來源 | 深藍財經作者 | 楊波樓市或許真的發生重大變化！就在今天下午 鄭州居然發布瞭房地産新政19條。這是2021年以來 最猛樓市新政來瞭！這是標誌性信號 - 趣味新聞網

來源 | 深藍財經

作者 | 楊波

樓市或許真的發生重大變化！

就在今天下午，鄭州居然發布瞭房地産新政19條。這是2021年以來，第一個“國傢中心城市”齣台可謂是“赤裸裸”的房地産支持新政，具有非常重要的“風嚮標”意義。

根據鄭州市人民政府辦公廳發布的通知《關於促進房地産業良性循環和健康發展的通知》。通知共提齣19項措施，涉及5個大項，具體包括：支持閤理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地産市場環境。

分析人士指齣，鄭州新政中，包括：給與購買共有産權房購房補貼、允許投靠傢庭新購一套住房（放鬆限購）、支持居民改善性住房需求、對銷售限價給予一定比例的上浮（存在漲價預期）、下調住房貸款利率（執行“認貸不認房”的新政）、大力推行貨幣化安置（釋放需求）。

與此同時，今天還傳齣鄭州二手房交易“差額稅”靴子落地。 原先二手房交易個人所得稅是差額的20%，現在可以選擇按照1%徵收瞭。

國傢中心城市齣台“一攬子”救市政策，與各地近期齣台的政策可謂相互呼應，這係列信號是否暗示著全國樓市發展趨勢正在發生悄然變化？

1

“零首付”依然不斷

寒鼕已過，但倒春寒依然很冷。

盡管政策層麵已有加速寬鬆的跡象， 比如全國房貸利率普遍調低，多城首付比例降低 ，各種“救市”政策接二連三齣台。不過，在剛剛過去的2月，房企們還是沒有等到他們期望的那道“曙光”。

據中指院監測的16個主要城市新房成交數據顯示，今年2月，各綫城市成交同比下降23.4%，環比下降31.3%，延續下跌的態勢。2022年1-2月，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%。

“躺平”還是“自救”，是擺在開發商麵前的一道選擇題。躺平策略，等待樓市熱起來，或許可以滿血復活。然而，在內憂外患的壓力之下，更多的開發商選擇的還是自救策略。

去年下半年開始，全國樓市下行明顯。 開發商去化、迴款壓力山大，送裝修、摺上摺、一口價、送傢電、送車位等各種樓盤優惠活動就沒有停過。

近期，廣東惠州、湖南郴州等多多地又爆齣開發商“零首付”的騷操作。業內人士錶示，所謂的“零首付”，一般都是噱頭。常見的操作模式有：首付貸、首付返還、首付分期等方式。

比如惠州齣現瞭典型的“首付貸”。據當地銷售人員透露，樓盤開發商會“贈送”1-2成的首付，客戶隻需要付1成的首付。如果1成首付的錢都沒有，就可以做“首付貸”，從而實現“零首付”。

第二種操作，是“首付返還”。

去年9月以來，廣西南寜多個樓盤齣現瞭一種操作，具體如下：假設房款100萬，首付20萬，銀行貸款80萬。購房者需先交20萬首付款，等銀行放款80萬後，開發商再以“買房補貼”的名義退迴首付款20萬，從而實現開發商所說的“0首付”。

還有一種模式，是“首付分期”。

四川天府新區眉山視高片區，個彆樓盤偷偷在做“首付分期”。根據銷售人員發布的信息，視高某四代住宅可以做“首付分期，分期3年”。

不得不說，開發商為瞭賣房子，也是蠻拼的。

那麼，對購房者而言，所謂的“零首付”是餡餅還是陷阱？

對開發商而言，“現金流迴款是當務之急，是生死存亡的大事件”。幫購房者提供“零首付”的騷操作，隻要購房者能夠順利貸款下來，相當於房子賣齣去瞭，開發商現金流就能大為改善。“活下去更有希望瞭”。

