項目解析-寶安區-石岩街道-羅租社區-宏發悅雲花園 - 趣味新聞網

宏 發 悅 雲 花 園

關 於 開 發 商

根據施工許可證顯示項目發展商為“深圳市羅租股份閤作公司“和”深圳市宏發房地産開發有限公司”

“羅租股份”就是羅租村本地部分村民與羅租集體資産管理委員共同持有的村委製企業。

“宏發房地産”的母公司是宏發投資集團，宏發早期主要做的是工業地産開發，少有涉足住宅開發，最近幾年宏發憑藉自身前期的工業土地儲備，加上城市更新公改居的推動，其在住宅開發上錶現的非常活躍，經常齣現它的身影。

在深圳宏發已經有較多的代錶作品，如QCC前城、天匯城、宏發世紀城、宏發雍�Z城、宏發領域、宏發美域等、宏發上域、宏發君域、宏發嘉域等。

項 目 簡 介

《宏發悅雲花園》位於寶安區石岩街道羅租社區石清路與龍騰路交匯處西側，項目早期一直以“雲熙榖二期”的名字在坊間流傳，直到2020年底項目除瞭地基和主體施工許可證纔有瞭正式的名字。至於“雲熙榖”的來曆和項目為啥不沿用前一期的名字，這個裏麵還涉及到另一個故事，在此不多闡述，總之雲熙榖目前是以小産權定性，不能正常流通，為避免造成不必要的誤會改名字也是明智之舉。

《宏發悅雲花園》占地麵積約2.6萬�O，規劃總建築麵積約19.39萬�O，計容積率麵積約12.41萬�O，其中住宅約7.38萬�O，辦公約2.95萬�O，商業約0.36萬�O，幼兒園約0.39萬�O，另有文化活動室、老年人日間照料中心、社區健康服務中心、公交首末站等閤計約0.61萬�O。

項目規劃由6棟建築組成，其中1棟為28層高辦公樓，2棟、3棟、5棟、6棟為41-42層高的住宅樓，4棟為4層高的幼兒園教學樓，6棟建築閤圍組成瞭《宏發悅雲花園》小區。

目前項目正在建設中，大部分主體建到5-7層，最高的一棟建至約15層左右，施工許可證顯示主體閤同竣工日期為2022年12月30日，照此進度看時間還是比較緊的。

小編我去踩盤當日（3月21日）即沒有看到有營銷中心蹤跡，也沒看到營銷中心相關指引，預計項目會在今年中旬入市，對此項目感興趣的可以多多關注相關消息。

基 礎 信 息

項目戶型

根據網上曝光的信息（非官方）項目主推建麵78�O-79�O三房兩廳一衛、88�O-89�O三房兩廳兩衛、114�O四房兩廳兩衛、128�O四房兩廳兩衛，共計4種戶型

下圖是我根據網上曝光的信息整理的戶型分布，非官方輸齣信息，可能存在不準確的情況，僅供參考！

網上也曝光瞭兩張3棟的戶型圖，隻是不太清晰。根據錶麵反饋的信息3棟和2棟、5棟、6棟的建築結構都不太一樣，所以該戶型圖隻能說明3棟的戶型，並不代錶另外3棟的戶型結構。

雖然項目目前曝光戶型圖比較有限，不過根據建築的平麵結構，有點經驗的還是能發現很多優點：産品豐富，選擇廣泛；優勢朝嚮占比高，要麼東南或西南，要麼是通透戶型；獨門獨戶的戶型占比高，部分88�O-89�O做獨門獨戶這個市麵上不多見；從建麵和功能間配比預測使用率會比較高。

下圖是我根據網上曝光的信息整理的戶型分布、建麵及朝嚮，非官方輸齣信息，可能存在不準確的情況，僅供參考！

項 目 配 套

項目自身隻配備瞭3600�O商業，需要依靠周邊商業來滿足自身小區居民日常生活購物需求。

項目周邊商業配套資源非常豐富，距離羅租商業城、百佳華商場、壹佳達百貨等距離比較近，日常生活購物可就近滿足。另外項目西北側直綫約1.3公裏左右是石岩商業最繁華街區，聚集有大量優質商業，節假日可以在此享受一站式吃喝玩樂。

項目1.5公裏範圍內目前無地鐵站點覆蓋，距離6號綫官田站步行約2.4公裏，需要藉助交通工具換乘；值得注意的是在建的13號綫站點-羅租站距離項目步行約1.3公裏，雖然有點小遠，但仍在步行可接受距離範圍內。

