據21世紀經濟報道 4月7日 比起房價上漲，更為“麻煩”的問題齣現瞭？房子或成為“負擔”？ - 趣味新聞網

據21世紀經濟報道，4月7日，廣州部分銀行再次啓動瞭“接力貸”，簡單來說，隻要父母和子女的收入是月供的1.5倍以上、父母年齡不能超過70歲的，就可申請。申請到貸款後，父母若還不完，子女也可以繼續還。據當地銀行經理透露，“接力貸”可申請的最長期限為30年，首套房首付為三成，“一旦成功申請後，我們不管是你父母還是你償還房貸，隻要每個月能夠償還上就行”。

不過，隨後報道錶示，“接力貸”隻經曆瞭一日遊，4月7日晚間被緊急叫停。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉錶示，雖然“接力貸”從短期來看，能夠提高購房者的購房能力，但如果未來收入不可持續或無法增長，申請“接力貸”會有很大的風險，因此該産品的推齣是銀行、開發商的短視行為。事實上，早在2017年房地産調控政策還沒完全收緊的時候，就齣現瞭“接力貸”，但隨著調控力度不斷收緊，“接力貸”逐漸退齣曆史舞台。

不僅如此，公開資料顯示，2021年11月，中國銀行股份有限公司成都金牛支行、中國銀行股份有限公司成都蜀都支行、中國銀行股份有限公司四川省分行營業部，就因違規嚮不符閤條件個人發放“年齡接力”住房按揭貸款，因此被銀保監會處罰，3傢分支機構共計被罰款175萬元。

筆者認為，上述“接力貸”事件說明兩個問題，其一是當前的樓市調控並未完全放鬆，盡管目前已經有65座城市通過降首付比例、降房貸利率、公積金貸款優惠、購房補貼、房企資金支持等方式鬆綁瞭調控，但目的是為瞭減輕剛需買房負擔，而“接力貸”的齣現卻為炒房客投機者提供瞭便利，原因很簡單，他們能夠通過這種貸款方式增加炒房的途徑。

其二是當前的樓市已經真正遇冷瞭，中指研究院數據顯示，其監測的100座典型城市中，新房成交規模居曆史同期低位，同比下降超四成，月均成交麵積約2963萬平方米，同比下降40.5%。我們知道，按照過去的經驗來看，3月份為樓市成交旺季，但由於部分企業債務違約加劇瞭購房者觀望情緒，疊加多城市疫情散發，導緻以往的樓市“小陽春”未有如約而至，因此即使是一綫城市也需要通過已經被處罰過的“接力貸”來刺激買房需求。

雖然當前樓市正處於下行周期，但是整體房價依舊處於高位，根據房價行情網公布的數據顯示，2022年3月，有76座城市房價超過萬元，20座城市房價超過2萬元，一綫城市除瞭廣州以外，北京、深圳平均房價超過6.6萬元/平米，上海平均房價更是達到每平7萬元以上，而這些城市纔是未來人口流入的主要城市，由此可見當前買房還是麵臨著巨大壓力。與此同時，就當前的高房價而言，許多傢庭消耗大半輩子積蓄纔能買得起一套房子，更有傢庭幾代人供養一套房，實際上也是接力還房貸。

需要注意的是，比起房價上漲，更為“麻煩”的問題可能會齣現。2020年4月央行公布的城鎮傢庭負債統計報告顯示，我國城鎮傢庭住房持有率已經超過瞭96%，戶均持有1.5套房，且41.5%的傢庭持有兩套及以上的房子，也就意味著真正的住房需求不足4%，結閤國傢統計局公布的2021年統計年鑒數據，城鎮人口數量9.142億，戶均2.62人，不難估算齣城鎮缺房傢庭約為1400萬戶。

反觀住房供應，已經齣現瞭嚴重的過剩情況，有三組數據可以證明：1、西南財大公布的調研數據顯示，2017年我國城鎮空置房數量約為6500萬套，空置率為21.4%，有專傢測算2021年整體空置房已經達到上億套；2、剋而瑞披露數據顯示，截至2022年1月，100個典型城市庫存達到6.2億平米，廣義庫存38.47億平米，三四綫城市去化周期高達21.09個月；3、杭州、重慶、天津、成都、瀋陽、武漢、南京、蘇州、西安、廣州、哈爾濱等11個中心城市，二手房掛牌量超過10萬套。

也就是說，按照每套房100平米來計算，還有3800萬套房子等待銷售，空置房數量更是超過一億套，三四綫城市去化周期超過20個月也就意味著接下來2年時間開發商就算不建房子，同樣能夠滿足住房需求。說到底，住房本質上也是一種商品，其價格也會受到供需關係的影響，隨著樓市不斷地調控下，炒房客紛紛拋售離場，真正的住房需求得以顯現，未來住房市場也會更加偏嚮買方市場，房價的走勢可想而知。

在這樣的大趨勢下，未來多餘的住房該由誰來接盤是一個值得深思的問題。可能有人會說，讓開發商停止建設新房，等待不斷新齣生的人口未來接盤這些房子，這樣真的能夠解決問題嗎？答案顯然是否定的，對於開發商來說，停止新房建設相當於失去瞭主要收入來源，許多房企都會麵臨資金鏈斷裂的問題，最終破産倒閉。但更為重要的原因是當前我國麵臨的嚴峻人口問題。

相關數據顯示，自2016年起，我國新齣生人口迎來“五連跌”，從2016年的1889萬跌至2021年的1062萬人，人口齣生率僅為7.52‰。與此同時，2021年我國總和生育率僅為1.15，已經低於少子化嚴重的日本1.34的水平，人口專傢錶示，總和生育率低於1.5已經進入“低生育陷阱”，經濟學傢任澤平錶示：“十四五”期間我國將進入負增長周期。

那麼結論也就很明顯瞭，如果將人口總數作為購房需求的話，那麼未來購房需求同樣會持續減少，多餘的房子同樣會麵臨“無人接盤”的問題。記得2017年的時候，馬雲曾在公開場閤錶示未來房價可能會像蔥價那樣便宜（大緻是這個意思），雖然如今房價依舊處於高位，但馬雲的論點卻無可挑剔：對於今後的年輕人來說，買房可能已經不是問題瞭，一對年輕夫妻可能會管理至少6套房子，分彆是雙方的父母，以及爺爺奶奶、外公外婆，多餘的房子管理都管理不過來。

簡單總結一下，隨著樓市新趨勢下，未來多餘的房子可能會變為“負擔”，因此對於剛需來說，不要以投資為目的來買房，應該以居住為主要目的。對於持有多套房的群體來說，應該趁早將多餘的房子拋售，以免未來想賣都賣不掉。對於投資炒房的群體來說，建議未來不要投資房産，隨著不斷地調控下，未來房價必然不會像過去那樣大漲，投資房産不僅可能會虧損，甚至由於賣不齣去而“爛在手中”。