策劃：國立台北大學都市計劃研究所、餘紀忠文教基金會餘範英(餘紀忠文教基金會董事長)、楊重信(前國立台北大學都市計劃研究所所長)、黃書禮(台北大學都市計劃研究所特聘教授)台北大學都市計劃研究所五十周年探究都更失靈癥結與省思

發表日期 2019-01-23T10:48:47+08:00

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趣味新聞網記者特別報導 : 策劃：國立台北大學都市計劃研究所、餘紀忠文教基金會餘範英(餘紀忠文教基金會董事長)、楊重信(前國立台北大學都市計劃研究所所長)、黃書禮(台北大學都市計劃研究所特聘教授)台北大學都市計劃研究所五十周年， .....

策劃：國立台北大學都市計劃研究所、餘紀忠文教基金會

餘範英(餘紀忠文教基金會董事長)、楊重信(前國立台北大學都市計劃研究所所長)、黃書禮(台北大學都市計劃研究所特聘教授)

台北大學都市計劃研究所五十周年，過去五十年中參與多項都市規劃經驗，對當今國土計畫推動與連結提供可貴資源，餘紀忠文教基金會承黃書禮教授邀約，在楊重信老師籌劃下共同檢視此主題。都市更新條例實施至今將滿二十年，多年以來許多都市更新案例爭議不斷，政府失去應有的作為，加上容積奬勵浮濫，成效不彰。特邀各方學者探討都更失靈癥結與對策，期望公私部門協力辦理，研擬、推展審議，並檢討更新過程，纔能真正促進都市再生。

都市更新製度之改革，牽涉到龐大之利益，這並非單純公共政策議題，介入需要很大的勇氣。這些年接觸國土計畫，再迴顧都市計畫法與都更之間的關係，以及鄉村、城鄉規劃與都市計畫的關聯，認為可區分為兩個層次解讀：一是都市發展進程與城鄉發展休戚與共，另一是帶動地方創生。需思索如何擁有安定的國土與永續環境支撐都市發展，及督促都更領導者、改變政策製定者，推動民眾教育為當務之急。關注國土規劃與都計議題，學術研究、教育傳承，一棒接一棒，代代相傳，繼續努力。

沿革中檢視都更政策、審議效率

邊泰明(國立政治大學地政學係教授)

都市更新審議委員會績效不彰

民國87年之前，都市更新的工作因缺乏法律的依據，緻使政府在更新工作的推動上有捉襟見肘的睏境，民國87年都市更新條例的頒布對都市老舊建築更新有瞭一部執行的依據。條例中對都市更新程序的規定包括都市更新單元的劃設、都市更新事業概要計畫（簡稱概要計畫）、都市更新事業計畫以及權利變換計畫的擬定等階段，每個階段都必須經過都市更新審議委員會審議通過，所以說都市更新是都市更新審議委員會的産物。

統計至2018年第二季，依據都市更新條例實施至今全台都市更新事業有536案，從更新單元規模來看，以一至兩韆平方公尺案件最多，約佔4成；一韆平方公尺以下約1成。顯示更新規模以小型基地開發為主；大規模都更五韆平方公尺以上佔總案件8%，說明大規模都更開發仍有睏境，都市更新審議委員會績效不彰。

都更審議製度睏境：程序規範、更新單元

審議時效的睏境：都市更新産權復雜程度不一，有些審議時效較快，有些審議時效緩慢。以台北市為例，平均一個都市更新審議案需要費時3年6個月以上纔能夠審核完竣。事業計畫及權利變換的內容復雜，影響權利關係人權利甚钜，必須審慎處理，審議時效無法達到社會的預期。

更新單元劃設區位與規模的睏境：更新單元的劃設有更新地區內與外兩種形式，更新地區為政府公布之地區，屬於建物窳陋、公共安全堪慮、都市機能不足之地區，一般而言，産權較為復雜，推動不易。所以在都市更新地區外，自行劃設更新單元數量會比更新地區內之更新單元多齣許多。再者，在特殊條件下最小更新單元麵積500平方公尺，一般更新單元麵積1,000平方公尺，類似房屋重建計畫。小規模基地的都市更新難免流於個彆的考量，缺乏整體係統性的思維，公共利益不易彰顯。

容積奬勵額度的睏境：都市更新容積奬勵的設計是都市更新推動與否的動力。台北市都市更新案容積奬勵幅度大約4至5成，新北市則約7至8成之多；例如台北市正義國宅都更案總容積奬勵達74%，永春都更案容積奬勵達76%；新北市新生地大陳義胞社區附近地區更新單元2更新基地麵積9189平方公尺，法定容積663%，更新完總容積達到1200%，更新前戶數180戶更新後達到703戶。容積奬勵製度的設計除瞭應考慮環境貢獻，也應注意環境容受力。

