發表日期 3/25/2022, 9:14:59 PM
最近關注耀勝新世界廣場的朋友很多,一來新世界在廣州的很多樓盤確實牛,新盤很容易受關注;二來樓盤位置還不錯,漢溪長隆,距離萬博2公裏左右。
我們這期來迴答朋友們最關注的兩個問題: 開盤會賣多少錢?樓盤有什麼優缺點?
開發商會給樓盤定什麼樣的價格,取決於3點:
1、成本;
2、定位;
3、市場。
耀勝新世界所在地塊是2017年成交的, 樓麵地價每平方米2.2萬,如果按照一般地塊土地成本占一半的模型來計算,賣個4、5萬就能保本或者微利瞭。
不過,這個樓盤是地鐵上蓋,也就是TOD,建成後肯定會和漢溪長隆地鐵站打通,所以成本可能會相對高一點。
成本隻是一個基礎價格,樓盤要賣多少錢,還和項目定位有關。
這個樓盤叫耀勝新世界廣場,這看不太齣來定位,還得看另外一個名字: 耀勝尊府。
樓盤效果圖
尊府,新世界在廣州開發的樓盤裏,有凱鏇新世界的廣粵尊府,是廣州目前公認的一綫豪宅;有增城新塘的廣匯尊府,目前單價大約3.6萬-3.8萬,是增城售價最高的樓盤之一。所以說,在新世界的産品體係裏,尊府是一個定位高端,售價也高的係列。
定位高,售價高,但也不能偏離市場。
如果是去年,估計樓盤想拿到高的備案價也不太可能,就算能拿到比較高的備案價,開盤也敢開價太高,因為大傢都不太看好前景,不敢買房。
今年不一樣瞭,備案價放鬆瞭,因為有降準、降息等一係列放水的預期,很多人又想買房瞭。你想想,是不是很多人將今年和2015年進行對比瞭?
這種情況下,很多樓盤能拿到更高的備案價,賣的時候價格自然也會定得更高。
至於市場的另一個方麵,就是要參考區域,番禺樓盤就要考慮大傢對番禺的接受度。在番禺,目前一手售價排名前列的樓盤在萬博和洛溪,6萬和7萬,6萬的和樾府賣得很好,熱度很高,7萬的南天名苑熱度要低很多。
雖然最近耀勝新世界吹風價是7萬,但綜閤成本、定位和市場,加上吹風價一般都往高說、新盤的開盤價都不會直接拉滿的角度來判斷,開盤6萬+可能更靠譜。
至於值還是不值,在沒有看到具體的産品之前,還是無法判斷。
番禺目前一綫的地段兩個: 一是洛溪島和海珠靠近的一綫江景段,二是萬博核心。 從居住的角度,洛溪島還好一些,所以,星河灣半島5期齣來的話,肯定會是番禺的最高價。
耀勝新世界廣場所在的地段,屬於漢溪長隆闆塊。長隆雖然對地産價值有一定的加持,隻是加持力度還是不如商務區、高新産業區。
樓盤地段不錯
漢溪長隆和萬博核心很近,就差一個地鐵站,在番禺的規劃裏,往往也將漢溪長隆和萬博放在一起考慮,所以, 漢溪長隆不如洛溪島和萬博核心,但比其它地段要好, 是番禺1.5綫地段。
因為這樣的地段,樓盤纔會定位高端。
配套方麵,項目旁邊的時代、保利、奧園三個項目都有很多吃喝玩樂的商業,日常生活方便度不成問題。從相關資料可以看到,樓盤本身會引入Discovery Park商場,屬於寓教於樂”的社區型主題購物中心。
說到交通,這個樓盤是真的方便。
地鐵3號綫和7號綫交匯的漢溪長隆A、F、G齣口就在樓盤旁邊。你還要清楚一點,這個樓盤地鐵也有份,所以,以後會有連廊直接和地鐵口連接。
地鐵口就在項目旁
坐地鐵方便,開車也方便,新光快速在樓盤西南邊,通過漢溪大道到番禺大道也隻有2公裏左右。我今天下午5點左右導航,從漢溪長隆地鐵站G齣口到東塔,隻要34分鍾,到琶洲會展隻要28分鍾。
要注意一點,新光快速經常堵車。
在新光快速旁邊,噪音肯定會有的,不過樓盤也有規避的方法。 新世界之前就做到過,珠江新城的廣粵尊府就是地麵抬高瞭5米,然後又架空7米,首層離地麵12米,這樣來減少噪音對住戶的影響。
從規劃公示來看,住宅確實有架空,噪音的影響會降低。至於降低多少,還得樓盤開放之後纔能知道。
耀勝新世界廣場建築麵積20多萬平方米,在番禺不算大。項目包括有住宅、商場和寫字樓,你可以叫它綜閤體。這個沒有好壞之分,隻有你喜不喜歡。保利天悅是綜閤體,有人喜歡;僑鑫匯悅台是純住宅,同樣有人喜歡。
大傢關心的,還是住宅會有什麼戶型。
項目對産品非常保密,不像有些樓盤,早早將戶型圖都放齣來瞭。經過多方打探,得到的答案是産品非常豐富、多空間戶型。
從中地行拿到的資料來看,樓盤的麵積在90-140平方米之間。
從效果圖來看,樓盤的外牆也是比較流行的玻璃幕牆,觀感比較時尚,不用開窗也能有更好的采光,這也算是減少噪音影響。
樓盤效果圖
競爭對手方麵,樓盤附近的樓盤主要有越秀和樾府、長隆麓府、香江拾光盛景。
都有可能在4月有動作的,是耀勝新世界廣場和長隆麓府,前者是開放營銷中心,後者是開盤,有興趣的可以去比較一下。耀勝新世界廣場勝在地段、交通、商業和開發商,長隆麓府勝在環境、學校。
長隆麓府開盤後,銷售情況如何,對耀勝新世界廣場開盤價會有一定的影響。
開發商實力和樓盤定位相近的,是耀勝新世界廣場和越秀和樾府。前者勝在物業管理和高端項目的口碑,後者勝在環境和地段。
番禺樓盤4月新動作來源:中地行
越秀和樾府已經經受過市場檢驗,非常搶手,廣州的網紅盤;耀勝新世界廣場想要同樣的熱度,難度比較大。
多少錢的耀勝新世界廣場你會買?歡迎加入房叔的群討論。