發表日期 3/24/2022, 11:03:01 PM
去年熱度跌至冰點的土地市場正在起變化。最近一周,閤肥、南昌、廈門都進行瞭土拍,升溫明顯,南昌一宗地塊以91%的溢價率拍齣,剛剛結束首輪供地的廈門單日收金154億元,閤肥單日收金264億元。
去年下半年開始部分房企資金流動性壓力加大,債務違約頻發,導緻土拍市場低迷。2021年全年國有土地使用權齣讓收入8.71萬億元,同比僅增長3.5%。今年前兩個月,國有土地使用權齣讓收入同比下降29.5%。進入3月份後,隨著60多個城市齣台新政提振房地産市場信心,土地市場終於迴暖。
不過,土地市場上的競爭者仍舊以央企、國企為主。“目前我們還沒有大的投資計劃,至少今年上半年不考慮拿地瞭。”華東一傢韆億規模民營房企內部人士告訴記者。剋爾瑞統計數據顯示,去年的銷售百強房企有七成今年一塊地都沒拿,投資完全停滯。
廈門兩地塊進入觸頂搖號環節
廈門曾是中國土拍最為火爆的城市之一,從2019年到2021年,廈門的單價地王一年上一個台階,最高樓麵單價從4.2萬元/平方米到6.7萬元/平方米隻用瞭兩年多時間。
不過在三個多月前的2021年第三批集中供地中,廈門土拍大爆冷,流拍率高達50%,就連島內優質稀缺地塊都沒有開發商應價。
這一冷淡局麵在剛剛結束的廈門2022首輪集中供地競拍中被扭轉。3月24日,廈門今年的首次集中供地首日土拍成交9宗地塊,收金154億元,其中5宗地塊溢價成交,兩宗進入最後的觸頂搖號環節。廈門把部分去年流拍地塊重新上架,結果被房企爭搶。
兩宗地價觸頂地塊分彆是思明區環島乾道與蔡嶺路交叉口住宅用地、集美區九天湖路與杏林北路交叉口住宅用地,溢價率達到15%,分彆被金地和中海收入囊中,總低價分彆為14.6億元和6.4億元。
此輪供地最大贏傢是廈門本地國企建發集團,共斥資94.4億元,拿下三宗涉宅地塊,都位於廈門島內,一宗位於思明區湖濱社區,兩宗位於湖裏區。
在廈門供地前一日,江西省省會南昌市下轄的南昌縣,進行瞭一場小規模土拍,隻推齣兩宗地塊。結果其中一宗DAJ2022008地塊剛開拍,就受到激烈爭搶,開場不到兩分鍾,7傢開發商迅速齣價,最終拍瞭166輪、曆經兩小時,該地塊以91%的溢價率被江西偉象實業投資集團有限公司競得。根據企查查顯示的工商登記信息,這是當地一傢小型民營房企。
去年下半年,安徽省省會閤肥市也經曆瞭大麵積流拍,今年首輪供地,閤肥拿齣瞭最核心的地塊,包括稀缺的濱湖、經開區宅地。
3月17日,閤肥今年的首次土拍明顯升溫,一共吸引瞭近40傢房企參加,不僅僅是央企國企諸如保利、華潤、中海等參與,邦泰、徽創、新華、澤信等民企,還有杭州大傢房産這類外地城投公司也來到瞭閤肥參拍。
最終,閤肥30宗涉宅地塊有一半都進入最後的封頂價競品質階段。人氣最高的濱科城BK202204號地塊吸引瞭23傢企業參與競品質,閤肥共計收金264.46億元。
接下來一周,還有武漢、成都、重慶的大量地塊即將開拍,長沙與杭州則在4月份開始首輪供地。
地方政府積極吸引房企參拍
在3月份各地土拍陸續迴暖前,地方財政“賣地”收入已經齣現瞭大幅下滑。
2021年2月,集中供地新規首次被提齣,在22個重點城市施行,上半年各地集中供地火爆,根據財政部公布的數據,2021年上半年國有土地使用權齣讓收入3.44萬億元,同比增長22.4%。不過去年下半年流拍現象普遍,最終全年國有土地使用權齣讓收入8.71萬億元,同比僅增長3.5%。
今年1-2月,根據財政部最新公布的數據,國有土地使用權齣讓收入已經同比下降29.5%,成為收入端的拖纍項。
對於這一塊收入,各地的地方政府今年正在積極籌備,與去年相比,2022年首批供地部分城市時間有所提前。截至目前,已經至少有12個重點城市公布首批次集中供地計劃,北京在1月7日便率先打響虎年供地第一槍,現在福州、閤肥、青島、廈門等二綫城市也已經完成第一輪競拍。
為瞭解決土地市場低迷、信心不足的問題,不少城市降低瞭供應規模,但是提升瞭優質地塊推齣比例,以此來吸引房企參拍。
不過在地價方麵,除瞭北京、青島調低起拍價,其餘城市樓麵價均有不同程度上漲。比如:福州今年首輪集中供地平均起始樓麵價,同比去年首輪上漲瞭37%,環比上一輪上漲7%;閤肥今年首輪集中供地平均起始樓麵價同比上漲13%,環比上漲29%。
中指研究院認為,起始樓麵價的普遍上漲,跟部分城市優質地塊推齣數量增多有關,比如福州、閤肥加大瞭主城區供地力度,帶動瞭成交樓麵價上行,廈門島內地塊供應明顯增加,半數地塊位於島內,武漢今年首批供地7宗中有5宗位於核心城區,麵積占比高達99%。
剋而瑞研究中心錶示,近一周重點監測城市的土地市場已經有所迴升,平均溢價率環比上漲至4.3%,流拍率下降2.4個百分點至12.6%。市場熱度的迴溫主要受二綫城市所帶動,如南昌搖號5幅地成交溢價率均在15%左右,青島、福州、閤肥也均有溢價率超過10%的地塊成交,二綫城市溢價率也因此上漲至6%。
此外,國企、本地城投公司托底現象依舊非常明顯,比如福州12幅成交地塊中近八成由本土國資平台競得;北京首批次集中供地拿地企業中,民企僅旭輝一傢,其餘房企全部為國央企或混閤所有製企業;廈門的優質地塊,基本全被央企國企收入囊中。
根據剋爾瑞1-2月新增貨值榜單,去年的銷售百強房企,目前有七成以上一塊地都沒拿,投資仍處於完全停滯狀態。