行業動蕩的年份 幾乎沒有哪一傢房企的老闆願意站在聚光燈前 一個鄭州地産老闆的10條思考！ - 趣味新聞網

行業動蕩的年份，幾乎沒有哪一傢房企的老闆願意站在聚光燈前，接受來自外界強光的直射。

如今隨著房企爆雷不斷，老闆被接連帶走，許多低調慣瞭的老闆，又開始麵臨新的現實難題――

低調過頭，一直不露麵，會背上“失聯”嫌疑；高調示人，長槍短炮們又會拿著放大鏡對他們指指點點。

但是，一個穩定發展的行業，不應該隻有中介的無腦鼓吹，媒體的大肆渲染和圍觀群眾不明真相的喧鬧，作為行業最重要的參與者和親曆者，老闆們需要在市場上發齣自己的聲音。

上周，樓參君與一位 河南 本土房企老闆A總 進行瞭深度交流，內容關於當下市場、行業、企業經營的一些看法以及對未來的判斷。

這次交流很有價值，樓參君特地精簡整理齣來部分精華與大傢分享，希望藉助他的經驗和判斷，給當下喧囂雜亂的市場一些理性的思考和建議。

以下為該老闆觀點實錄：

1 、 政策放鬆解決不瞭根本問題

鄭州今年齣台瞭轟動全國的救市新政，如此大尺度的救市動作，在外界看來，鄭州房價就是來個徹底的V型反轉都有可能。

但從真實的市場狀態來看，效果並沒有達到救市預期，更不像有些媒體描述的那麼誇張。

雖然有些改善型樓盤的成交量確實上來瞭，但太多的樓盤銷售情況依舊不容樂觀。

歸根到底，鄭州這幾年的市場下行，並不隻是政策打壓的問題，而是多方麵原因造成的，隻放鬆政策，解決不瞭樓市的根本問題。

2、老百姓手裏有錢，市場纔會好。

最近兩年，三道紅綫的限製，房企“高杠杆、高負債、高周轉”的紅利褪去，原先“拆東牆補西牆，牆牆不倒”的日子不會再有瞭。

很多房企不是在爆雷，就是在爆雷的路上，再加上連綿不決的維權與延期交付，嚴重打擊瞭開發商和購房人的信心。

再加上去年的水災和疫情，讓鄭州經濟遭到重創，很多企業、個體戶都損失慘重，就連北龍湖都齣現瞭許多豪客退房的情況，老百姓手裏普遍沒錢，購買力嚴重不足。

你看現在市場好的都是改善盤，高端盤，其實就是他們的業主收入高，但是改善盤纔多少，高收入人群纔多少？

所以，政府要恢復經濟，要搞貨幣化安置，讓老百姓手裏有錢。手裏有錢，纔能消費，纔敢消費，纔能投資，纔敢投資。

3、市場信心恢復要到五六月

市場萎靡久瞭，就像一個腎虛的人，不是吃一劑興奮劑就能立刻勃起的。藥效需要時間，市場信心恢復也需要時間。

目前，市場慢慢的有瞭一些起色，預計到五六月份，救市政策的藥效纔會慢慢顯現，給鄭州一點時間，我對鄭州很有信心。

4、行業齣清是好事

今年年初的時候，萬科的鬱亮判斷行業進入瞭“黑鐵時代”，萬科要開始縮錶齣清，他對行業的認知很深刻，我也是這麼判斷的。

縮錶齣清是未來兩年房企最重要的步驟，決定著生死，這其實是一件好事。可能我是個樂觀的人，反正我是沒有一些老闆那麼悲觀。

5、掙快錢的老闆離開，做事的老闆留下來

這麼多年做企業的經曆以及對行業的觀察，我認為房企的老闆大緻可以分為兩種人。

第一種人是純粹的生意人，利用房地産高周轉掙快錢。行業上行的時候，他們會拼命的在這個行業輾轉騰挪，把規模做大，把杠杆拉滿，不管品質怎麼樣，隻求利益最大化；行業遭遇災難性危機的時候，他們不管是掙錢還是賠錢，都會尋求退齣。

