發表日期 3/26/2022, 8:26:04 PM
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“江河匯二手房一年已經跌瞭2萬/�O,偏偏這兩個小區近來大漲。”用中介的話說,江河匯的房價已經跌迴一年前,但是湧清府和艮山府在一片綠油油的房勢中逆勢上行。
早在幾個禮拜前,城東彭埠街道楊傢橋社區、明月橋社區和茶亭苑社區一份義正言辭的“懇請信”在朋友圈流傳,原來艮山府和錢江府所在的區域分彆被劃入錢江外國語實驗學校和天長小學,如今這些小區周邊盡是名校,唯獨夏衍學區顯得有些孤單。
江河匯效果圖
這其中的錢江外國語實驗學校本就是江河匯的學校,隻是幸運的艮山府和湧清府直到現在纔剛剛被劃進來,這就好像突然天降“名校”,一夜之間,這些小區成瞭優質學區的大贏傢。
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不久前,小美(化名)去看房,發現之前一直留意的小區最近頻頻在調價,“原本想等它再降一降,去年年底的時候我看艮山府500萬齣頭就可以買到89�O的戶型,那個時候想等它跌破500萬。”
小美憤憤地說道,“現在漲瞭四五十萬吧,最近學區變瞭,業主們明顯心態不一樣瞭。”
說著小美也錶示有點後悔,去年年底其實就想下手來著,總覺得市場還會再降一降,哪知道天降“財神(學區)”。
據小美看房的親身感受,小美認為這次錢江外國語實驗學校學區範圍的調整,最受益的便是艮山府和湧清府兩個商品房小區,艮山府漲勢最猛,湧清府本身房價就不低,現在更堅挺瞭。
錢江外國語實驗學校
2月28日,上城區教育局在政府官網上發布瞭《關於對杭州市上城區2022年新開辦學校教育服務區(對口小學)擬劃分方案徵求意見的通告》。
通告中提到,2022年上城區將新開辦6所學校,其中,杭州市錢江外國語實驗學校對於學區範圍進行瞭調整,將水湘社區(運河以東)、雲峰社區(塘工局路以西)、章傢壩社區(塘工局路以西)納入學區範圍內,艮山府和湧清府是兩個最主要的商品房小區。
艮山府的學區從夏衍小學、夏衍初級中學變成瞭錢江外國語實驗學校;而湧清府則從景華小學、采荷中學景芳校區劃到瞭錢江外國語實驗學校,這兩個小區聯閤周邊的安置房小區總算真正融入到瞭江河匯區域。
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隨後,小鳳凰也探訪瞭江河匯,打聽錢江外國語實驗學校學問範圍內的二手房行情,正如小美所言,湧清府和艮山府調價頻繁。
“在名校消息落地後,艮山府一套88�O戶型連續兩次漲價,從518萬漲到560萬。而湧清府一套約150�O戶型,3月1日漲160萬,達到1580萬元。”在江河匯闆塊從事二手房多年的小李(化名)錶示,最近這兩個小區漲勢最猛。
艮山府
“艮山府之前小麵積戶型單價5萬多,我們年初成交的一套88方的三房戶型隻要475萬。”在中介小張(化名)看來,艮山府的掛牌價格普遍上漲瞭40-50萬,“現在艮山府89�O戶型三房(艮山府有89方兩房戶型)的戶型基本要550-560萬。”
“艮山府一套228方的大四房,這個月剛剛一口氣漲瞭300萬,可以改造五房。”說著中介小張還給我們看瞭後台,“毛坯的房源,可以改造五房,之前是2000萬,現在調價到2300萬瞭。”
據小張迴憶,艮山府此前就曾成交過同戶型的房源,正是以2000萬的價格交易的,之後,房東的掛價也基本保持在這個價位。
湧清府
湧清府在這次的學區調整中成為瞭江河匯真正的頂流小區。
“從品質上講,湧清府在江河匯能排進TOP3,與留香園不相上下,甚至更勝一籌,因為他的業主比較純粹,都是大戶型,有124�O、148�O兩個戶型,而留香園有99�O的小戶型。”中介小李給予瞭湧清府極高的評價,“現在湧清府劃進瞭‘錢外’,也就和江河匯的這些豪宅平起平坐瞭,房價自然也就更穩健瞭。”
據小李介紹,去年上半年總價八九百萬(單價7萬/�O左右)也還能買到湧清府,現在房東掛牌價格沒有一個低於10萬/�O,掛價普遍在11萬/�O左右。
“小區品質還可以,就是體量小一點,現在劃到錢外瞭,之前的預期調上來瞭,不會降瞭,之前沒有學區的時候賣10萬/�O,有價無市,現在學區好瞭鐵定坐實瞭10萬/�O(成交價)。”
不過,據小李錶示,去年湧清府成交瞭一套近9萬/�O的房源,房價就此比較穩定瞭,“江河匯的二手房在去年年底的時候有一波降幅,甚至到現在都還沒恢復元氣,但是現在錢外學區的劃定,對於曇花庵路以北的小區來說就像一顆定心丸,尤其是湧清府11萬/�O的掛牌價格更堅挺瞭。”
我們也可以從某二手房平台的官網看到,湧清府的掛牌房源本來就不多,網站顯示的數據隻有9套,不過小李錶示後台有10套掛牌的房源。從手邊買房平台的成交數據看,湧清府最近的一套成交記錄還在去年的6月份,也就是說小區已經有近10個月沒有成交。
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作為杭州錢江新城二期核心區的江河匯,本就是未來杭州中心的“城市之眼”,韆萬豪宅的聚集地。
早在前兩年的高光時刻,在錢塘外國語實驗學校加持下的江河匯,樓盤比比皆是單價10萬+的豪宅,2021年上半年該闆塊曾迎來一波猛漲,個彆樓盤漲幅高達40%。比如,去年上半年,留香園成交價就突破瞭13萬/�O+,東方禦府成交均價9-10萬/�O,中海禦道成交均價(除3期)9萬/�O+,中海錢江灣組團成交價能13萬/�O以上……萬科大都會79號因掛牌齣售的房源量很少,一年就賣個兩三套,但成交價最高能達到15-16萬/�O。
萬科大都會79號
而與此同時,湧清府、艮山府等同區域的小區,基本在江河匯區域中處於掉隊的“存在”。
隨著2021年下半年“8.5新政”齣台、學區房概念弱化、貸款收緊,江河匯二手房成交開始下行。
去年上半年成交的留香園基本都在13萬/�O左右,到如今的掛牌價在10-11萬/�O,也依然沒有成交,這也成人業界口中“江河匯一年房價降2萬/�O”的傳聞。這其中有不少看客對於豪宅闆塊大跌的“幸災樂禍”,也有實際存在的大市場環境高點小幅迴落的客觀因素在。
“江河匯(中海禦道、留香園等樓盤)好像現在都降瞭點,之前太虛高瞭。火爆的時候留香園曾經一度沒房子賣。” 小李說,“邊上江河鳴翠不到7萬/�O,這裏十幾萬,誰買啊,中海禦道最高的時候單價賣到9萬多,現在賣8萬多,也是很少成交。”
全杭學區均衡化是趨勢,好的學區固然是我們最大的期盼,但是依靠名校學區指望房價大漲的時代已經過去,好的學區是要迴歸到本質的教書育人中去的。
責任編輯/成 城
統籌/俞 琳 監製/步珊珊
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