公共利益實踐的睏境：目前都市更新所謂公共利益多以協助開闢計畫道路、留設人行步道以及增加停車空間為主，都市更新在容積奬勵額度以及住戶數量倍增情況下，若僅止於上述公共利益的實踐，值得省思。尤其從都市更新完工的資料顯示（統計至民國106年為止），單一地主和5人以下地主比例高達將近4成，容積奬勵的給予和公共利益的實踐，是否對等？是都市更新審議值得討論的議題。

少數堅持者處理的睏境：都市更新少數堅持者或基於特殊理由或者著眼於權利分配之策略行為而産生不理性現象，使得都市更新集體行動無法達成，延宕整個都市更新的時程。如何兼顧絕大多數人的更新意願與少數堅持者的不理性行為，取得一個社會共識的處理模式，是政府目前必須要麵對的議題。

都市更新政策的穩定性：都市更新推動的過程中，危老條例的齣現使得兩種法令在都市改造過程中産生競閤的問題。比較兩種法令的差異，都市更新條例所欲實現的公共利益雖不理想但優於危老條例（公益性僅建築綫退縮、設置無遮簷人行道、綠建築等）；就容積奬勵額度來說，危老條例容積奬勵幅度（奬勵後之建築容積不得超過各該建築基地1.3倍之基準容積或各該建築基地1.5倍之原建築容積、時程奬勵10%）大於都市更新條例且沒有規模麵積的限製。不同的製度誘因設計産生的結果互異，以新北市為例，從民國106年5月公布危老條例至今年10月總共通過21案，其中有9案基地麵積小於400平方公尺以下，最小麵積僅154平方公尺。依照該發展趨勢，未來可能會有許多原先援用都市更新條例之都市更新案轉軌至危老條例之都市更新案。

非計畫性增量的容積恐違背公平閤理

賴宗裕(國立政治大學地政學係教授)

政府為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能、改善居住環境，積極推動都市更新，並以容積奬勵方式提供開發誘因，結閤容積移轉政策，鼓勵私部門協助促進都市更新目標之達成。然而這些非計畫性增量的容積，與容積管製企圖確保建築安全、都市發展型態及生活環境品質有所違背，衝擊容積管製目的，造成不動産市場之開發計畫主導都市風格、型態及公共設施服務水準，也引發當前容積政策公平性、閤理性之疑慮。都市更新是否存在公共利益？公益私益衡量下，在執行容積奬勵及容積移轉製度，營造私益誘因之同時，是否亦有兼顧公益對稱關係之作法？此一問題隱含都市更新之目的是否藉由都市更新容積奬勵及容積移轉機製獲得實踐之質疑？亦存在著踐行都市更新政策推動之路徑，是否不存在公共利益，卻造成業者暴利、民眾暴損之公平閤理性問題？此乃一值得思考探究之課題。

省思容積奬勵政策疑慮

台灣現行的容積政策種類繁多，各有其立法的背景及欲達成之政策目標，然而政府在相關容積政策的研擬過程中，多以單嚮思考單一政策的功能與效益，忽略瞭相關政策同時實施時所可能産生的負麵外部性及不同政策之間的矛盾性，可能造成政策效果的摺損，甚至産生整體都市環境品質大幅下滑的危機。因此，必須再省思容積奬勵政策實施至今幾項疑慮：一、容積奬勵都市更新事業之推動是否有達其政策目的？二、是否不成比例地提高開發者之钜額利潤？三、容積移轉是否改善公共設施用地取得及服務水準？四、是否惡化接收地區之生活環境品質及交通問題，卻讓市場投機者取得閤法管道賺取暴利？五、是否可能導緻地方政府為增加建設財源之挹注，忽略地區容受力而行販賣發展權之實？

容積奬勵與移轉成為政策貨幣提款機

容積移轉辦法企圖解決政府財政問題，卻又再次惡化公共設施保留地地主之公平性問題；過多的容積奬勵措施鼓勵土地開發利用，卻未同步維持開發地區周邊之公共設施服務水準，形成開發者享受容積開發之利得，而毗鄰地區地主承擔外部性之社會成本負擔之不公平現象。以緻引發數端質疑，包括容積特權免費享受卻未盡社會義務、容積政策成為服務政治的工具、容積成為政策性貨幣到處提領、具公共財特性的都市景觀遭受破壞、超額容積惡化生活環境品質等問題。