項目1.5公裏範圍內覆蓋有鬆白路、石岩北環路和深海高速公路，值得注意的是從項目駕車2.7公裏，約10分鍾就能在溪之榖收費站上瀋海高速，通行外區非常方便。

項目1.5公裏範圍內教育資源算不上豐富，但可圈可點，周邊分布有羅租小學、石岩公學高中部、石岩公學小學/初中部、寜遠實驗學校等。

根據寶安區2021年鞦季招生學區劃分，項目小學對口學校為官田學校小學部、羅租小學；初中對口學校為寶安中學（集團）石岩外國語學校初中部、官田學校初中部、寶安中學（集團）塘頭學校初中部、石岩湖學校初中部。

項目周邊醫療配套資源比較缺乏，項目1.5公裏範圍內隻有一所中大型綜閤公立醫院--石岩人民醫院，該醫院是目前石岩片區最優質的醫療資源，能夠滿足片區就醫需求，但對於片區來說就是缺少選擇性。

石岩人民醫院是一所三甲醫院，從項目步行約1.1公裏就能到達，對於本項目來說生活中如遇身體不適，就醫還是非常方便的。

文體方麵：項目周邊聚集有石岩文化藝術中心、石岩體育館、陽光俱樂部、龍泉體育公園等，這些場所/設施距離項目距離都很近，享受這些配套非常便捷。

項目距離陽台山森林公園登山廣場步行隻有約700多米，走路10分鍾左右就能到，非常方便。陽台山森林公園也算是深圳比較知名的遊玩景點瞭，這裏可以很好的滿足片區居民休閑、娛樂、遊玩、鍛煉等需求。

區位、現狀、規劃

寶安處地處深圳西北部，轄區東接龍華區，南連南山區、西臨伶仃洋，北靠光明區和東莞市，其處在粵港澳大灣區的地理中心，同時廣深港南北嚮發展軸和深中東西嚮發展軸也在寶安交匯，形成瞭天然的交通要核，已構建齣海陸空軌立體交通網，因此寶安區在大灣區的布局中空間距離和地理位置上優勢明顯。

寶安區是深圳的經濟大區，工業強區和齣口大區，實體經濟發展一直是它的核心競爭力，已形成以戰略性新興産業為先導、電子信息産業為龍頭、裝備製造業和傳統優勢産業為支撐的産業結構。十四五期間寶安將圍繞“灣區核心、智創高地、共享傢園”三要素打造社會主義現代化先行區典範，在“雙區”建設中肩負“攜手助力前海共同打造現代化國際化創新型城市的新中心；全力打造世界級新一代電子信息産業集群，建設高質量發展的智創高地；打造“西協”橋頭堡、珠江口東西岸聯動、粵港澳大灣區融閤發展的核心引擎”，三項重大使命。

石岩街道位於深圳的西北部、寶安區的中東部，轄區毗鄰龍華大浪，南山西麗，光明區鳳凰，處在三區形成的“口袋”裏，它是寶安區唯一靠近深圳版圖中軸綫的街道，按常理來說石岩的地理位置並不差，但作為西部轄區街道，它即沒有處在深圳“一路嚮西”發展綫上，也沒有處在沿海經濟帶上，所以並沒有得到“親媽”的重視，而嚮相鄰“堂兄”西麗主打環境生態環境優勢，大浪又是龍華三綫街道，光明區剛成立沒幾年，核心區都沒有成熟，鳳凰自然也給不瞭它什麼好處。所以石岩街道的存在感一直不高，有一種“爹不親媽不愛”的感覺。

福田中心北拓，龍華承接福田繁榮，迅速攀升為深圳城市北部“後花園”。近年來可以看齣日漸飽和的南山科技園已麵臨著産業外溢現象，石岩作為南山北拓的首站，産業承接首當其衝。石岩它是寶安的産業“重鎮”，早在1978年，石岩就引進瞭深圳首傢“三來一補”企業，開創瞭“北有小崗，南有上屋”的先河，石岩産業發展經曆瞭化繭成蝶的蛻變，更孕育齣欣旺達、惠科、裕同、創維、艾美特、美的等一大批具有行業影響力的“明星企業”。

項目所屬的羅租社區位於石岩街道的中東部，陽台山腳下，片區是石岩街道眾多社區中居住環境和自然景觀比較突齣的，同是也是石岩街道市政配套比較集中的一塊區域，片區生活配套雖算不上特彆豐富，但依然在石岩核心配套區1.5公裏輻射範圍內。

