我想開一間約三到五人小型房仲公司 - 趣味新聞網

我觉得帐的问题应该要特别注意.合伙生意"帐"要清楚.
一开始预算有限可以考虑租在热闹地点的2楼营业.不一定要勉强租在1楼.
现在要在各大品牌仲介夹杀中打开一条路.服务是最重要的.
另外开业地点最好选择成交比较热络的地区.会比较好起步.祝一切顺利!
有问题再讨论.版上还有许多前辈应该也可以提供不少意见.

除了帐之外是不是有什么要特别注意的
如是否一定要登记或是一定要有经纪人执照等等

开公司能不登记吗?抓到会罚钱.(未开发票逃漏税.违反商业登记法等等....)
经纪人执照最少股东其中一个人一定要有.

如果你连一些基本概念都还不清楚,是否考虑先去寻求加盟店体系的辅导

如果是完全没有仲介的经历　不建议直接开店　毕竟朋友归朋友　钱财归钱财
　
不要去碰自己陌生的领域　有意的话　可以先跑跑看高专店　了解一下仲介的做

法　再考虑投入这个市场

连登记跟执照问题都不清楚....怎么会想到要开仲介店........

小弟在房仲公司当主任.
但尚未有开店打算.
就自己所了解的事项告知(有错指教.补充)
1.要申请营业事业登记
2.要有不动产经纪人执照(可租)
3.房仲公会加入会员.并缴保证金
4.合法仲介业证明
5.营业员需有营业员证照(上课2-3天就有了)
6店面若承租.要有週转金.加入连锁品牌房仲.需月缴加盟权利金
还有开店成本.装潢.行政人员.誊本支出.杂项支出等
开一家店不是这么容易的.请多三思

[ 本帖最后由 andy01250125 于 2008-10-24 09:50 编辑 ]

要加盟品牌成本最少300万(含週转金)

不加盟品牌最少最省的情况下150万(含週转金)

无经验者不建议开店

干脆你们三五好友一起先去别人家上班吸收经验先

技术性问题都可解决先不谈 以现在的景气 大大还敢开房仲公司 是心脏比人大颗还是有特别客户或通路 真令人配服~~

很久没有回来讨论了.看到这篇勇敢的文章.让我不经意的给您良心的建议
现阶段有意愿开房仲不外忽是想通了.不愿再做个房仲浪人或替人打天下.但也有极大的勇气
但真正的考验却不是这个起头.而是接下来的人员教育.公司的公平制度
不知道您是否准备好这个最大问题.但以我观察现阶段所有的房仲品牌.单单教育问题就出现极大隐忧
有些品牌提供了法律课程.开发教育课程.抗压课程.但真正上过的新人.您大可以去问问做市调.有几人真正的领悟了.真正的付出实践.并且真正的赚到钱
看看那些新人.八成会在三个月内阵亡.一成会似懂非懂的硬撑.剩下的人是极度幸运的遇到好人传承功夫
如果您也是在房仲打滚过的先进.这一行打从远古时代就传承出现断层.真正标准的程序与做法在这几年中被人遗忘.值班接电话.逛街反开发.每天靶机贴小黄反而演变成主流.或着教导你如何投资当一个投机客.那些早些年的品牌为何会快速的消失.难道不是三教九流的人进入这一行.贪婪的本性造成的吗

有人以为.品牌可以带给您支援.但台湾这种企业良心文化.品牌早就演变成如咖啡连锁店一样.高加盟金却什么也帮不上您.然后样样东西都要钱的综合体
或许有人也会反驳.但看看以上说的那些消失的品牌.何尝不是大打考照教育广告.然后勒…市场上没有人觉得他会东山再起.它不过是冰山的一角.其他品牌也面临同样的问题.问题的源头是教育出了问题

教育的问题除了一种店头影响小.几乎所有的加盟店都极度忧心而大面神.而这种影响小的就是人员极少的店头.或着是根本不想征员的店头.但只要是个人都应该了解.开店不外乎两种原因.一者不愿给公司抽.二者与其帮人打天下.不如让人帮我打天下.后者是所有房仲老板的共同看法.所以问题又回到人员教育

