加大對保障性租賃住房市場的培育力度是當前房地産領域的頭等大事 也是探索新發展模式的具體體現 保障性租賃住房市場的政策機遇、基本現狀與發展建議 - 趣味新聞網

加大對保障性租賃住房市場的培育力度是當前房地産領域的頭等大事，也是探索新發展模式的具體體現，為此有必要對保障性租賃住房當前所處的政策機遇、市場現狀與發展趨勢進行深入討論。

一、培育保障性租賃住房市場是探索新發展模式的頂層設計與長遠規劃

2021年12月，中央經濟工作會議提齣，要堅持房住不炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，針對房地産領域首次提齣“新發展模式”，為後續較長時期房地産領域的工作奠定瞭總體基調。實踐錶明，加大力度培育保障性租賃住房市場，正是探索新發展模式最為重要的頂層設計與長遠規劃，意義深遠。

（一）2007年，我國確立瞭大規模實施住房保障政策的總體方嚮，相繼推齣公共租賃住房（含廉租住房）、經濟適用住房、共有産權住房、住房租賃補貼、棚戶區改造等一係列舉措，為保障性租賃住房工作的推進打下瞭一定基礎。

（二）2017年，黨的十九大報告指齣，堅持房住不炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居，不僅為過去五年的房地産領域相關工作指明瞭方嚮，也意味著對保障性租賃住房市場的培育正式邁入頂層設計階段。

（三）2020年10月，十九屆五中全會提齣要擴大保障性租賃住房供給，首次提齣瞭“保障性租賃住房”這一概念。同年12月，中央經濟工作會議進一步提齣，解決好大城市住房突齣問題，高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場，並針對保障性租賃住房市場的培育提齣瞭一些支持性舉措與工作方嚮。

（四）2021年3月，十四五規劃提齣要完善住房市場體係和住房保障體係，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決睏難群體和新市民住房問題，明確將保障性租賃住房市場作為一項中長期工程來抓。同年5月，住建部相繼在瀋陽、廣州召開發展保障性租賃住房工作座談會，部署相關工作，明確提齣人口淨流入的40個城市要大力發展保障性租賃住房。

（五）2021年7月，國務院發布《關於加快保障性租賃住房的意見》，旨在擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，意味著保障性租賃住房市場的培育全麵進入實施階段。

頂層設計逐漸清晰之後，意味著傳統“高負債、高杠杆、高周轉”的地産開發經營模式和“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉建設模式已經變得不可持續，房地産領域將快速邁入租購並舉的時代，保障性租賃住房市場亦迎來政策機遇期。2021年底以來，各地區相繼發布瞭加快保障性租賃住房建設的實施細則，正是頂層設計不斷轉為實踐的具體體現。

二、保障性租賃住房市場的基本內涵

培育保障性租賃住房市場是探索新發展模式的內在要求，其定位上更強調保障、民生與居住屬性。這就意味著，保障性租賃住房在準入對象、配租標準、租金支付與期限等方麵有其特定要求。具體看，

（一）保障性租賃住房主要麵嚮符閤條件的新市民（如外來務工人員和新畢業大學生）、基本公共服務人員等住房睏難群體。

例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》便明確保障性租賃住房的供應對象為在上海有閤法就業且住房睏難的在職人員及其配偶、子女，其中住房睏難麵積標準為人均住房建築麵積低於15平方米。

也即，新市民群體是保障性租賃住房的主要受眾群體，代錶著保障性租賃住房市場的需求端。2022年3月4日，中國銀保監會和中國人民銀行聯閤發布《關於加強新市民金融服務工作的通知》，明確瞭新市民的基本內涵，即新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限於進城務工人員、新就業大中專畢業生等。據金融管理部門披露，目前新市民群體約有三億人。

（二）保障性租賃住房的建築麵積以不超過70平方米的小戶型為主，且租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。這體現齣保障性租賃住房的保障與民生屬性，這主要是因為其受眾群體以租金價格敏感型的新市民群體為主。

例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》要求租賃價格應在同地段同品質市場租賃住房租金的九摺以下且年增幅應不高於5%。

（三）人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市等重點地區（也即上文提及的40個重點城市）需要大力發展保障性租賃住房，其它一些城市則根據實際情況適度推進保障性租賃住房建設。

對於具體的準入和退齣條件、小戶型的具體麵積以及新市民的範圍則由各地根據實際情況閤理確定。

三、當前保障性租賃住房市場存在的一些問題

住房保障體係的提齣與建立雖然已有十多年的時間，但保障性租賃住房市場的培育目前仍處於初期階段，不可避免會摺射齣很多現實性問題。

（一）供給端不足、結構端失衡

主要體現在以下幾個層麵：

1、一些人口總量與淨流入壓力較大的城市普遍存在較大的保障性租賃住房缺口，而其它一些城市的存量住房反而沒有足夠的人口來消化，導緻供給端存在總量不足、結構不閤理的特徵。

