隨著齣險房企不斷增多 國央企收並購正被各方寄予強烈期望 手握400億並購貸，華潤置地稱會積極齣手收項目 - 趣味新聞網

隨著齣險房企不斷增多，國央企收並購正被各方寄予強烈期望，然後收並購大潮遲遲未至，這成為央企華潤置地（01109.HK）2021業績發布會上媒體最為關心的問題。

“公開市場已經知道我們獲得瞭200億的並購貸額度，而實際上，我透露一下最新數字是已經儲備瞭400億額度，一旦有項目談成熟瞭，並購貸會隨時啓用，政府已明確鼓勵國央企收並購，華潤置地將積極參與。”華潤置地首席戰略官謝驥在迴答第一財經提問時錶示。

3月31日，華潤置地發布2021年業績報告並召開綫上業績會，總裁李欣、首席運營官張大為、首席戰略官謝驥、首席財務官郭世清等管理層齣席。去年全年華潤置地實現閤約銷售額3158億元，同比增長11%，在全國房企中規模位列第八。

華潤置地總裁李欣錶示看好今年的房地産市場，目前迴暖跡象明顯。“前段時間我跟各大區深度交流，瞭解到3月中下旬以來市場迴暖跡象明顯，尤其是一二綫城市，售樓處來訪、轉化數據提升，一綫和強二綫城市的二手房交易量也在上漲。大趨勢來看，今年上半年低開，下半年可能會迴升。”

毛利率下滑已是普遍共識

央企華潤置地的銷售規模再晉一位，2021年全年實現閤約銷售額3158億元，同比增長11%，在全國房企中規模位列第八。

報告期內，總營業收入2121億元，同比增長18%，其中投資性物業租金收入增長尤為亮眼，而開發型物業銷售增長則略遜一籌。

根據年報披露，華潤置地去年全年開發物業營業收入1839億元，同比增長17%；投資物業（包括酒店經營）租金收入174億元，同比增長36%。

投資物業租金收入由旗下購物中心貢獻瞭絕大部分，且增速驚人。目前華潤置地有54個在營購物中心，去年總零售額達人民幣1072億元，按年增長45%，租金收入139億元，同比增長38%。

業績會上，華潤置地管理層並未對銷售目標提齣具體數字要求，但錶示“銷售目標會保持增長，行業排名會保持穩定”。

從銷售資源看，去年保持拿地節奏的華潤置地貨源充足，目前可售貨值達到5278億元，去年新增可售資源3000億，90%分布在一二綫城市。

截至期末，已簽未結開發銷售型業務營業額人民幣2171億元，其中人民幣1411億元計劃於2022年內結算，未來三年可結算麵積較高。

增收不增利是近年來多數房企的通病，對於華潤置地來說，其開發銷售業務和經營性不動産業務的利潤走齣瞭兩條截然不同的麯綫。

去年開發銷售業務營收盡管增長17%，但毛利下滑4.8%，毛利率為23.7%，同比下降5.4個百分點，徹底揮彆30%時代。核心淨利潤率為12.5%，同比下降0.9個百分點。

對於開發業務利潤率下降，總裁李欣說道：“地産行業毛利率下調迴歸至20%以上是個共識，2017年-2018年房地産高歌猛進帶來瞭高地價，近年來市場調控趨嚴帶來市場下滑，多重因素導緻毛利率水平迴歸，房地産毛利率再也迴不到過去30%甚至更高的狀態瞭。”

與此同時，華潤置地經營性不動産業務利潤水平顯著走高。去年去毛利增長瞭40%，毛利率達到68.2%，同比增長1.8個百分點。

李欣對記者錶示，在十四五期間，華潤置地的購物中心收入增速將維持在20%以上，毛利率水平將達到70%以上。開發物業毛利率水平則將維持在22%-23%，綜閤毛利率保持在25%以上。

融資成本降至3.71%

財務方麵，截至去年年末，華潤置地在手現金及現金等價物為1087億人民幣，按年增長22%。債務總額1974億元，較2020年末增加13.0%，債務淨額886億元，增加35億元，淨有息負債率為30.4%。

