◎ 文 / 村長春節前後 關於樓市的好消息 鬥膽說一句：一二綫城市的房子可以買瞭！ - 趣味新聞網

◎ 文 / 村長

春節前後，關於 樓市的好消息，一下子多瞭起來！

廣度、力度、密度、數量，無論哪個角度看， 都是5年來之最， 要是放在去年下半年，更是想都不敢想。

這些利好消息，大緻可分為兩類。

一是需求側， 具體又分為以下幾種：

1、官方喊話，安撫市場情緒。

新年伊始，發改委、住建部、央行等幾大部門紛紛送齣“大禮包”。

其中，住建部定調2022：“充分釋放居民住房需求”的最新錶述值得關注。“充分釋放”意味著，有真實需求的，大傢可以買房瞭，官方還是支持的。

當然，光有態度還不行，還要有行動。

2、通過降低房貸利率、加快房貸進度等手段，刺激市場需求。

1月18日，中國人民銀行副行長劉國強錶示：“要把貨幣政策工具箱開得再大一些”。

兩天後，1年期LPR連續第二個月下行，這是5年期以上LPR在連續20個月“按兵不動”後首次下降。貨幣政策主動作為、靠前發力，“政策觀望期”結束，現在進入“政策全麵發力期”。

緊接著，一大波城市的房貸利率，都在下調。

六大行集體下調廣州地區房貸利率，首套和二套房貸利率統一下調0.2%；

惠州、中山、呼和浩特，首套房貸利率集體下調0.3%；

重慶、紹興、南京，首套房貸利率集體下調0.25%；

無锡、溫州、常州，首套房貸利率集體下調0.2%；

另據貝殼公布的數據顯示，2月，103個重點城市的首套房、二套房貸款利率均齣現明顯下降，且放款周期也較之前大幅縮短。

3、通過降低首付、補貼等手段，釋放市場需求。

我數瞭下，大約 已有七八個城市下調瞭首付比例。

有的是通過公積金降低首付，並調高貸款額度，釋放需求，如南寜。

南寜最新齣台的公積金貸款新規，將二套房貸首付比例由40%降30%，並見公積金貸款額度上調至70萬元。

有的是通過降低非限購區首付，降低上車門檻，如佛山。

有的步子邁的更大，直接降低首套房首付，典型如山東菏澤、重慶、贛州、駐馬店等。

比如，菏澤首套房首付比例已降至20%，同時伴隨著貸款利率的下調。

重慶、贛州等，已在春節前後開始執行首付20%的政策。

還有些城市通過人纔購房補貼等形式，擴大需求，如濾州、惠州、浙江等地。

1月14日，濾州齣台新規，對符閤條件的人纔，在中心城區購買首套新房，最高可享受200萬元/人纔安居補貼。

2月10日，惠州發布政策，在大亞灣購買首套住房，博士每平米補貼250元、碩士每平米補貼200元、本科每平米補貼150元；

2月17日，浙江齣台新規，高校畢業生到浙江，可享受2萬到40萬不等的生活補貼或購房租房補貼。

4、更有城市計劃重啓大殺器――棚改貨幣化。

還是財聯社的報道，中部大城鄭州已召開相關會議，提齣“大力推進安置房貨幣化安置，特彆首套房安置的實施貨幣化安置。

要知道，這是一劑“猛藥”，上一輪的 “去庫存”，最直接的手段的就是“棚改貨幣化安置”。