容奬與容移要有公平閤理對價關係

為避免這些疑慮之持續存在，除依賴審議製度之把關外，製度設計上，亦應同步考慮業者取得容積奬勵額度相對義務之比例關係，以使製度更趨公平閤理。再者，容積移轉從沒有基準容積依附的公共設施用地上（如道路用地、河川用地），核算齣之容積量往往創造可觀之钜額可建築樓地闆麵積，不僅為業者創造財富，也為當地居民增添環境、設施外部性之負擔，但現行製度上，對於移入容積之增量所對應之紓解外部性相對義務之比例關係，亦缺少公平閤理之對價關係之製度設計，故應一併改善以符閤公平正義原則。

容積政策釋齣的容積增量過大難以調控

容積奬勵措施被視為土地開發市場的利多政策，同時具有提供特定公共設施的功能，但最為人詬病的是建築容積大量增加所可能衍生的負麵外部性。當前台灣各都市之公共設施容受力皆無法提供適量之服務水準，以緻任何人口成長或産業活動之增量都容易産生排擠效應，降低空間品質。因而在容積政策所釋齣的容積增量過大而難以調控之情況下，未來審議機製應發揮把關之功能，妥適評估申請容積移入或奬勵地區之容受力，考量開發地區公共設施擴充之可能性，以確保生活品質與産業機能之穩定性。

都更淩駕都計為人詬病追求目標本一緻

李欽漢(台北市都市更新學會理事長)

都市更新條例自民國87年立法以來，與都市計畫在實務上或上下位階關係協調運作，例如土地使用分區變更或都市更新地區及單元劃定等，常常讓人詬病都市更新淩駕都市計畫之上的疑慮。實際上，都市更新與都市計畫本質目標是一緻的，都是在促進都市生活機能及生活環境的改善。

民間都更追求最大利潤

以台北市實施都市更新經驗而言，依內政部營建署(統計至106年12月)各縣市都市更新地區(單元)與都市更新計畫統計錶，台北市劃定257處都市更新地區，但經政府劃定都市更新地區提齣更新事業的僅有30案，但自行劃定都市更新單元的有1,068案。除台北市外新北市亦同，其餘各縣市均依政府劃定之都市更新地區為引導策略，再進一步分析台北市與新北市其自劃的主要原因，為民間以不動産市場利益為導嚮，非以公共利益為主要考量，導緻政府劃定建物窳陋且急待優先更新地區實施者興趣缺缺。

九二一重建的經驗

民國88年9月21日台灣發生芮氏規模7.3級的強烈地震，造成死傷及房屋嚴重損毀，這是一不幸且難以抹滅的記憶，今天在這裏提及此一事件，是因為事件發生後至今已逾19年，當時災後投入大量人力及資金之重建及都市更新經驗對現今各界百傢爭鳴，各有立場的都市更新應有相當的啓示，以下簡意說明與「都市計畫及都市更新」有關之政策、法令與執行。

在重建方麵分為個彆與整體重建，個彆主要指獨棟、産權清楚且不涉及都市計畫變更者；而整體重建，主要指依都市計畫法及非都市土地管製規則辦理重建或變更之地區。其次，有關都市更新地區的劃定則分為都市土地及非都市土地，都市土地以都市更新條例之處理方式及實施方式辦理；非都市土地的都市更新地區劃定，先依都市計畫法之擬訂或擴大都市計畫範圍辦理再依都市更新條例辦理之。當時的重建計畫綱領目標與基本原則，已將我們積極追求都市更新進化為除實質環境的改善，且還需包括非實的社會、經濟、文化及産業等環境在內之都市再生政策，甚至將目前顯學的「地方創生」-「城鎮‧人‧就業」理念實際執行。且也考量都市與鄉村之特色與差異應因地製宜，製定有彈性之製度、法令及執行方式。

現行都市計畫棄守都市更新

目前都市計畫與都市更新配閤上，實施成效很有限，主要因都市計畫棄守都市更新；都市計畫訂定目的原以改善居民生活環境及均衡都市發展，並考量公共設施容受力而規範土地使用、交通運輸及公共設施計畫，並透過定期通盤檢討辦法進行都市更新地區之一般劃定，地方主管機關應就都市發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係進行全麵調查與評估，但礙於通檢時間冗長，政府財力問題，本應擁有主動的規劃權而由被動式的個案變更程序所取代，而都市更新地區劃定中之一般地區劃定，也幾乎消失在都市更新界。其次，都市更新自成一體係，因都市計畫棄守都市更新，都市更新為求尋找生機，被迫自成一格，被為人所詬病的為容積的奬勵、容積的移轉及單點式的開發，對都市的發展、生活環境品質、防災係統的建立並無太大助益，而造成政府劃定之優先發展都市更新地區乏人問津，取而代之的是以不動産為導嚮基地式都市更新地區外自行劃定都市更新單元。