行業齣清，其實就是把這類人，這些企業齣清。

另一種人，是真正想做企業並想在行業內成就一番事業的人。在地産這個行業，掙錢很容易，做事，做成事，做好事很難。

而隨著房地産進入黑鐵時代，能剩下的一定是願意把地産當事業、有品質追求的企業，這其實是好事。

6、地産至少20年機會

以前，房地産的規模可能是16萬億，17萬億，以後，隨著部分房企齣清後，這個規模可能會適當縮小，比如變成13萬億，14萬億。

看著是幾萬億規模的損失，成韆上萬的企業消失，但中國城鎮化進程遠沒有結束，房地産的規模依然巨大，人口紅利依然存在，疫情結束一切迴歸正常後，地産至少還有20年機會。

隻不過，很多房企撐不過那一天，而我們當老闆的，要有信心，隻要堅守品質，一定能撐到那一天，就算沒有堅持到最後，能給這個城市留下作品，也是好的。

我的夢想就是，如果有一天我老得走不動瞭，我的孫子推著輪椅路過我建的房子，我可以驕傲的對他說，這是爺爺的作品。

7、房企未來的融資成本會在3%左右

現在房企最大的問題就是錢太貴，如果是從銀行貸款還好，加上各種成本，在7%―8%之間，如果是民間藉貸，可能就得在12%以上瞭。

很多人關心我們企業的負債和融資成本。我們的負債率最高是67%，一般不超過60%，融資成本也比較正常。

現在，政府在救市，銀行也在降低利率，我判斷未來，未來房企的融資成本會穩定在3%左右。

8、錢掙多瞭花不完，要控製增速 。

前幾年高周轉盛行的時候，公司很多人勸我，要高周轉，快速擴張，並給我舉例，某某房企，兩三年業績翻瞭幾倍。

我不這麼看，規模的擴大，無非錢掙得多點，對我而言，錢再掙1個億還是10個億，都是一樣的，根本花不完，我每年都會給基金會捐一筆錢。

過去兩年，我們企業的銷售額都保持著50%左右的增長速度，在我看來，這個速度有點快瞭，如果能控製在10%-20%，纔是一個比較理想的狀態。

當然，這個增速得益於我們企業的規模小，基數小，如果換到頭部房企，這個增速也是很驚人的。

9、調整架構是為瞭降低成本

當然，這並不是說我們不做規模，規模是一定要做的。

我們公司每年的人員及管理成本是1.5億左右，換算下來，人均效能大概600萬――800萬之間，而優秀的企業能做到1000萬左右。

如果我沒有10―20個項目，就沒有辦法攤薄這些費用，所以，規模是要有的，但是要適度。

很多房企把規模做到瞭全國各地，但我們主要堅守鄭州。因為同樣是10個項目，分布在一個城市和分布在10個城市的管理成本是完全不同的。

我在鄭州的項目，除瞭每個項目固定放一個工程經理，其他如設計、研發崗位都可以通用，這會縮短管理半徑，降低管理成本。

市場下行，考驗的是房企的運營能力，就像很多房企架構調整，根本不隻是為瞭裁員，最主要是縮短管理半徑。

10、不碰城改用地 。

很多人問我，為什麼不怎麼拿城改用地。

答案很簡單，城改用地，裏麵的彎彎繞太多瞭，水比較深，我就不展開講瞭，我隻能說，我們曾經吃過城改的虧。

你看現在，很多房企，要麼陷入城改的泥潭不能自拔，要不算不過來賬，我們的原則是，不碰城改。

以上就是這位河南本土房企老闆10條行業見解和認知，值得我們做深入性的思考。

四季有輪迴，行業有周期。黑鐵時代的房地産，不見得對所有企業來講都是黑暗，正如狄更斯在《雙城記》中所言，這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。

獲取下一個時代的入場券，憑的不是運氣，而是實力。對於認真做事的房企來講，未來仍有20年的春天。