雖然任澤平所說的：房地産市場短期看金融 中期看土地供應 市場觀察┃供應過剩會繼續加劇，鄭州市場形勢更加嚴峻 - 趣味新聞網

雖然任澤平所說的：房地産市場短期看金融，中期看土地供應，長期看人口。這個東西不能割裂開來看，有的城市可能人口流入一直比較充足，甚至是在全國人口流入排名中都屬於頂流城市，未來也不缺乏人口流入後備資源，但是它的房地産市場依舊存在著嚴重的問題――那就是供應嚴重過剩會遠遠超過人口的流入，而同時這個過剩確是無法改變的。

Part.1

土地供應計劃齣籠：看後我嚇齣一身冷汗

商品的價格是由供求關係決定的，鑽石與黃金之所以彌足珍貴是因為它供應量稀缺，一個城市的房價也是如此。

大傢都知道鄭州的樓市齣現瞭問題――嚴重的過剩，解決的辦法很簡單――降低供應量，那麼今年鄭州的供應量如何哪？

今日鄭州市自然資源和規劃局公布瞭鄭州市市本級國有建設用地供應計劃：

一、國有建設用地供應計劃

2022年鄭州市金水區、惠濟區、管城區、中原區、二七區、高新區、經開區、鄭東新區、上街區、航空港區，市本級計劃供應國有建設用地總量為2809.55公頃。其中:

住宅用地868.10公頃，占計劃總量的30.90%；

商服用地409.94公頃，占計劃總量的14.59%；

工礦倉儲用地785.83公頃，占計劃總量的27.97%；

其他用地（包括：公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地）745.68公頃，占計劃總量的26.54%。

針對鄭州市的建設用地筆者做如下分析：

鄭州依然是以銷售型物業占據主導地位，住宅用地占到30.9%，商服用地占到14.59%，兩者閤起來占到供地總量的45.49%（商服用地主要包括以下業態：購物中心、寫字樓、商業步行街商鋪、批發市場商鋪、住宅小區底商或者住宅小區配備商業、公寓），這些大部分依然是以銷售為主的；

工業倉儲用地僅占29.97%，我老傢漯河今年的此類用地占到42.86%，遠遠高於鄭州的此類用地，鄭州工業倉儲用地占比少的原因隻能說明鄭州市該類需求少。

具體指標如下：

我們再看看鄭州市今年市本級住宅供應額具體指標：

二、住宅用地供應計劃

2022年度鄭州市市本級住宅用地計劃供應868.10公頃，其中産權住宅用地693.67公頃（商品住宅用地693.67公頃），租賃住宅用地74.83公頃（保障性租賃住宅用地65.62公頃，市場化租賃住宅用地9.20公頃），其他住宅用地99.60公頃。

今年鄭州市供應純商品房住宅用地693.67公頃摺閤10405.05畝，有6936734.68平方米，按照容積率3.5計算，可以建商品房：24278571.4萬平方米米，按照過去幾年鄭州成交住宅套均麵積94.56平方米計算，可以建 256753.08 套住宅。

Part.2

嚴重過剩之下，新房市場艱難度日

上述我們可以看到，鄭州市今年的住宅供應量僅主城區就超過瞭25萬套。

而去年鄭州市主城區成交的住宅套數是：2021年鄭州全市商品住宅纍計銷售138895套（間），較去年同期下降瞭29.27%；商品住宅纍計銷售麵積1594.81萬平方米，較去年同期下降瞭30.21%。不到14萬套。

也許有人會提齣3.5容積率很高，其實3.5容積率真心不高。

住宅不少城中村改造項目容積率都超過5.0，比方美盛教育港灣，美盛金水印都是5.20左右，而萬科今年的重點項目萬科古翠隱秀項目也是5.20的容積率。

即便是按照3.0的容積率。套均麵積100平方米計算，今年供應的商品房住宅用地也超過20萬套。遠大於去年的不足14萬套，再加上去年還有大量的庫存：2020年主城區庫存1332萬平方米，去年庫存2038萬平方米。

同時3月1日的救市19條使得更多的購房者把目光投嚮二手房市場。

3月份，鄭州救市整整一個月的時間，但是效果對於新房市場來說基本上沒有：

新房市場從一月份是下跌的，二月份已經上漲瞭，雖然漲幅不大，到瞭三月份，新房市場卻齣現瞭 30%的跌幅 ，這是救市19條頒布一個月的時間。

二手房市場，一月幾乎下跌50%，到瞭二月份也齣現瞭上漲，漲幅21.05%，而三月份就已經達到漲幅29.10%

同時三月份總成交量上一二手房幾乎對等瞭。二手房最近幾年的成交占比是這樣的：2019年占23%，2020年占28%，2021年占32%，今年前兩個月占：40.33%。到瞭三月份二手房占比為：48.58%。提升速度很快。導緻二手房成交量快速攀升的主要原因有三點：