都計與都更結閤之建言

對於都市計畫與都市更新的結閤提齣以下幾點建議：

1. 原都市計畫及都市更新計畫製定過程均由上而下之製定權，建議參酌民眾參與及居民意願擴大居民、社區、裏長、鄉鎮（區）公所之提案建議權。

2. 有關都市更新地區及都市更新單元劃定，仍受都市計畫整體開發管製，涉及主要計畫擬定或變更建議由地方與中央聯審。

3. 涉及細部計畫擬定或變更，都市更新計畫與細部計畫由地方政府各局處聯審以縮短時程。

4. 都市計畫定期通盤檢討應與都市更新計畫中之「一般劃定」一併考量都市計畫與都市更新之都市發展政策之長期配閤。對被遺忘已久的一般劃定地區指導未經劃定都市更新地區自行劃定都市更新單元，配閤居民、社區主動提案權的滾動式計劃，應再加把勁及力道。

5. 九二一災區經驗中有關都市更新涉及非都市土地之區域計畫及都市土地之都市計畫，如此復雜法令體係中都能在各方努力之下建立一套重建係統，可見初衷、溝通協調與共識是非常重要。

6. 因地製宜的都市計畫與都市更新彈性政策是必要的，台北市、新北市（部份地區）首都之實質環境改善及非實質環境之人文、社會、經濟、産業可經由聯閤都市計畫之都市再生政策創造一新亮點，在首都圈以外建立「地方創生」的機製。

台日都更機製比較、建言

何芳子(財團法人都市更新研究發展基金會顧問)

台灣在都市更新辦理的理念源自於日本，但1998年「都市更新條例」公告實施後，在法令麵、實務麵及執行麵皆因國情不同有所差異，試比較簡述如後：

法製麵的差異

台灣都市計畫依內容層次區分主要、細部計畫；日本僅擬訂主要計畫無細部計畫，但實施新市街開發及市街地更新事業則須擬訂地區計畫。台日兩國均實施土地使用分區管製，台灣採不同使用分區搭配不同容積率規定，日本則採相同分區搭配不同容積率規定。在更新計畫定位上，台灣更新計畫依循都市計畫(主要、細部)規定辦理；日本更新計畫必須透過都市計畫程序核定為高度利用地區並擬訂地區計畫據以實施。而專法規範內涵亦有差異，台灣包括拆除重建、就地整建及保存維護；但日本僅拆除重建。針對罰則內容，台灣實施過程違反禁止調查事項處以罰鍰，罰則輕；日本對相關人員涉及行賄、抗拒測量等行為，依情節不同處以最重7年以下有期徒刑或拘役，罰則較重。台灣除專章原則性規定外，另訂子法加以規範；日本則均於專法內，以主要重點加以詳細規定。容積奬勵部分，台灣更新事業取得容積奬勵係依奬勵項目，依法定容積的百分比核給；日本容積放寬是直接透過都市計畫程序核定給予，一般為200%以上。在實施者類彆差異上，台灣包括地方政府、更新機構、更新會；日本包括公部門的地方政府、UR都市機構、住宅供給公社、私部門的個人再開發組閤、再開發會社。台灣針對實施者引入事業協力者，未加以規範；日本對不同實施者可引入的事業協力者，在專法內有參加組閤員、特定建築者及特定事業參加者，另行政規則有特定業務代行者之規定。

操作麵的差異

投資者於權利變換參與方式不同：台灣投資者由權利關係人就其參與權利變換取得之樓地闆，按其應支付之共同負擔(事業費)金額摺價抵付給投資者，投資者不參與權利變換；日本投資者其取得的「保留床」係經權利變換後，由權利關係人取得「權利床」剩餘之樓地闆，可見投資者是參與權變的。

投資者規模經營形態差異：台灣投資者以一案公司居多，規模小，以齣清推案為經營目標；日本投資者以大規模且永續經營不動産齣售、齣租公司居多。

行政部門介入程度不同：台灣行政部門從更新地區劃定到事業、權變計畫核定並協助調解、調處爭議問題，介入程度高，審議流程長；日本行政部門於啓動時，協助更新方針擬訂、審定都市計畫、事業計畫，不介入權變計畫審議，僅進行備查，至爭議問題則依訴訟解決，審議時間較台灣短很多。

特殊法人扮演的角色：台北市2012年成立都市更新中心，協助行政部門推動公辦更新、都市再生計畫並協助實施者與權利關係人的溝通協調。於2018年成立的行政院國傢住宅及都市更新中心將推辦公辦都更及公營住宅管理經營；日本UR都市機構從1955年成立之日本住宅公團至今已達60年，扮演更新者、投資者，實施土地重劃事業，經營約75萬戶齣租住宅。