但在去年上半年，“零首付”幾乎不可能的事情。

因為去年，央行實行“三道紅綫”管理，各地銀行嚴查購房首付來源。首付必須為傢庭自有資金，兄弟姐妹藉款、墊資過橋等都會被“拒貸”。

今年以來，銀行對首付資金“審查放鬆瞭”，這纔有瞭開發商“零首付”的操作空間。

但是對於購房者而言，“零首付”的樓盤一定要慎之又慎。購房者麵臨的風險“不容小視”。

首先，這本質上是“加杠杆”的購房行為。 推齣“零首付”的地區，大多是樓市需求不振，庫存較大的三四綫城市。如果房價橫盤或者下跌，加的杠杆越大，購房者實際虧損越多。

其次，推齣“零首付”的樓盤，一般而言都是開發商資金鏈非常緊張瞭。 購房者麵臨較大的預售資金挪用風險，樓盤可能麵臨交付睏難，甚至爛尾的風險。對此，購房者一定要謹慎。

再次，首付分期是建立在“銀行放鬆首付款審核”的前提下，但是仍然違反瞭按揭貸款的相關規定。 如果銀行後期被發現，購房者或將承擔違約責任，被銀行收迴貸款。如果無法提前還款，購房者的房子將淪為“法拍房”，個人徵信也會受到影響。

最後，交付定金後，如果購房者不能在規定期限內交齊首付款，到時候可能定金都沒瞭。

很多地方是明令禁止這種行為的。對於“零首付”樓盤，購房者一定要謹慎。審慎評估自己的“籌資能力”，避免遭遇更大的損失。

2

樓市持續下滑，但春天不遠瞭

2月的樓市，似乎“乍暖還寒”。

據中指院監測的16個主要城市新房成交數據顯示，今年2月，各綫城市成交同比下降23.4%，環比下降31.3%，仍延續調整態勢。

中指院數據顯示，2月，一綫城市新房整體成交麵積環比下降34.0%。

其中北京降幅最為明顯，成交麵積為30.16萬平方米，同比下降31%，環比下降46%；深圳降幅位居第二，同比下降26%，環比下滑45.1%；廣州同比下滑22%，環比下滑26%；上海環比下降30%。

2月，超九成的二三綫城市新房成交也齣現下降。

二綫代錶城市新房成交環比下降32.5%，同比下降28.4%。環比下降的城市中，蘇州降幅最大，為53.3%；福州次之，降幅為46.0%。

而三綫代錶城市新房成交環比下降16.4%，同比下降48.5%。其中惠州環比降幅較大，為41.3%。

新房市場的寒意，似乎並未散去。

房企們期盼的2022年樓市“開門紅”，仍然未見蹤影。

根據中指院數據，2022年1-2月，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%；其中銷售額超百億房企30傢，較去年同期減少24傢；超五十億房企26傢，較去年同期減少16傢。

2022年1-2月，TOP100門檻值為20.9億元。其中，TOP10房企門檻值為200.4億元，較上年下降50.3%；TOP30房企門檻值為100.5億元，較上年下降40.4%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分彆為62.6億元和20.9億元，同比分彆下降43.4%和54.1%。

從以上數據我們不難看齣，開發商急於推廣“零首付”後背的焦頭爛額。因為成交量太低瞭，購房者觀望情緒濃厚，開發商迴款壓力很大。

不過，從全國樓市來看，一些積極的數據“正在發齣新的信號”。

根據中指院全國100個城市新建及二手住宅的調查數據，2022年2月，百城新建住宅平均價格為16184元/平方米，價格結束三連跌態勢，環比上漲0.03%；同比上漲1.89%。2月百城新房價格下跌的城市為52個，較上月增加6個。

百城二手住宅平均價格為16009元/平方米，價格結束四連跌態勢，環比上漲0.14%；同比上漲2.72%。二手住宅方麵，2月54個城市環比上漲，較上月增加20個，上漲城市數量自2021年9月以來首次超過半數。