房企時不時地還有暴雷齣現。購房者擔心企業暴雷收房無期；

鄭州遍地開花的爛尾樓存在；

救市19條雖然沒有公布，但是鄭州的二手房交易差額稅基本取消，所以二手房交易成本降低瞭。

下圖是人民網上各地爛尾樓投訴留言情況：

在鄭州，即便是豪宅也存在著嚴重的質量問題，下麵這個是鄭州北龍湖的豪宅存在的問題：

北龍湖被譽為鄭州的頂豪所在，即便是這樣，這個售價韆萬的豪宅項目其樣闆房都這樣，很難不讓人聯想到未來交付後會什麼樣的狀況。

正是因為如此，所以鄭州的新房市場雖然救市19條頒布，同時最低利率已經打摺到年息4.97%。但新房市場依舊沒有起色。

整個三月份共有萬科理想拾光、正商博雅華庭、電建�吃錳扃簟⒄�弘鉑悅、亞新美好印象、金茂未來府、萬科大都會等12個樓盤項目開盤，其中電建�吃錳扃粑�項目首開。所有開盤項目共計推齣房源1465套左右，開盤當天共成交約550套左右， 整體去化僅為37.5%左右 。有項目的去化率是個位數。

再加之去年的洪災與三次疫情讓鄭州苦不堪言。

甚至在鄭州人社局的網站上齣現瞭人纔補貼三月沒有發放的詢問，社保局給齣的答復是財政沒有撥付的。

爛尾樓是導緻當下新房市場低迷的原因，而供應量嚴重過剩則是造成鄭州樓市當下局麵的根本原因。

那麼減少鄭州住宅的供應量不行嗎？

Part.3

急功近利的拆完城中村讓鄭州飲下難以吞咽的苦酒

有圖有真相：

從2003年開啓的鄭州城中村改造，注定瞭今天鄭州樓市當下的局麵，拆完城中村不但趕走瞭很多年輕人，同時也讓鄭州的城市人口及勞動力生態遭到瞭嚴重的破壞，切斷瞭社會底層嚮上攀爬的基礎，所以2010年到2017年大量的人口流齣鄭州。

當然不同的人對拆完城中村有不同的認知，直到現在有人依然會在私下對“一指沒”歌功頌德――說他是鄭州的功臣，讓鄭州變得更加現代化。

不知道大傢是否瞭解深圳的住房結構：

在深圳，擁有商品房的人不足110萬人，84%的人住在小産權（主要是城中村房），單位自建房和職工宿捨。

下圖是深圳各類房屋的套數。這是2018年的數據，現在有所改變，但是改變不大。

到處都是城中村的深圳並沒有因為農民房而降低其國際地位。甚至華為那些年薪百萬的人也住在城中村。

上海更是有超過42%的人是租房子住的。

同樣是在深圳，很多人認同――沒有城中村深圳將失去活力與競爭力。下圖是密密麻麻的深圳城中村，世聯行的董事長陳勁鬆甚至說：城中村是深圳的核心競爭力。

在著名的城市學著作《城市的勝利》一書中，有句話十分的深刻：

貧民窟不是一個城市的恥辱，它是一個城市的榮耀。

另外一部城市學著作《落腳城市》對此也有類似的闡述。

該書從如何在城市生存談城市對人類文明進步的作用。

其實不論從孟買、大阪、墨西哥城還是巴西的裏約熱內盧都有大量的貧民窟存在，尤其是墨西哥城和裏約熱內盧的貧民窟居住人口都在300萬以上，也許有人不理解貧民窟存在的正麵意義，就像很多生活在三四綫城市的人不理解原來在北京住地下室的那些人一樣。

裏約熱內盧耶穌雕像下是大量的貧民窟：

鄭州拆完城中村一方麵讓一些社會底層失去瞭在城市賴以生存的土壤，同時也加大瞭商品房的供應量。

原本房子銷售不好要減少供應量的，但是鄭州因為拆完城中村，明明知道供應量過剩，但是依然還是要供應，就像今年一樣，並且這個現實三五年內都難以改變。在鄭州遍地爛尾樓不解決，誰還敢買新房