觀念麵的差異

台灣更新事業報核時，必須取得權利人同意書符閤門檻，權利人齣具同意書前大多簽訂閤建契約以為權益保障，雙方存在討價還價空間，如無法達成協議，則有反對抗爭産生；日本透過交流溝通達到2/3以上閤意形成，不必齣具同意書，以權利變換方式推動，無討價還價空間。

麵對更新權益分配的期待，台灣多數權利人認為透過更新可不負擔費用，期待分迴超過原有麵積；日本一般權利人認知更新後的還原率未必可達到百分之百，欲提高分配應額外分擔費用。更新前房屋現況部分，台灣現有房屋地麵層屋頂搭蓋違章建築現象相當普遍，更新推動時違章無法納入補償分配，損其既得利益且地麵層多店鋪使用，更新後店舖麵積縮小，而反對更新；日本極少違建，且分區使用較純化，更新後分迴店鋪，願意將共同持分整體經營，能提高使用坪效。

對更新機製的建議

日本的機製若乾關鍵架構與環節頗值台灣學習，就台灣實施至今，已纍積不少經驗與成效，全麵的改弦更張誠屬不易。僅就更新機製中容易産生爭議的環節提齣幾點建議：

1.行政部門結閤NGO、NPO透過說明會、講座等活動，讓權利人瞭解更新的要指，在於房屋結構安全、耐震防災、無障礙環境及都市景觀等品質的提昇，更新後要求麵積量的增加，必須負擔相當的費用。

2.加強權利人對權利變換方式的瞭解，是公開公平公正的分配方式，強化其信任感，願意加以採行。

3.強製要求實施者於啓動更新作業時，必須提供必要資料麵對麵嚮權利人詳細說明，密切溝通誠懇耐心的協調，以取得權利人的認同與信賴。

4.行政部門持續修正相關規定、審議規則等，給予事業、權變計畫明確方嚮與依據，確保計畫的穩定性及審議流程縮短。

5.協商相關專業公會、學會、協會等，以客觀、公正第三者立場，協助調解相關爭議問題。

糾正行政怠惰建立都更公私夥伴模式

楊重信(前國立台北大學都市計劃研究所所長)

台灣都更乏善可陳之癥結，主要在於政府行政怠惰，奉行「三不政策」，不依法劃定更新地區、不擬定都市更新計畫、以及不推動實施都更事業，且將建商零星且小規模圈地、自劃更新單元之「房屋閤建」當作都市更新之主力；其次在於現行都更製度缺乏一個能在都市計畫之規範下，能提升居住環境品質與都市韌性、促進經濟活力、減輕對社會文化衝擊、以及加強曆史保存之都市更新模式。

他山之石:公私夥伴關係模式

都更不但非常專業與復雜，且並需要龐大之資金，以及公權力之介入，因此政府或建商很難獨力完成。近代歐美各國紛紛採用公私夥伴關係模式推動都更，以美國為例，卡特政府於1977年通過「城市發展行動撥款計畫」，以公私閤作方式，促進城市再生與經濟發展。於1978年宣佈將「公私夥伴關係」（Public-private partnerships，PPP）為國傢城市政策核心，各級政府也一緻認為城市問題之解決有賴私部門的支援。1981~1989雷根政府更是大力推展PPPs，其新聯邦主義將城市再生責任轉移到地方政府，將PPPs視為城市再發展之催化劑。

台灣PPPs模式選擇

PPPs模式可分為「純契約型PPPs」(Purely contractual PPP)與「組織型PPPs」(Institutionalized Public-Private Partnerships，IPPPs)。前者權利與義務是透過行政契約或一係列契約規定，後者是在一個混閤資本實體內，根據契約、公司章程與公私股東協議執行任務。台灣之都更PPPs模式建議採用IPPPs，其理由如下：(1)採用純契約型PPPs很容易再陷入如現行「政府監督、建商主導」而無法有效與公平實施之睏境。(2) IPPPs是公私部門共同建立一個混閤資本實體，以履行公共契約或特許；IPPPs之公私部門都應投入資金，共同承擔經營責任與風險，私部門除投入資金與設備外，可貢獻其專業技術與經營能力，提升計畫執行之專業性與效率，政府則可透過股權參與、貸款保證、租稅誘因、以及補貼等手段，掌握相當程度之決策與監督力量。同時建議將都更地區分為策略性更新地區(都市再生地區)、社區型更新地區、以及曆史文化保存地區等3類。

IPPPs更新事業的權利變換

1. 過去都市更新事業計畫之實施，不論建商或專業更新機構是要採權利變換，或是要採協議閤建，都是要經過協議與簽訂同意書之程序，簽訂同意書時即會附帶簽訂有關更新後利益分配與附保密條款之契約，此都市更新事業計畫之實務操作，讓更新地主與其他權利人於後續實施者擬定權利變換計畫時，失去主導權，而任由實施者宰割，無法落實權利變換公平分配利益之精神，此即為頗受詬病之更新事業「假權變、真閤建」現象。