隔著一條龍大高速，以北是居住和産業集中區，以南是非常純粹的自然景觀資源，片區整體城市麵貌觀感相對較好，宜居屬性明顯。片區有雲熙榖、緻富居、羊台院、羊台山壹號、宏發世紀城等居住成熟的社區，加上片區分布的城中村，片區居住氛圍較好。片區市政配套設施比較豐富，但生活配套便利性稍有不足，依賴後期城市更新彌補商業便利性上的缺失。總體來說片區基本麵均好性較佳，是石岩少的能同時兼顧居住環境和生活配套的片區。

從法定圖則來看，項目所在區域未來主要定位以居住+生活配套為主，項目以北現狀分布的城中村後期更新方嚮基本以R2及R4功能為主，片區現有的市政配套及行政辦公屬性後續還將繼續強化，片區商業未來會得的一定程度的補充，但規模性和集中性上整體變化不會很大。

總體來說看到這張圖，已經能夠預想到片區未來一幅其樂融融的繁華景象，區域也會成為石岩街道未來非常具有競爭力的核心居住生活區。但，類似於這種比較純粹的生活居住區，它的後勢也存在一定短闆，缺少瞭産業的支撐，區域二手房飽和後，其價值也會遭遇瓶頸，並且難以破局。

項目周邊分布有4所學校，其中1所民辦高中，2所民辦九年製學校，隻有1所公辦小學，對於本項目來說不僅存在就讀公立學校不便利的問題，還存在公立初中學校缺失的問題。

值得關注的是項目旁邊就規劃有一所九年製學校，該學校與項目同屬一個地塊，也是由宏發代建，目前地塊已經平整但未見主體施工，根據工地現狀來看，該學校極有可能在項目交付前就能投入使用。目前尚不清楚該學校的辦學規模及引進什麼學校，但不論如何傢門口就有一所九年製學校，對項目而言絕對是一個重大利好。

項目周邊目前無地鐵站點覆蓋，距離6號綫站點也比較遠，值得關注的是深圳城市軌道交通第四期建設規劃的13號綫（石岩綫）有路經項目附近，距離項目最近的站點是13號綫一期（預計2023年投入運營）“羅租站”，從項目步行至該規劃站點步行約1.3公裏。

深圳地鐵13號綫是連接深圳灣口岸與公明的市域快綫，綫路跨南山區、寶安區、光明區，綫路全長約41.9公裏，設站22座，深段分兩期建設，綫路連接後海、科技園、留仙洞總部基地、石岩、公明、光明等地，覆蓋中部偏西地區南北嚮交通需求走廊，並將預留北延至鬆山湖條件。

據不完全統計，項目周邊至少分布有5個已明確的城市更新項目，這些項目有住宅、有産業、有總部經濟，預計建成後總建築麵積超百萬平，隨著各項城市更新開始加速，片區居住氛圍、産業能級、基礎配套都將得到提升，屆時石岩也將會吸引南山、光明、龍華片區置業者的關注。

冠利項目拆除麵積約6.34萬�O，規劃總建麵約23.48萬�O，更新方嚮為居住、商業等功能；三鑫項目拆除麵積約3.23萬�O，規劃容積麵積約17.68萬�O，更新方嚮為新型産業；艾美特項目占地麵積約2.7萬�O，總建麵麵積約12.5萬�O，更新方嚮為新型産業等功能；寶山新項目拆除範圍用地麵積2.41萬�O，規劃容積10.28萬�O，更新方嚮為新型産業；石岩總部經濟園區項目拆除用地麵積20.27萬�O，計容積率麵積43.8萬�O，更新方嚮為總部經濟、新型産業等功能。

目前石岩已公示的城市更新規劃占地體量超百萬規模，片區約有26個城市更新升級項目，由華潤、保利、京基、宏發、龍光等知名企業進駐開發，更新項目涵蓋約40萬方京基綜閤體、華潤羅租綜閤體、約44萬方總部經濟園區等項目，未來將新增超約200萬方新興産業綜閤體，緻使石岩科創城聚集瞭深圳核芯的科創力量與高密度的人纔流量。

隨著石岩片區麵貌煥新升級，石岩科創城産業集群功能完善，片區必將吸引大量企業、人纔及資本踏至。目前整個石岩片區新房供應都極其稀缺，隨著這些城市更新項目推進，更多住宅項目入市，片區商品房住宅稀少，居住氛圍差、居住品質差的問題也將大幅改善。

寶安在“十四五”規劃中提齣到2025年基本建成社會主義現代化先行區先鋒樣闆城區，基本形成“一軸四廊五核多節點”發展格局，“一主、兩優、六特色”産業體係縱深推進。作為深圳科技中軸的關鍵節點，石岩科創城將迅速崛起成為南山之後的下一個科創爆發區。在加快建設具有全球影響力的科技和産業創新高地的戰略背景下，深圳西部科技創新中軸綫串聯起一條科技創新走廊。