可見， 需求側的政策底，已經越來越明朗，為樓市加熱的星星之火，已漸成燎原之勢。

二是供給側利好 ――即開發商能夠享受的直接性支持。

1、規範預售資金監管，緩解房企資金鏈壓力。

1月29日，住建部和人民銀行、銀保監會聯閤印發的《關於規範商品房預售資金監管的意見》。

對此，有分析稱，預售資金監管放鬆後，超齣額度的資金可由房企自由調度。釋放齣來的資金可以讓房企獲得一定的喘息和騰挪空間。

同時，也意味著債權人不能隨便劃扣監管賬戶上的錢瞭，房企可以拿這筆錢去跟供應商談閤作，促進復工復産，提振市場信心，這有助於齣險房企項目的去化。

換言之， 資金監管新規是推動齣險房企齒輪重啓的重要一步。

2、債券融資有放寬閘門跡象，讓房企有瞭“補水”機會。

眾所周知，自此輪房企調控以來，眾房企，尤其是民營房企在資本市場債券融資一直舉步維艱，但最近閘門有放寬跡象。

2月17日晚間，金科地産披露2022年麵嚮專業投資者公開發行公司債券（第一期）發行結果。這次發行規模為不超過15億元，發行價格為每張100元，采取網下麵嚮專業投資者詢價配售的方式。

此前金科公開發行不超過人民幣80億元公司債券已獲得中國證券監督管理委員會證監許可[2020]3217號文注冊。

而就在前不久，碧桂園、龍湖兩傢民營房企各注冊50億中票發行計劃。而且碧桂園於1月21日公告稱，成功發行39億港元可轉債，票麵利率4.95%，期限4.5年。

我們說，本輪房企之所以集中暴雷，就是遇到瞭流動性危機，水斷瞭，房子賣不齣，即便賣齣，款也迴不來，錢也融不到。再大的企業，一旦持續性的隻有齣沒有進，暴雷也就再正常不過瞭。

現在， 對民營房企融資的閘門重新開啓，實在是可以放鞭慶祝的事。 當然瞭，這隻是針對優質民營房企，暴雷的那些，估計沒戲。

3、監管部門正在積極推動四大AMC入場，為齣險房企兜底，防止行業風險引發係統性危機。

2月8日，金融監管層就召集5大國有AMC機構召開瞭一場座談會，核心內容有兩點：

一個是對開發商正在遇到的麻煩定性為流動性危機；另一個是要求國有AMC機構在化解危機上要發揮更大作用。

稍早前，一份由11傢房企組成的名單在市場間流傳，這份名單據信由央行編製，要求AMC的收並購可以從這些房企中挑選資産，對開發商危機化解形式通常包括參與重組、收購停滯的房地産項目和購買不良貸款。

可見， 監管部門的思路是重點是通過鼓勵兼並購，以完成行業風險齣清。

據報道，近日，中國東方資産管理股份有限公司在全國銀行間債券市場公開發行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批，募集資金用於房地産金融風險化解。

那麼，該如何看這一係列眼花撩的利好消息呢？是曇花一現，還是真的拐點來瞭？邊界又在哪裏？最終意圖又是什麼？

下麵，我說說自己的看法。

1 、 需求側和供給側雙嚮發力，政策廣度、密度、力度近年罕見，隻能說明， 政策底是真的形成瞭，地方政府和相關部門，從“你看我、我看你”的觀望期進入瞭“做瞭再說”的發力期。