写到这边.有人或许会问.我指的品牌教育出问题.那到底是怎样的问题核心呢
其实很简单.这也是我常常对想加入本行的新人说的:
如果你的老板要你去开发.那你可以请问他要怎样开发.如果他要你去拜访客户.那你请问他怎样寻找客源.如果他要你守同事接的案子现场.您大概可以离开这家公司了
如果他要你寄发开信.您也可以离开这家公司了
如果他要您反开发.您要快点离开这家公司.因为不久的将来.这家公司必定被孤立.而且几乎签不到专约
如果他要您贴小黄抓买方.而且也对其他同事这样说.百分百告诉你这家公司要倒了.因为没有库存
至于那些只做投资客的店头.压根都不用考虑.因为不动产演变到现在.投资客物件是永远的比较品
这些问题老鸟或许会一笑至之.但回归问题核心.是当家的人根本也似懂非懂.话只讲三分.其他七分他也说不上来.但吊诡的是…这也是所谓的教育课程内容.听的你觉得很有道理.却又抓不到切入点

如果您有空不访翻翻那些课程书.其实都直指问题的核心.也大都是正确的方向.问题是讲的人在课程时数的限制上而快速的带过.要说他藏私也可以.因为远古以来房仲这功夫本来就不断的被先人掩盖.人性使然.要说他失职也可以.免费的课程本来就是这样.悟性多少得到多少.课程听的似懂非懂.回到公司老板又说的似懂非懂.问同事又要考验同事的人性(多个竞争者).孤苦无依的新人就这样渐渐的变成预计阵亡名单

以上是我强烈建议您要注意的.也是很多已阵亡的新人共同的心声.虽然我就是那个受考验的同事.但看到您这么有勇气开店的份上.希望您也准备好.别人外界认为房仲就是一个流动极高的行业

谢谢大大 其实你说的过之
开发和反开发本来就工作之一
我并不是完全没有经验 而是如您所言
想替自己打天下
"
如果他要你寄发开信.您也可以离开这家公司了
如果他要您反开发.您要快点离开这家公司.因为不久的将来.这家公司必定被孤立.而且几乎签不到专约
如果他要您贴小黄抓买方.而且也对其他同事这样说.百分百告诉你这家公司要倒了.因为没有库存
"
如果没有这样搜寻何来库存呢?

另外也请大大指教 您说的基本是如何呢?

所谓的反开发.挑明了说就是检现成的.就是省去大半的时间比.让卖方也能给您贩售
其实反开发存在着房仲的最黑暗面.你反开发我.明日你手头上所有的物件都会变成联卖.每一件都会跟您卖方打针(台语).就算找不到您的卖方.也有一堆方法可以让你卖不下去.反开发比的是谁比较贱.谁活的比较久
最常遇到的情况不外乎是干脆建议卖方联卖.或者是自砍服务费.这种内斗的最后结果.双方都没得到好处.卖方很有可能因为诸多仲介的打针.最后越炒越高价.尤其某些知名品牌.明知前一手房仲承接的底价太高.却还建议卖方更高的底价.借此获得专约机会.其目的根本不是卖房子.而是利用房子的特性加以帆布广告.免费的得到一个广告曝光机会
这种因果循环就是目前连X义都难以签到专约的最大因素.大家都拉臭掉(台语).谁也不让谁.搞到最后演变成通通一般约.有收斡旋再倒退噜(台语).所谓的正轨经营客户已经不存在.加上轻松又容易.没有陌生开发的被拒绝性.房仲真随也因此沉沦下去