華潤置地去年融資成本為3.71%，較上一年再降0.37個百分點，這一數字仍能排入中國房企融資成本最低前三甲。可以對比的是，日前剛剛發布年報的龍湖集團，是中國融資成本最低的民營房企，平均藉貸成本為4.14%。與華潤置地同為央企的中海、保利，其2021年上半年融資成本在3.6%-3.7%之間，是融資成本最低的兩傢房企。

目前標普、穆迪及惠譽三傢國際評級機構維持瞭華潤置地Baa1/BBB+投資級信用評級。

報告期內，華潤置地花費1126億元權益地價，新購入土儲61塊，建麵1439萬平方米，權益比為77%，多元化拿地項目數量占比44%，以在杭州、南京、長沙、鄭州等地的TOD商業綜閤體項目為主。截至期末總土儲為6873萬平方米，其中開發銷售型業務土儲麵積5778萬平方米，一二綫城市麵積占比維持在70%。投資物業土儲麵積1095萬平米，購物中心用地占比69%，一二綫城市麵積占85%。

在土地投資方麵，收並購或成為華潤置地納儲的重要手段。今年以來，為緩解行業流動性風險，針對齣險企業項目的承債式並購貸款政策已經落地，相關並購貸款不再計入“三條紅綫”相關指標。中央及部分地方省政府更是要求央企國企通過收並購項目的方式為齣險房企紓睏。

華潤置地首席戰略官謝驥迴應第一財經提問時錶示：“政府確實已經明確鼓勵央企、國企收並購，華潤置地將積極參與，現在確實已經獲得幾百億額度，為將來的收並購創造瞭條件。”

但他稱，當前收並購情況是比較復雜的，而華潤置地一貫作風穩健，需要花時間看清風險。對於收並購項目的迴報率，會和公開招拍掛市場上獲得土地的迴報率拉通來看，一定要符閤華潤置地自己的要求，項目要聚焦主流城市、主流闆塊，符閤華潤置地主流客戶的需求。因此，華潤置地會用積極態度看待機會，但會把握風險。他還錶示，隻考慮項目層麵的收並購，不考慮房企股權端收購。

舊發展模式一去不返

針對當前房地産行業的曆史性轉摺，華潤置地總裁李欣認為，舊發展模式肯定一去不復返瞭。

“過去十多年裏，中國房地産的模式可以概括為快周轉、高負債，這個時代肯定已經過去瞭。”李欣說，行業在四個方麵將發生深刻變化。

一是從“高負債、高杠杆、高周轉”嚮“高質量、高品質、高效益”轉化；二是從追求外延式的規模增長，到追求內涵式的發展；三是從原有的增量時代，轉嚮存量主導的時代；四是不可避免的多元化、多賽道發展趨勢。

在存量時代，華潤置地勾畫瞭一個雄心勃勃的購物中心規模擴張計劃――目前在營購物中心數量為54個，到2025年要達到100個。

李欣對第一財經錶示，實際上現在已經布局超100個購物中心，其中54個已開業，61個為儲備項目，剩餘的體量將在未來4-5年間陸續釋放，即使沒有新增拿地，也可以滿足每年新開10-12個。購物中心産品綫方麵，主流仍然是萬象城、萬象匯、萬象天地三條産品綫，十四五期間，將沿著三條産品綫做深、做實。在小社區商業和細分市場領域的特色商業中，華潤置地會進行創新和嘗試，希望為特色小商業找到發展之路。

對於經營性物業的盤活和退齣，首席戰略官謝驥錶示，公募reits渠道國內市場還沒有打開，目前來看，很多企業去香港市場和其他市場發行，但這些市場要求的迴報率很高，華潤置地暫時不會考慮做，從去年以來，中國提齣基礎建設公募reits，公租房這一塊會被納入，華潤置地已經隨時做好準備，一旦國內放開，便會選擇一些資産參與。