2. 新的製度一定要破解這個製度設計之盲點。於擬議之都市更新IPPPs模式中，排除簽訂私契，而一律採用權利變換方式分配都市更新利益，更新前後權利之估價、事業實施成本與公共負擔之計算由政府委託公正之第三者機構審查與簽證，並且資訊要公開、程序要透明。

都更IPPPs之財務工具（TIF）

1. 直轄市與縣(市)政府，製定TIF自治條例，以更新地區未來每年房地價稅收增量或是每年房地價稅收之一定比例金額做保證，發行TIF債券，此可發行直轄市、縣（市）公債或庫券為之，以籌措辦理都更所需之資金。

2. TIF債券收入，可用來從事更新地區或TIF地區之規劃、公共設施建設、參與PPPs股權、補貼更新地區內之房屋整建與維護費用等。

3. 以TIF作為政府推動都更之主要財務工具，優點在於:不涉及增稅；取之於更新地區，用之於更新地區；房地價稅基穩定，都更財源永續。

4. 刪除都更條例立法院初審結論有關減免地價稅及房屋稅之規定。

5. TIF取之房地産增值，用之於當地，納稅人所繳之不動産稅額為本來應繳之稅，因此不是增稅。TIF取之於地方，用之於地方，是將原要被納入大水庫後流嚮不明之稅收，用於地區都市更新，此既公平且可促進地區再生與經濟發展，提升居民福祉。

台灣都更IPPPs法製化

建議大幅修訂「都市更新條例」，於該條例中，新建一套IPPPs製度，或是乾脆新訂一套「都市再生條例」，讓「都市更新條例」日落西山。我主張公私閤辦，由政府公開評選更新法人或機構，簽訂行政契約，公私閤夥作為實施者，並由政府來保證維護地主的權益。我不贊成僅從都更程序的強化來增強都更之公益性，因為其效果是有限的!我主張都更機製或模式應該做根本之改變，改由政府與公開遴選之都更法人或機構閤組公司，共同為實施者，共同承擔風險，共同分享利益，以及由政府來確保地主之權益與增進公共利益。我建議先做一個示範性計畫看看，有關都更公私夥伴關係模式之研究與設計，也要找到適當之研究機構馬上進行。

監察院有糾正地方政府行政怠惰責任

我對監察院有幾個期望，希望監察委員揮起的劍不是桃花木劍，起碼是冶鐵劍，最好是把銳利的鋼劍；第二個期待是希望監察院要求主管機關做些應該做且可以做的事。舉例言之，我曾跟花敬群次長建議選擇一個或兩個都市再生地區，從事示範性都市再生計畫，其相關規定可先以行政命令來規範，但是一直沒下文，我覺得監察委員對此應該有著力之處。第三個期望是，都市更新條例發布實施20年來，地方政府不根據都市更新條例第五、六、七條之規定劃定各類更新地區，擬定更新計畫，以及推動更新事業之實施，監察委員應該可以列案調查，糾正地方政府行政怠惰責任，並要求地方政府在一定期限內完成劃定都更地區、擬定都更計畫、以及推動更新事業計畫之實施。

落實細部計畫著手目的性調查通檢

林盛豐(監察委員)

實際檢視這些年來都市更新實施情形，往往演變為住戶和建商間利益衝突，甚至導緻許多抗爭。今諸位教授提供建言，邊泰明教授從「審議」角度分析，無論程序規範、更新單元等，因為各方都有不同看法，難免難滿足所有人的期待。賴宗裕教授也質疑，當今參與都市更新者多著眼於各種容積奬勵措施，但卻忽略公共利益，導緻都市更新往往形成業者暴利、民眾暴損。楊重信教授主張，都市更新不應隻看住宅區，更應將焦點置於「都市再生」，由政府規劃策略性更新地區，劃定特定專用區，並根據都市計畫嚮下規劃。

到監察院後，發現我們能做的事情，不如各位預期，像都市更新的案子，頂多隻能針對國發會還有營建署主導的都市計畫，以及都市發展局給予具體意見，假定他們不接受，或許可以一項一項研議、質問，甚至可以彈劾。但實際上，像楊老師提到TIF（租稅增額融資製度，Tax Increment Financing），或是何顧問提及之日本地區計畫，這些都是可能的方法，我們目前幾乎都在做無意義的通檢，細部計畫是空泛的，而地區計畫可能是一條路，但目前連主要計畫人力預算都沒有，尤其是社區、地區計畫層次，這種細膩計畫如何落實？實施主體是誰？都需要思考，或試辦示範地區；都更地區的劃定，其實是要與都市計畫緊密的結閤，而且要考量整體開發的容受力等，這些都需要於主要計畫層次整理清楚。調查方嚮要朝嚮有意義、有目的性的通檢，再更具體地落實到細部計畫，而日本地區計畫是不錯的參考。

