我是『房段子』 您相見恨晚的房産軍師 明年熬成的剛一，還有網紅盤撿漏嗎？ - 趣味新聞網

我是『房段子』，您相見恨晚的房産軍師，目前已為5000+成都購房者提供瞭一整套房産買賣的解決方案。我嚮來以實戰主義，穩中求穩，並完全站在您的個人實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過10年摸爬滾打的經驗，給齣最閤理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。PS：從不接受第三方充值。

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你好，孩子23年上小學，我們準備今年落戶青羊五區，要買學區房。1.請問今後學區房會走嚮會怎樣，我們現在很糾結，是買個小戶型掛戶，租房住？還是買個三室？2.有沒有推薦的小區？

房段子解答

青羊有些學校也是存在爆倉的可能哈，目前還沒有官宣，而像錦二片區的鹽道街，龍王廟，成師等，都明確要求瞭明年的話，需要在今年8月31日之前落戶，也就是需要提前1年落戶，針對你傢的這個情況，我建議還是盡快，金沙這邊都好幾個片區瞭，萬一也學錦江呢？你說是吧？

所以青五的一個走勢，遲早會跟著學錦二這種片區的。

至於你說的未來會怎麼樣，我認為是比較利好青五的，青五的話，由於更加迴歸自住功能，兼顧孩子發展，今後房産綜閤潛力空間，以及受到政策改革波及的影響不會比青二錦二更大，我認為是一個比較穩的答案。

話說要掛戶的話，然後租房住的話，何不去青二錦二？如果要尋求自住套三的話，那麼青五就很匹配你的需求瞭。

至於推薦的小區，這邊典型的是內金沙的中大君悅金沙係列、金沙鷺島係列還有公元西。

然後內光華的話，像朗基龍堂、中鐵西子香荷、天閤凱鏇城、保利貝森公館等都是非常有代錶性的樓盤，成交量，綜閤價值都不錯，需要看你們的綜閤預算來匹配。

總而言之，如果預算充足的話，我還是建議上車青五套三的，盡量選擇次新的代錶性的大盤，非常穩妥。

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老師，你好！如果想要入手二手房，預算250萬左右，請問高新區（金融城，會展中心，海昌路，大源等地段）哪裏置換空間會大一些？

房段子解答

250萬的話，放在高新買二手房，壓力是比較大的，像你說的金融城，難度非常非常大，隻能看看布魯明頓廣場、中航國際交流中心這種梯戶比很高，或者非常迷你的小套二産品，金融城之所以存在，並不是以剛需産品聞名，而是實力買傢的改善環境，所以這類小套二，淪為瞭掛戶，不過一旦單價過高，未來的流通性和綜閤的潛力空間，也大打摺扣，前麵說的兩個樓盤就是如此，我不推薦入坑瞭。

至於會展中心，這邊一直不倫不類的，是高新區的樓市黑洞，隻有英郡三期的套二還稍微符閤一點碼農的自住需求，僅此而已，這麼核心的地段，單價卻隻有兩萬五六，很能說明一些實際的問題，尤其是市場對於這個闆塊的認可度，被天鵝湖等樓盤給耽誤瞭，也不推薦。

至於海昌路，是屬於天府新區的，這周圍的話，我認為生活配套，人氣氛圍，倒比較符閤250萬級彆的狀態瞭，買二手房尋求自住，生活，或者綜閤的潛力，這裏是很匹配的，可以看看高新的金地天府城；天府新區的萬科海悅匯城、宏達世紀錦城以及成都玩傢這幾個代錶性樓盤，可以買到套三戶型，功能性要強不少。

最後大源，單價動輒3萬起步瞭，目前隻有少量的大源西，比如建發翡翠鷺洲，還可以勉強入市，不過也隻能是小套三瞭，大源我認為應該是比金融城、會展中心更閤適你這個預算的選擇。

額外贈送一個，市一醫院，這邊的南城都匯匯晴園五期和南城都匯匯朗園五期，我看還有5套大概是250萬級彆的，基本都是89平的標準套三單衛，這邊屬於錦城片區，基本麵還是不錯的。

不過當然，南城都匯的89平套三，戶型都比較狹長，不算中規中矩的方正戶型，錶現一般吧，但自住還是沒問題。導緻匯晴園五期、匯朗園五期相對便宜的主要原因是臨近主乾道（劍南大道有噪音），背後又是鐵路綫，再者到地鐵站的話也有個好幾百米，還要過主乾道，不如其他期方便。

當前房源不多，我認為是一個不錯的入手時機，應該抓緊時間瞭。

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請問龍湖九裏熙上這個盤怎麼樣，可以具體分析下嗎？

房段子解答

龍湖九裏熙上要開盤，是不錯，不過前期是人纔公寓哈（有75%的人纔公寓），天府新區的普通資格，隻有等人纔選完瞭，纔能去準備著著手上車（順銷）。

龍湖九裏熙上位於天府新區大石社區七、八組，與天府三中僅一街之隔。交通方麵，主要的城市道路有麓山大道、天府大道、紅星路南延綫、瀋陽路等，軌道交通方麵，附近有地鐵6號綫麓山大道站、瀋陽路站（不過都稍遠）。

商業方麵，項目配建有獨立的商業，基本生活需求完全是可以滿足的。該項目由兩宗地塊組成，均為龍湖於2021年9月15日競得，均要求住宅清水最高銷售均價17055元/�O，且裝標不高於3000元/�O。

項目總占地麵積約78畝，容積率約2.0，預計為精裝交付，物業為龍湖物業。

從成都人纔安居網上透露的消息來看，項目為小高層+疊拼的配置。小高層：12-13F，建麵約87-141�O，兩梯四戶。疊拼：三疊，建麵約196-373�O。

值得一提的是項目配有超60%的銷售型人纔公寓（即人纔實際可享受政策性優惠麵積)，預算有限、對品質有一定追求的購房者，尤其是擁有天府新區人纔資格的朋友，建議積極關注。

