持有一年出售课增总价15%税率，持
有两年课征10%税率）。
五、废止增值税，以土地交易税取代：精华地区土地为防止土地囤积，持有年
限较长者税率反而应该较高，取代原有征收的空地税，同时现行土地增值
税制也可一併废除，以后就没有不合时宜的公告现值，地主也没被重复课
税的疑虑。
六、废除地价税与房屋税，以房地税取代：每年一般住户所有权人需缴持有的
房屋税与地价税，则统一归纳为房地税，依实价登录的总价核定合理对等
的税率，以后就没有不合时宜的公告地价、房屋评定现值。

综上所述，只要一整套革新税制，就能取代以往繁复的土地公告地价、公告现值、房地评定现值与公告现值，以及多重的税制困扰，让健全的税制革新带动实价登录，并启动资讯透明化的良好交易环境。       
（七）



实施实价课税必须订定日出条款，增值税、奢侈税、空地税需订定落日条款～实价登录达三年以后才能较完整的资料库，因此实价课税必须订定日出条款，让所有房地产交易者有缓冲期，同时对于赔钱的自用住户如何订定课税扣除条款？没交易过的物件如何计算实价基础与所得？奢侈税、空地税、增值税如何订定日落条款？、、、、等配套措施，都是在实施实价课税前需考虑的客观条件。
（八）



创造政府、消费者、业者三蠃空间～可预见的未来，政府若能针对实价课税制度，採取全面性的税制革新，依资本利得课税并在民众没有增税的疑虑下，扩大税基降低税率，政府反而会因合法缴税件数与额度的增加，税收也同时遽增，民众因资本利得课税，买卖双方相互监督，实价登录就不会因过去真假合同的混淆资讯而失真，房地产经纪行业在资讯透明化的交易环境下，也较能获取买卖双方顾客的信赖，这样的房地产交易制度就能朝向公平公正公开的大道前进，岂不是创造了政府、消费者、业者三蠃的空间！       
资讯透明化与实价课税不等于房价合理化，政府应提出健全的住宅政策，解决住宅供
需问题，才能让都会房价合理化～

总之，当实价登录与实价课税完全上轨道后，房地产的交易环境就能达到透明化公平化，但政府必须要认清资讯透明化与实价课税不是解决高房价的万灵丹，实价课税也不等于房价合理化，资讯透明化是建立一个公平公正公开的买卖交易良好环境基础，它的功能无法完全防止炒作，解决房价炒作的根本方案在于健全住宅政策与税制才能解决市场供需问题，因为供需失衡的区域才会有炒作行为，因为税制不健全，才有资本利得不必课税的不公平行为，所以实价课税是在建立公平合理的税制，借以建立达成居住正义的一个良好基础。当然实价课税成功与否，最重要的关键是让民众与业者消除增税的疑虑，因此政府在没有具体的规划之前不宜因选举因素提出模煳政策来讨好选民，这样才不至于造成部分业者与民众无谓的恐慌。
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