討論與迴應

張權嶔(長安西路拆遷案代錶)

我是去年長安西路被建商欣偉傑偷拆的受害戶，我並非不同意都更，而是不同意不閤理的都更。自辦都更有許多問題，第一個是麵對建商，我們隻能任他圈地，地主無法選擇建商；第二，都更實施者其實可以直稱建商，百分之99都是。建商可以刻意低估未來售價，欣偉傑找瞭三傢估價公司，最高的評估未來一坪隻能賣60萬，現在卻開價91至100萬在賣，完全低估售價，高估建築成本。

就永春案的判例來講，最高行政法院也說，審議根本沒有實質審查，地主閤法的房子在不同意的狀況下，政府居然可以讓建商取得拆除執照，事後去調資料，建商申請拆除執照上麵居然有我的同意書，上麵沒有我的簽名印章，但是是用我的名義，我的身分證字號去申請拆除執照，台北市政府也讓他過瞭，但當我發現後，建商把我傢拆到雙拼的房子拆成獨棟，然後拆到樓下都變簍空瞭，中間打瞭1999，甚至寫瞭存證信函給台北市政府非常多次，隻迴復會請建商跟我溝通協調，但建商是拿著衝鋒槍，我卻拿BB彈。偷拆我傢的人也是專門負責頂罪的，之前就拆倒興德路另外一戶，也是偷拆的，頂罪的工頭最近被判刑八個月，非常離譜，因為我在法院看他的前案紀錄有16頁，實在無法認同都更讓這樣的建商宰割民眾。

李昭玫(透明都更基金會會長)

誠如何芳子委員講解的日本跟台灣製度差異很大，台灣的製度是學習日本，畢竟國情也雷同，生活文化台灣過去也受日本殖民的經驗，基本上的觀念都可以接受。但台灣都更條例裏，似乎沒有明確規範。看到許多實施者的背景，資本額一百萬的公司就能當實施者，這個案子的實例就在五分埔，五分埔案子是個商業區，基地一韆七百多坪，它的産值兩三百億，本身是公劃，就是市政府公劃的都市更新地區，大概民國八十幾年時劃的，而實施者本身不是建商，也沒任何建築背景，隻是代書成立的一人公司，就符閤公司法，能辦理都更事業計畫瞭。

他的手法是利用灌人頭方式，就像不久前發生的黎明幼兒園案子，他的市地重劃也是灌七百個人頭，讓七個所有權人就可以做市地重劃！從市地重劃的精神其實套用到都更也是一樣，換湯不換藥。今天參加論壇，很開心能聽到各位學者專傢的意見，對現在政府執行都更的製度缺陷提齣一些對策與解決方案。

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暖鼕旅遊補助衝高住房率，新竹縣市紛紛喊加碼延長，鄰近的桃園市備感壓力，觀旅局和經發局閤作，將創全颱之先，發放價值1000元的「旅遊消費券」，門票、伴手禮都能用，等同現金但不找零，隻要平日入住閤法旅宿業就能免費拿，希望帶動整體觀光産業發展，預計3月上路。暖鼕旅遊補助效果佳，但隨著1月接近尾聲而即將結束，新竹市率先加碼，比照暖鼕專案內容延長補助至2月底，新竹縣也跟風宣布延長到5月底、每房補助500元。麵對鄰近縣市積極搶「客」，桃園業者備感壓力。平日住閤法旅宿免費領取桃園市觀旅局長楊勝評說，半個月來.......

桃機漲租金機票飲食恐變貴

桃園機場公司去年12月底「告知」各航空公司及廠商，今年將調漲機場各項租金，最高項目漲幅達72％，最貴租金每平方公尺1440元，贏過颱北101大樓的1303元奪下冠軍。航空與餐飲業者強烈反彈，麵對日後將增加的成本，不排除調漲機票與餐飲價格因應，即旅客齣國或在桃機吃碗牛肉麵，都要變貴瞭。日本將加徵齣境稅另外，日本政府去年通過修法，自今年元月7日起，對2歲以上自日本齣境的民眾，在機票與船票中課徵齣境稅，金額為1000日圓（約新颱幣290元），元月7日前購票的旅客不需收費，但在7日之後購票或更改行程，就.......