這個樓盤，很多人會把它和綠城相比（同樣的雙限地，有50%人纔公寓），龍湖的優點是看得見摸得著，落袋為安，而且産品可以說還是比較有競爭力的，至於缺點，主要在於地段稍微偏僻，到地鐵站大概有個1.7公裏，的確可以說地鐵配套不佳，再者距離蓉遵高速又很近，大概兩三百米的距離，還是有一定噪音存在的。

反過來說綠城的41畝地塊，其50%的都是人纔公寓，比例和龍湖差距不大瞭，也是1.7萬的清水限價，所以未來的産品基本麵，價格的段位，我認為是和當前的龍湖，差不瞭多少的，再加上本身人纔買房就有一定優惠，所以在是否買得起的問題上不需要擔憂。

另外，在地段上，更加臨近6號綫和麓山國際，闆塊的基本麵要好得多，至少配套，人氣等，更值得讓人放心上車，尤其是麓山這種非典型的核心闆塊，越是有地鐵，産品就越核心，潛力就越大。

但地段好瞭，産品和價格段相似的情況下，必然會引入更多人的報名，所以要從實際的情況齣發。假設你隻是普通資格，我建議這次龍湖假設有順銷的話，就沒必要等待綠城瞭，那邊競爭壓力更大。不過你是人纔資格或者剛需資格的話，我反而建議到時候適當蹲守下綠城呢？

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高新剛三（隻有高新戶口），現在川發天府上車開盤瞭，請問這個樓盤怎麼樣，剛四的資格，是否有希望去報名上車？是報名川發，還是等待後麵的新鴻基悅城呢？

房段子解答

隻有高新戶口的話，在高新本地隻有遇到三倍熔斷的網紅盤，纔叫剛三哈，如果沒有三倍熔斷，那麼就是剛二。但是不論如何，不考慮社保的話，你到天府新區，不論如何，就隻能是剛四瞭哈。

川發這批次可以說是非常好的哈，川發天府上城，大概是680套，全部發售，高層清倉瞭，房源量是比較多的，主打的108-140平套三套四戶型，其中108的套三雙衛，很多人在對標新鴻基的100平套二，居室功能性更強，140是套四，套四明顯是未來改善的標準尺度，這種比較少見，而且功能性強，性價比高，未來的市場流通性也很好，應當在130的新鴻基和140的川發上，選擇川發。

而且川發的房源多，中奬概率高，再加上川發的價格比較穩定，基本參考上批次，這樣一來，全都是200萬以內的級彆，你都買得起，而不像新鴻基，還要去評估預測具體的單價到底是多少。

但是根據目前市場的反饋來看，剛四上車川發的概率很低瞭，剛一相對比較穩，剛二有點懸，剛三需要純憑運氣去撿漏瞭。

不論是川發還是新鴻基，你這個剛四，估計概率都很低瞭哈。

我隻給一組數據參考下，去年成都最難進入搖號池的樓盤，川發排名第四，當時它的門檻是剛一+39個月，僅次於南城都匯、山河玖章以及華潤24城的9期，排在後麵的是麓府麓雲以及天府公園未來城（剛一+14個月），由此你可以看得齣來，難度到底有多大。除非報著玩兒，不然不建議貿然報名。

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老師您好，看瞭您的很多迴答，原創迴復有心瞭！本人天新剛三+18個月社保，明年2月成為剛一30個月。D類人纔（5月待認證），首付150，總預算300，咬牙350。想請問您，今年想上車天東天西有什麼機會值得等待？秦皇幾兄弟可能性大嗎？這個預算好選嗎？怎麼選呢？實在不行是等待2023剛一再戰還是2022上車閤適的人纔公寓？期待您的迴復，必點有用！

房段子解答

感謝認可，你的條件其實比較中庸，但是贏麵又非常大，進可攻退可守。

你目前的天新剛三資格，短期的話，我認為可以嘗試下天東的天府公園未來城打新，這個樓盤預計4月還會開盤一次，到時候2萬的精裝單價，性價比依然是拉滿瞭的，你的預算比較充足瞭這個不多說，資格的話，我認為剛三+19個月社保，還是有一綫機會的，反正這期間也沒其他更好的可以上車報名的，今年上半年盡量蹲守未來城，盡量嘗試上車，就是要做的最重要的事情。

假設未來城遺憾敗北，那麼就要考慮你的人纔資格瞭，5月能認證的話，趕緊去認證瞭哈， 龍湖九裏熙上，估計4、5月就要齣來瞭，這個人纔公寓報名的時間比較長，能夠等到你5月認證的，樓盤詳情你可以去查看下，基本麵還是不錯的，龍湖品質又保障。

隨後就有其他路子瞭，比如2022年底，嘗試看錦江生態帶、麓山地鐵口的商品房雙限地，包括龍湖，綠城、建發，華潤等，都有拿地，到時候也是一個比較穩的，在今年內能上車的好機會瞭，屬於最後的最後的備選。

不然一旦錯過這一波，你就隻能迴過來，到明年的剛一資格，再戰新鴻基悅城、川發天府上城（洋房小高層）這類，基本前麵的路，自己都堵死瞭，隻剩最後一個和網紅盤死磕的結局瞭。

至於你說的秦皇帝錦，住宅已經售罄瞭哈，這個沒有後續加推瞭，天東天西，最接近你情況的，就是當前的未來城。

總的來說，我建議你把2022年的三次機會，三條路子，先行好好把握，隻要樓層樓棟單價總價，都還算是中上水準的話，就應該積極上車。

------------本文完------------

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