而政策底之所以在這個時候齣現，兩個很直接的原因：

一是，1月份的樓市並無觸底迴升跡象，房企銷售壓力依然巨大。

剋而瑞數據顯示，1月，百強房企全口徑銷售金額5849億元，相較2021年同比大幅下滑41%，這是自2021年7月以來，全國銷售已連續7個月負增長。

二是，房企暴雷潮仍在持續。

去年下半年的第一波暴雷潮後，行業並未消停。春節後，又有一些房企選擇瞭“躺平”，如正榮等。

總之， 現在局麵已逐漸滑嚮臨界點，到瞭拖不起的時候。

2 、 這波救市政策不會是曇花一現！ 之所以這麼判斷，

一是當下形勢嚴峻，容不得拖延，一旦錯過自救窗口期，將會付齣更大的救市成本。

二是監管層的態度就是一麵很好的鏡子。

最直接的一個對比，就是2020年疫情初期，很多城市嘗試齣台政策刺激樓市，但很快都遭到約談和敲打，政策也都淪為一日遊，不瞭瞭之。

但這一次，直到目前，相關部門很默契地選擇瞭沉默。這對更多城市來說，是一個相當重要的暗示。

3 、 從已齣台政策看， 多處於打擦邊球的範疇，尚未直接觸及此輪調控的核心，即直接取消限購限貸限價等調控措施。

準確說， 現在政策底是明朗瞭，但還不是全麵發力，各方也都在小心翼翼的試探放鬆邊界：既不能觸碰禁忌、違反“房住不炒”，又要把市場暖熱。

總之，政策麵最壞的時候，已經過去瞭。

4 、 政策底已齣現，那麼，市場底什麼時候齣現呢？可重點關注兩大數據。

所謂的市場底，就是成交量和成交價的底，如果 市場量價也開始止跌迴升，就意味著市場底齣現瞭，市場情緒轉暖，市場需求恢復。

其中，有兩大數據是反映市場變化的一個重要風嚮標。

一是剋而瑞將要公布的2、3月份房企銷售數據；

二是國傢統計局將要公布的2、3月份70城房價指數。

現在除北京等少數城市外， 全國層麵而言，市場底尚未齣現，但隨著各種融資渠道的重開及融資成本的降低，相信這個底部不遠瞭。

5 、 目前的救市政策屬於“自下而上”，與上一次由上麵主導的“自上而下”的去庫存救市，有著本質性區彆。

這一次之所以把主導權交於地方，上麵來監督：

一是因為其更符閤因城施策的調控原則；

二是地方政府和相關部門的彼此試探、相互博弈，有利於市場慢熱。 小火慢燉式的救市，對各方都大有裨益。

反之，若由上麵主導，一聲令下，很容易矯枉過正，讓市場很快陷入亢奮之中，不僅違背房住不炒，最後隻會重蹈上一次去庫存救市的失敗。

6 、 兩次救市雖然操作不一樣，但底層邏輯卻是一樣的，即通過刺激需求讓市場重新飛轉起來，隻有市場活瞭，問題纔有解決的可能。

上一次，行業麵臨的問題是巨大的庫存壓力，怎麼解決的呢，就是通過棚改貨幣化、放鬆限購限貸等措施，釋放需求，再通過上漲的價格刺激需求，最後完成“漲價去庫存”。

這一次， 行業麵臨的危機是房企的流動性危機、行業的信用危機、需求的信心危機。破題之道，依舊是需求。

通過釋放、刺激需求，房企就能多賣房、多迴款，現金流壓力就能緩解，有瞭資金一些齣險房企的項目和資産，就能盤活。

一方麵，房企可以通過銷售迴籠的現金流維持運營，並繼續推進去杠杆；另一方麵，隻有看到相關房企和資産並沒有徹底變成“死馬”，準備在市場上撿漏的房企、AMC們，纔有參與並購重組的足夠動力。

7 、 從演變軌跡上看， 此輪將會延續上一次的軌跡，政策鬆動和市場熱度，將會從高能級城市逐漸嚮低能級城市蔓延。

不同的是， 這一次，北京、深圳、上海鬆動的概率很低，基本被排除在外 ，行情將會從廣州、杭州等城市開始。

很簡單，北、上、深，量能實在太大，市場基本是一點就爆，尤其是深圳。

在上一輪行情中，深圳錶現是最亢奮的，如今深圳已經不起再來一輪暴漲瞭。

8 、 低能級城市，往往也是壓力最大，刺激需求最強烈的市場， 在其他城市已經行動的背景下， 像這些市場接下來肯定也會齣台刺激需求的政策。

譬如跌得“限跌令”都止不住跌的嶽陽、昆明、江陰、株洲……

不管刺激後的市場如何，對開發商和投資客來說，這都 將是最後一次的逃頂機會。

總之，

隨著市場的否極泰來，一綫及強二綫正在迎來新的買房窗口期，但韆萬不能再像之前高杠杆炒房，一定要有長綫思維，學會做時間的朋友。

長期而言，一綫及強二綫重點區域的房子，還是能跑贏大多數金融資産的。

而對於大多數三四五綫城市而言，房子有一套自住就夠瞭（前提在當地有穩定工作，真的長期自住），至於炒房投資，萬萬要不得，在低能級城市炒房，長期隻會把自己炒成“韭菜”。