機師重啓罷工華航批工會毀約

桃園機師工會去年取得罷工權後，8月30日與長榮、華航休戰，並達成1年內完成協商的共識，但機師工會昨召開臨時會員代錶大會，指控華航寸步不讓、片麵毀約，全數通過重啓罷工，更不排除在春節發動。華航則說，工會指控不符事實，毀約的是工會而非公司，呼籲迴到理性談判。積極為勞資雙方協商的桃園市勞動局感嘆，華航勞資雙方經過9度協商，針對飛安奬金、勤務實際辛勞度差異加給、及疲勞航班派遣改善等3議題仍有齟齬，坦言工會仍握有罷工權，將於2月21日展開第10度協商，也呼籲雙方理性溝通、尋求共識。「我們在意不是錢，若沒有.......

檢舉逮到1越客獲4000元奬金

去年底高雄爆齣152名越南旅客集體脫團事件，移民署宣布，提供民眾檢舉奬金，每查獲1人可獲4000元；交通部觀光局邀集業者商談亡羊補牢，昨也達成6點共識，包括改善通報機製、嚴審旅客資料、過濾組團旅行社等，未來若發生脫團，颱灣接待社也要負起連帶責任，情節嚴重將被撤銷觀宏專案資格。移民署長邱豐光4日錶示，在查緝脫團越南觀光客部分，目前已查獲23男17女共40人，其中19人主動投案，尚有108人追查中，移民署並提供民眾檢舉奬金，每查獲1人可獲4000元。此外，移民署將執行「擴大逾期人口到案」專案，自今年.......

武陵農場櫻花季年初三起交管

今年受暖鼕影響，武陵農場櫻花季提前開跑，場方估計2月7日（大年初三）至27日是櫻花綻放最多的時候，由於花期剛好碰到春節連假尾巴，提高民眾賞花意願，交通部公路總局昨公布交管措施，宣布總量管製每日限6000人，其中開放3200人搭客運一日遊，車票分彆於1月11日、17日開賣。武陵農場指齣，今年農場內住宿一樣熱門，1800個名額在3分鍾內秒殺，不過受到暖鼕影響，推測今年花期將是細水長流型，推薦遊客到兆豐櫻花園賞櫻，從製高點欣賞3000株櫻花，一片花海宛如粉紅河流。公路總局錶示，配閤花季期間，2月7日起.......

水情拉警報新竹開始一階限水

經濟部旱災應變小組昨敲定，新竹地區下月4日起水情燈號升高為黃燈，進入第一階段限水「夜間減壓供水」；高雄地區燈號也從正常調高為水情稍緊綠燈，不過短期無減壓限水措施。中、南部果樹如高接梨、桃、李、枇杷、荔枝等受到影響，特彆是荔枝，全颱種植麵積3分之2以上已受影響，農委會宣布提供天然災害現金救助及灌溉設施補助。天氣風險公司總監賈新興錶示，這個鼕天全颱均溫20.5度，比平均值18.1度高瞭2度多，打破紀錄；因颱灣東邊海麵上有高壓反氣鏇，導緻降雨下不來，預估3月降雨偏少，4、5月纔有機會恢復正常，水情「一.......

永達紅包送愛 1小時募151萬

為延續紅包愛的精神，永達社會福利基金會昨於颱北車站舉辦第7年的《永達紅包愛》公益記者會，用認講紅包袋的方式，持續傳遞愛與關懷，短短1、2個小時，當場就募得151萬元，以實際行動給予弱勢團體最實質的幫助。永達保經暨永達基金會董事長吳文永錶示，很多弱勢社福團體募款睏難，不僅永達主管願意擔任募款大使，這次特彆邀請體壇好手、藝人之光，藉由他們的高人氣，透過巧手繪製的專屬紅包圖案，讓弱勢機構的需求，有機會讓大眾看見，「雪中送炭」永遠比「錦上添花」來得更有意義。永達紅包愛公益活動今年首度邀請颱灣榮獲奬項殊榮.......

洋男逼擦屁股長榮空服員崩潰

長榮航空空服員控訴，一名體重約200公斤的白人男性，不隻要求空服員幫忙脫褲子如廁，甚至要為他擦屁股。桃園市空服員職業工會錶示，該名乘客過去就曾有不良紀錄，公司卻無視同仁抗議，在沒有任何預防措施下讓他單獨搭機，今（21）日下午將與事件當事人及乾部召開記者會。長榮航空則錶示，已關懷當事空服員，將進一步調查該旅客是否有性騷擾行為。一名體型龐大的白人男子，19日搭乘美國洛杉磯迴颱的班機，因體重過重無法走路，需以輪椅代步，也無法自己如廁，因此要求空服員協助他如廁，不隻要求空服員幫他脫褲子、擦屁股，更對著空.......

強拆釘子戶協商逆轉和平收場