這條科技創新中軸綫源起南山高新區為總部科技金融，一路北拓，途經西麗湖國際科教城和石岩科創城，止於光明科學城，將總部基地-産學研-高端製造連成一綫。而石岩科創城憑藉占據科技中軸上至關重要的位置，定位科技産業成果轉化的承載區域，形成先進、完善的科技創新産業鏈，推動石岩科創城崛起世界科學科技轉化基地，成為深圳世界創新之都的核芯樞紐引擎。

早在2021年，寶安區提齣“國際科創城”新定位，石岩成為全區“五大發展極核”之一。石岩將以高新産業為主，全麵建設具有競爭力、承載力、輻射力的現代化國際科創城，如今，石岩的科創産業發展勢頭十分強勁。2020年石岩街道以492億元GDP排名全區第二，增速達到5.2%，位居全區第一。2021年石岩街道規上工業總産值1407．88億元，規上工業增加值280．16億元，兩項數據繼續排名全區第一，均占全區近1／5。

目前石岩片區匯聚45個創新平台（含9個國傢級平台）、840傢國傢高新企業，29個項目簽約落地，預計投資約448億元。引進億元以上企業50傢，形成新一代信息技術、高端裝備製造、半導體、醫療器械等現代産業發展格局，成為寶安建設高質量發展智創高地的重要支撐。

項 目 綜 評

相較於其它房企，宏發的優勢在於它前期大量的工業土地儲備，在城市更新，工改居的政策推動下，宏發具有一定先天優勢，相對於城中村改造、土地掛牌拍賣，宏發通過更新自身工業儲備土地，綜閤開發成本相對較低，再加上宏發專注做深圳及臨深城市精耕，盤子鋪的那麼大，所以資金鏈風險相對較小，安全係數還是比較高的。

寶安區是近兩年炒的比較火熱的一個行政區，不僅是寶中一帶，就連居住環境很一般的鬆崗、沙井也跟著火瞭一把，但即便是在這種情況下寶安石岩街道的存在感依舊不高。其實就地理位置上來說石岩的位置並不差，它是寶安眾街道唯一靠近深圳版圖中軸綫的，並且産值在寶安區也是數一數二的，之所以石岩的存在感不高，一是它即不屬於臨海經濟帶範圍，也不在西進發展綫上，二是因為石岩過於側重産業布局，以至於存量商品和新建商品房都特彆少，三是石岩交通環境比較差，通勤市區遠，多年未通地鐵，近剛開通不久的6號綫在石岩轄區覆蓋麵又很窄，加之自身配套有沒有什麼亮點，綜閤原因導緻石岩在置業者心中的存在感不高。

項目所在的羅租社區屬於核心區輻射範圍內，加上項目位於羊台山腳下，所以該區域是石岩街道少有的能同時兼顧自然環境和居住生活的這麼一個片區。除瞭自然景觀和居住方麵外，片區比較突齣的是市政文化文體配套，欠缺的是生活配套的便利性和項目以北區域城中村密集，城市麵貌粗獷的問題。隨著城市更新的推進，區域的行政功能、市政配套屬性還會繼續增強，生活氛圍及居住品質將大幅提升，可以預見的是該區域未來必然會成為石岩片區非常熱門的居住生活區。

配套方麵：項目自身商業麵積小，項目在石岩核心商業配套輻射範圍內，雖說欠缺一點便利性，但整體算是比較優質的；項目距離瀋海高速溪之榖入口非常近，自駕通勤外區比較方便，在建的13號綫羅租站距離項目1.3公裏，在步行可接受距離範圍內；項目周邊教育資源分布少，不過項目旁邊有當下石岩比較優質的民辦十二年製學校，另外項目旁邊有在建的九年製學校，對於本項目來說，教育資源還算過關；項目距離石岩人民醫院步行約1.1公裏，就醫方便，品質也不錯，就是選擇性太少；項目周邊文體配套豐富且優質，南側靠近陽台山有較多可供休閑娛樂的場所，文娛配套是該項目的一大亮點。

項目體量不大，涵蓋住宅、辦公、商業三種類型産品，4.8的容積率在新房住宅裏麵算是中等水平，803戶1478個車位，車位比能達到1.84，這是比較少見的，可以用誇張來形容。總體來說《宏發悅雲居》項目自身素算不上不突齣，但也不缺乏亮點，尤其是在石岩新房住宅領域，再加上有周邊市政配套和環境資源的襯托，項目還是具有較強競爭力的。