开发信是早期仲介先进留下的一个方法.在房仲的心法中属于静态的工作之一.这一点作法并不是不好.而是在这几年媒体大锅炒的情况下.三教九流的人进入房仲.以致演变成非常奇怪的开发信.最常见到奇怪的开发信就是沿着街到一路投信箱.在我刚开始房仲的时候.公司的前辈也曾这样叫我做.但我这样扫街的投信箱虽然可以省邮资.却发现人家的信箱中塞满一堆房仲的开发信.而且下个月去.我的信依然存在.好好的都原封不动
另一类的开发信是收集名单.准确性的寄发相关的企业公司.这类的开发信.在我任职的土开中.通常会附上土地评效表.尤其寄发建设公司.没有做这种功课.往往是一去不回的废纸.很多同业寄发销售房屋的开发信.却大都以散蛋打鸟的方式胡乱寄一通.根本没有加以区分对方的属性.更别说收集准确性的名单.导致寄给首购族豪宅DM.寄给金字塔族群首购物件.这些名单一般的房仲店头根本也没有心建立.这也是我上一篇文章中.没有提及的公司资源所带来的精英效应

至于贴小黄.我就不再多说了.这种浮滥的广告方式.在网路行销的普及化后.消费者的厌恶及环保局祭出的全民公敌方案.要不要继续做.见仁见智

您最后的问题.因为牵涉到太多观念及态度.我只能轻描淡写的建议几点心法.
以陌生开发为主要行为
以量化为目标
以图像化为辅助方法.进而建立绝无仅有的资料库.最后变成真正的社区专家
能做到以上三点的人.真正的领悟并且验证确实为正道的人.自然会了解为何我要否定前面的行为

虽然很不想这样讲.但是讲实话现在的仲介教育训练跟早年比起来相差甚远.
不教规则原理只要求照着做.开发巩固客源及如何从成交的客户身上再开发物件.买卖议价等等状况.有人传授如何应用处理吗?很少不是吗?
以前还是一个老鸟带一只菜鸟一对一的教实际运用技巧.菜鸟机伶一点的跟在旁边看边学边问大概也要3个月左右的时间才算初步了解.要能初步运用得宜大概半年跑不掉.再来普专越上手以后转高专.养成教育至少是1年6个月的光景.

现在版上有些人发问实在令我惊讶不已.完全没有经验或是试用期一过就被要求转高专.我的天啊!连经验传承都没有就转任没有底薪的高专.说穿了只是要节省成本跟有廉价劳工可以用而已.甚至会给新人错觉我连高专都能做了还有什么不行的?以前的高专是怎么作业的我想现在的新人可能无法想像.从开发到找买家议价斡旋收订签约一手包.可以完全不假手他人.说穿了就是在公司有张桌椅省店面租金的个体户(以前能胜任高专这个脚色是对自己能力的肯定现在是什么光景我真的不太了解).

或许楼主觉得帮人打工心理不平衡想试试身手.但是你有没有想过你真的能承受外面的考验吗?你连经记人执照的问题都不太清楚.你确定你的历练够了吗?你对这个行业有没有什么规划看法?开公司后要如何营运?人员要如何训练?想清楚后再来自立门户也还不迟!

[ 本帖最后由 gb9989 于 2008-10-31 00:43 编辑 ]

因为我有听说有些坊间的小仲介 应称跑单帮的是没有经纪人证照的
所以我想以最精简的方式来处理 目前证照问题己解决
店面也没有什么问题了 再来公会入会部份也解决了
希望这份文延申的是如何把公司完善经营  
小弟也乐于接受大大们在房产业界公司经营的部份
而目前成员 都是有志一同好友目前只有三位
所以待成熟便会行动了^^

[ 本帖最后由 f9082666 于 2008-10-31 04:01 编辑 ]

我不是在唱虽开板大大您，因为现在房仲大都赔钱
所以大大有想到退场机制吗？
你们是合资，那公司的主导是谁？当公司赔钱时，又如呵增资？
很多好朋友因为合资，后来都因为金钱纠纷而翻脸，所以才提出这方面问题能让大大多思考，绝对不是故意犯冒您的。
我的前老板也是合资的，听说最近赔钱，他的股东不愿意负责陪钱的部份，现在他们如何处理我是不知道 ，但我知道如果处理不好一定法院见的

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