寫在最前：剛需傢庭 三口之傢 廣州看房｜400萬上車荔灣小透明，並非明智選擇 - 趣味新聞網

寫在最前：剛需傢庭，三口之傢，深思熟慮之後決定繼續留在廣州，開啓艱難的置換之旅。這是我們看的 第2個新盤 ――【荔灣-保利西悅灣】

看瞭金域曦府之後，聽老婆說附近還有個盤，在網上簡單查瞭資料之後，就聯係中介去看。說實話，之前確實不知道這個盤，網上的自媒體軟文不多，小透明這個標簽我覺得很閤理。

項目整體情況

屬於東�]村舊改，整個項目很大，占地麵積50萬平米，建築麵積140萬方，規劃戶數6800戶，共分四期開發，除瞭住宅，公寓，還有大型商業綜閤體，社區底商和菜肉市場，自建幼兒園和小學。

總之，配套很齊全，未來很美好。

最早的規劃圖，可能有修改

但是要注意，這個舊改的進展非常慢。差不多13/14年開始開發，到現在已經過去八九年瞭，第一期19年交房，入住瞭2-3年，第二期還在售，預計年底交房， 第三期的拆遷工作還沒完工，而商業需要等到第四期纔開發，所謂的30萬商業體還隻是紙麵上的規劃。

幼兒園雖然接近完工，但小學還停留在圖紙上，開工時間、引入品牌遙遙無期，目前的對口小學是金蘭苑小學（市一級）。

所以規劃很美好，但是真要等到自有的商業和學校落地，按照之前的進度，保守估計要6-8年時間，周期太長瞭。

我又仔細查瞭下開發商，纔知道進度慢的原因――開發商雖然也叫保利，但其實是保利置業，業務主要在珠三角地區吧，而我們熟悉的保利其實是“保利發展”， 兩者資産規模差瞭瞭10倍左右。

很顯然，既然實力不足，那麼拆遷、開發的進度緩慢，也在情理之中。這也意味著，在現場看到的那些餅，兌現的可能性或者說成熟時間，比我們想象中的可能要更久。

産品介紹

在售的是二期，共有5棟樓，圍閤式布局，前後幾乎無遮擋，相比一期在産品上有瞭明顯進步，純闆樓設計，南北通透，所以采光通風性能都非常好。

這種樓間距，通透性，在主城區很難找到類似的設計。

和主流的2梯6戶，3梯8戶塔樓設計相比，二期采用 3梯4戶全朝南設計 ，即使是88平米的三房，也幾乎做到專梯入戶（雙開門），98平的3房和110的4房都有單獨的電梯，居住體驗感這一塊，沒得說。

戶型這一塊做得比較優秀，這也和這個項目的特點有關：缺乏教育、闆塊、交通等條件的強力加持，隻能在戶型方麵下功夫。

比如88平米的3房，不僅有2個衛生間，主臥還做瞭套房設計，實體樣闆間那個衣帽間，市場上的同類産品幾乎很少做齣來。而在電梯間齣口的公共區域，也有個半私人空間，可以做鞋櫃或者放一些兒童車之類的私人物品，空間利用率達到瞭最大化。

後續還有三期，規模相對大一點，但據說不會再做闆樓，應該是迴歸到一期的塔樓，屆時小麵積的朝南基本會朝北，大戶型纔會做到朝南。

總結下，這個項目的優缺點非常明顯：

優點

1、闆樓+3開間朝南，3梯4戶設計在主城區比較少見，幾乎是私梯入戶，采光和通透性都很好；

2、容積率較低，園林圍閤式布局，樓間距大，前後幾乎無遮擋，居住體驗佳；

3、位於荔灣老城區，雖然自有的商業還未兌現，但周邊的社區配套可以滿足日常生活需求。

缺點

1、公共交通並不是很便利，去1號綫坑口和花地灣超過1.3公裏，步行至少15-20分鍾，公交車也需要3個站。去地鐵站最優的交通工具應該就是踩單車或者電瓶車，對依賴地鐵比較高的朋友來說，並不友好。

2、規劃盡善盡美，但開發接近10年，項目進度不到一半，商業落地時間至少還有七八年；

3、配套市一級小學，配建學校遙遙無期，整體的教育資源一般；

4、三期還在拆遷中，周圍城市建麵也一般，入住初期會有噪音和粉塵，影響居住體驗；

5、整個片區發展滯後，周邊的舊改進展同樣緩慢，未來的發展潛力不足；

總的來說 ， 保利西悅灣二期更適閤自主、且對教育資源沒有太高要求 ，工作在荔灣、海珠西或者越秀的朋友。

5萬左右的價格，相比區域內幾個競品，並沒有太大優勢，純産品端的齣色，並不能彌補 區位一般，潛力有限，配套不足 的劣勢。

而同樣拿著400-500的預算，在荔灣的選擇其實有更多，而如果放眼整個市場，在天河 黃埔 番禺都有相對更好更穩定的選擇。