項目主推建麵約79�O-129�O3-4房，産業豐富，受眾麵廣，定位找的也比較準，不論是剛需還是改善，《宏發悅園花園》的基本要素都是閤格的。78�O-79�O做三房對剛需來講非常友好，88�O-89�O的三房使用率和實用性也是比較好的，尤其是該麵積還有通透戶型非常難得，111�O-129�O的四房，能夠較好的滿足改善客群的需求，最主要的是項目都是朝優勢方嚮，這個必須要給設計團隊加雞腿！

不利因素：項目距離瀋海高速距離很近，項目南側邊緣距離高速路北側邊緣直綫距離不足百米，車流噪音不可避免；項目以北城中村和傳統工業廠房密集，首先是視覺美感差，其次是後期一旦進入到城市更新施工階段，建造産生的揚塵、噪音會對該項目造成一定影響。

片區二手方麵：正如前麵所說石岩的二手存量非常少，街道6個小區二手房指導均價是4.25萬。根據貝殼找房係統篩選，石岩片區在售二房住宅隻有34套，普通住宅隻有21套，整體掛盤均價6.24萬，自2021年1月1日至今，石岩片區二手房成交有5套（宏發世紀城二期4套+如意豪庭1套），成交均價5.75萬。

寶安新房方麵：寶安區自2021年1月1日起，共計入市新房項目18個/批，整體均價6.96萬，5萬左右的價格主要齣現在鬆崗和沙井，石岩街道近兩年都沒有新房住宅項目入市，最近一次入市的住宅還是2019年10月份的事情，當時位於石岩官田的《嘉信雲峰公館》備案瞭337套住宅，均價4.6萬。

結閤片區二手房指導價，片區二手房成交價，最近一次新房備案價格判斷，預計石岩街道新房價格應該是跟鬆崗、沙井相當，以《宏發悅雲花園》項目的位置、定位、配套、環境預判，最終備案均價大概率會在5萬左右，破5萬概率還是比較大的，即使不過5，至少也是接近5萬。

假設最終備案價格以5萬作為參考，這個價位能選的範圍還是不小的，遠的龍崗東、坪山、大鵬這些就不說瞭，沙井、鬆崗、光明、大浪、觀瀾北，這些都是可選的。上述這些片區列齣來，明顯很多人會優先選擇光明，其次是沙井、鬆崗，很少一部分不為西部概念所動的剛需會選擇觀瀾或者大浪。以我個人的理解優先選擇光明肯定是沒錯的，但至於是選擇鬆崗、沙井還是石岩？這個需要就個人基本情況來做選擇瞭，畢竟石岩的區位和産業優勢還是有的，隻是跟西部那些大的發展概念關聯性不強而已。《宏發悅園花園》自身競爭力還是比較強的，估計很多人會因為這個盤糾結瞭。

總體來說《宏發悅園花園》這個項目我還是比較推薦大傢去多關注它，在石岩層麵看這個項目確實屬於比較優質的那一小撮，綜閤素質比較好，後續肯定會有比它自身素質、配套更好的，但未必能在市政配套和自然景觀資源上占優。在深圳層麵看，這個價位雖然能選的不少，但區域一旦有瞭13號綫的加持，彌補上瞭鐵通勤的短闆，區域與南山、光明連接的距離和時間也將大幅縮減，這個價位能買的區域挺多不假，但迴頭想想又有幾個片區能同時兼顧宜居環境、居住氛圍和優質的文體配套及休閑娛樂配套呢？

小編我大概10年前就居住在石岩，因為石岩的新房項目少，所以近兩年我也很少往那跑，隻是偶爾路過。最近連續跑瞭兩天，也看瞭不少片區，總的來說並沒有給我驚艷的感覺，除瞭當看到6號綫地鐵高架的時候會有一種“這裏搞的很好”的感觸外，轄區內大部分的道路、建築、配套、居住環境變大都不大，這說明石岩在輪動發展還是比較慢的，街道整體質變還有很長的路要走。

其實石岩梳理下來還是有很多值得說的亮點，比如說山水自然景觀資源、風土人情、生活氛圍、基礎産業布局、傲人的工業産值戰績等等。石岩目前的短闆主要體現在：“即沾不到臨海概念的光，中軸綫發展利好對它的影響也相對較弱，街道輪動發展起步晚，商品房化進程滯後，軌道交通布局晚且覆蓋麵窄，産業基礎雖好但缺乏互聯網相關的優勢産業布局”。隨著城市更新推進、基礎産業升級、新能源産業布局、石岩科創城定位夯實，憑藉自身區位和“底子”，未來的某個時間段石岩的價值必定大幅躍升！

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