你購買的不動産 本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成 取消住房公攤，無稽之談 - 趣味新聞網

3月7日上午，“建議取消商品房公攤麵積”話題登上新浪微博熱搜第一，引發廣泛關注。

怎麼看待這個問題呢？

取消公攤，這是誤讀，亟待要補上常識！你買房子，不可能隻買專有麵積（即套內麵積），而不買為樓棟運轉服務的電梯井、樓梯間、垃圾道和值班警衛室及牆體等共有麵積（即公攤麵積）。事實上，業主對不動産的所有權有兩部分，即《物權法》第70條規定的專有和共有麵積。假設整個樓棟有100戶，共有麵積閤計3000平米，每戶就擁有30平米的産權。那麼，若你購買70平米套內麵積的房子，建築麵積就是100平米，共有部分中有你30平米。

住建部的文件是一份規範，商品房交易總得有個標準吧！大傢關注的這一條――“住宅建築應以套內使用麵積進行交易”，什麼意思呢？說白瞭，就是銷售閤同上須標明套內麵積，業主個人交易的是專有麵積，共有部分會隨著專有麵積易主，自然完成交易。事實上，不管是以前的房産證，還是現在的不動産證，都要求標有套內麵積。問題來瞭，既然如此，為何要多此一舉地發文呢？本質上，是為瞭規範不同所有權部分的管理界限，保障各方權益。

買白菜，你購買的標的，內涵和外延很清晰，但房子不同。現實睏境是，盡管《物權法》區分瞭不動産專有和共有部分；盡管1995年建設部（住建部前身）發布的《商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤規則（試行）》第八條中，對公攤麵積具體測量的標準也很清楚。但對廣大業主來說，太專業、人為空間太大！既需要實施細則，也需要落地監管，稍有空隙，可能就被鑽瞭。筆者總結，共有幾類問題，公攤上“一房二賣”、偷換概念，損害業主權益等。

比如，開發商明確瞭電梯間、樓道間、樓棟大堂屬於公攤麵積，但一邊收著物業管理費，一邊將廣告收入據為已有；遊泳池、地上停車場是共有部分，但卻對外營業，這與“一房二賣”類同。偷換概念是什麼意思呢？最典型的就是精裝修費、取暖費。電梯和樓道都要精裝修嗎？牆體也要取暖嗎？即便要裝修、要取暖，但標準肯定不一樣，成本一定會低一些。再者，低密度住宅（如彆墅）的利潤高，開發商有內在激勵將公攤更多挪到高層或洋房部分。

本質上，住房套內部分，産權最明晰，誰也侵犯不瞭。但共有部分，一來“公共地悲劇”到處上演，二來權利邊界相對套內部分要模糊。再加上，共有部分的專業性很強、內容因樓盤而異，哪些納入、哪些不納入，邊界不明（比如停車場），而“老生常談”的監管太弱，就給開發商侵犯業主權益創造瞭空間。公攤麵積是一筆“糊塗賬”，就像住宅公共維修基金一樣，言及“取消”乃情緒之舉，最重要的是，標準和明細一定要“曬在太陽下”，監管還要跟上。

至於公攤對房價的影響，實乃無稽之談，公攤對房價無任何影響。因為，你購買的不動産，本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成，一邊兒輕瞭，一邊自然就重瞭。要記住，大傢買房，購買的不隻是室內居住，還有由公攤部分支撐的社區服務。甚者，沒有瞭社區服務，室內居住就是空中樓閣。過去的筒子樓得房率（套內麵積占比）很高，但配套設施少、公共服務差。現在的高層得房率低（70%-80%），但有高速電梯，有物業管理啊，采光通風也好。

現實中，開發商“偷麵積”，業主私自占用過道等共有麵積十分常見。前者以名義上的高得房率，換取高溢價，受損的是多數業主，共有麵積少瞭；後者則以侵害其他業主的利益，換取高得房率，共有麵積同樣少瞭。言下之意，“我隻在意我獲得瞭多少”。這意味著，當務之急是要明確産權意識、夯實侵權必究。當代社會，社區是國傢治理能力現代化的微觀載體。朋友圈大談公攤之殤（70%的普遍得房率），聲討開發商時，是否也要檢討一下，你的道德製高點能否站得住？最後多說一點，截止2017年，我國城鎮人均住房建築麵積36.6平米，與發達或新興國傢差不多，但套內麵積僅25.7平方米，排在後麵，未來住房需求還有空間。