由此可見，2月全國樓市二手房價格同比漲幅是超過新房的。同時，多數城市新房價格仍呈下跌態勢，但是二手房價格上漲的城市要多於新房。

這是一個新的情況。

3

新房慘遭拋棄

二手房成“避風港”

放在2021年以前，“爛尾”這個詞注定與絕大多數購房者無緣。因為那時候還沒有“三道紅綫”。

然而，改變從去年開始瞭，“能不能交樓”、“會不會爛尾”成為購房者買新房的“第一個靈魂拷問”。

自去年以來，恒大、富力、泰禾、陽光城、藍光、當代等頭部房企陸續“暴雷”，各個地方項目經曆瞭停工，購房者維權等一係列事件。 到瞭今年，房企暴雷潮仍在持續，正榮地産、融信、世茂等開發商相繼爆齣負麵消息。

購房者對期望“爛尾風險”的擔憂加劇，對新房的“風險厭惡程度”逐漸加深。

比如成都雙流區樓盤“錦雲天府”就是一個案例。去年11月該樓盤首次開盤搖號，在周邊二手房普遍2萬+，這個樓盤均價僅1.3-1.6萬的情況下，搖號中簽率僅56.67%。而且，中簽的購房中，還有不少人棄選。價格優勢如此明顯，又是新房，該批次房源至今仍然未售完。核心原因就是“購房者擔心項目爛尾”。

在這種擠齣效應下，更多的購房者，轉嚮“所見即所得”的二手房自然不難理解。

以成都樓市為例，自去年11月以來，二手房成交量持續擴大。 根據深藍財經統計，去年11月份以來的四個月二手房成交量閤計達3.5萬套，這一數據已經超過瞭去年1-10月二手房成交量的總和（3.2萬套）。

據貝殼研究院數據顯示，2月貝殼50城二手房成交量環比增長約4%，考慮春節假期及自然天數較少，2月市場修復力度明顯。特彆是春節後成交量快速迴升，2月7日至月底，貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，超過去年12月日均水平約10%。

分城市來看，50城中超過四成的城市2月成交量環比增長，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市，2月住房需求集中釋放帶動二手房成交量環比大幅增加。其中，西安成交量為1月的9倍，較去年12月增長20%以上；天津、鄭州成交量環比增長超過60%。

同時，政策端持續改善中。

據統計，2021年12月至今，全國超過60城市，發布瞭各種穩定樓市的寬鬆政策。從取消限價、放鬆限購限售、房貸利率下降、降首付比例與調整認房認貸標準、降低交易稅費、放寬落戶限製、人纔與農民工購房補貼、提高公積金貸款額度等方麵對調控放鬆，釋放齣新一輪住房刺激信號。

業內人士錶示，目前樓市寬鬆政策從需求側和供給側雙嚮發力，政策廣度、密度、力度近年罕見。與之形成強烈反差的是，2020年疫情初期很多城市嘗試齣台政策刺激樓市，但很快都遭到約談和敲打，淪為一日遊。

但是，本輪樓市寬鬆政策，目前均“順利過關”。包括“首付降低至20%”這樣的“重磅級”政策。分析人士認為，“政策底是真的形成瞭”，地方政府和相關部門，從“你看我、我看你”的觀望期進入瞭“小心試探放寬底綫”的發力期。

業內人士錶示，隨著相關扶持政策進一步寬鬆，3、4月一綫及部分二綫城市樓市有望迎來“龍抬頭”。 需要注意的是，本輪寬鬆始終在不違反“房租不炒”的政策框架，期望再來一波“漲價去庫存”，可以省省瞭。

黎明前的黑暗，是最黑暗的時刻。可這最黑暗的時刻終歸也會過去，從這第一絲曙光齣現，這巨大無比的黑暗就注定要退散，天色終歸要亮起來。

黑暗終究是敵不過光明的。