2、保障性租賃住房市場的供給端與需求端之間沒有培育形成專業化、規模化化的租賃專業類機構，導緻供需之間錯配問題比較突齣，無法有效對接。

3、保障性租賃住房在安居環境、交通設施、教育醫療、稅收補貼等方麵的配套體係不夠完善，對受眾群體的持續吸引力不強。

4、針對有支付能力、支付能力不足以及無支付能力等需求端的不同客群沒有建立有效分層機製，同時針對新建、改建等供給端分配的保障性租賃住房體係亦未真正建立。例如，一些非住房睏難群體實際上也是保障性租賃住房市場的參與者、一些地區的存量住房亦具有盤活為保障性租賃住房的潛力等等。

（二）市場化參與力度還有待加強，市場化資金參與路徑還不夠清晰

雖然政策層麵已經明確引導多方參與保障性租賃住房市場，堅持“誰投資、誰所有”的原則，但目前保障性租賃住房的建設仍然被視為政治任務，地方國有企業與市政平台成為籌建主體，市場化主體的參與力度還有待加強，積極性還有待提高。同時，保障性租賃住房的流動性比較差、變現與退齣難度大、租金迴款來源不確定且周期較長。這就意味著，保障性租賃住房建設需要大量低成本長期資金的支持，但目前看，市場化資金參與保障性租賃住房的路徑還不夠清晰。

（三）市場迴報率偏低，長期租住的意願和氛圍還有待強化

目前看，住房租賃的市場迴報率偏低可能是最大製約因素，即租金迴報率或租售比普遍在1-2%左右，遠低於5%的正常投資收益水平，且整體趨勢還呈現不斷下移的特徵，導緻市場化主體參與的動力嚴重不足。因此，中長期來看，提高租賃市場的中長期迴報率以及降低租賃市場的供給運營成本顯得很迫切。同時，培育租賃市場的關鍵還在於要有長期穩定的住房需求預期以支撐穩定可預期的市場迴報，但目前由於傳統文化、配套設施不完善、公共服務跟不上等原因，租賃關係還不穩定，長期租住的意願和氛圍還有待強化。

四、培育保障性租賃住房的市場主要政策支持體現

正是由於具備保障與民生的基本屬性，纔使得保障性租賃住房市場的培育需要在政策層麵獲得相應的支持，以激發相關參與主體的積極性。由於我國當前租購比還比較低，很多流動人口占比、人口淨流入壓力突齣、人口總量大的城市普遍存在保障性租賃住房供給不足的睏境。因此，當前政策層麵對保障性租賃住房市場的支持主要體現在供給端，且聚焦於解決上述一係列問題。具體如下：

（一）土地政策支持力度較大

1、保障性租賃住房市場培育的聚焦點是供給端，這就意味著土地政策的支持至關重要，目前政策層麵已明確利用農村集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、産業園區配套用地、存量閑置房屋和新供應土地來建設和籌集保障性租賃住房，且不變更土地的使用性質、變更土地用途不要求繳納土地價款，力求保障性租賃住房價格能夠比市場同地段、同品質價格略低一些。具體看，

（1）建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

（2）允許利用企事業單位（含高校醫院等）自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式。

（3）允許將商辦、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

（4）可將産業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地麵積占項目總用地麵積的比例上限由7%提高到15%、建築麵積占比上限相應提高且提高部分主要用於建設宿捨型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。

（5）提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編製年度住宅用地供應計劃時要單列租賃住房用地計劃。

（6）保障性租賃住房用地可采取齣讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以齣讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為齣讓或租賃的前置條件，允許齣讓價款分期收取。

（7）新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房（由市縣人民政府確定）。同時鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。

2、各地區可以根據實際情況，靈活進行選擇，如北京主要利用農村建設用地來建設保障性租賃住房；上海支持科研單位、高校等利用閑置土地來建設保障性租賃住房；廣州還特彆支持租賃企業利用非居住的存量房屋改造成保障性租賃住房等等，這就意味著在土地支持層麵，實際上問題並不大。

（二）強化財稅費優惠傾斜與不斷優化審批流程

1、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯閤審查建設方案，齣具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續，而目前已經明確用水、用電、用氣價格一律按照居民價格來執行。

2、2021年6月18日，國務院常務會議明確，自2021年10月1日起，實行住房租賃企業嚮個人齣租保障性租賃住房可選擇適用簡易計稅方法（即增值稅由原來的按5%稅率減按至1.5%計算）；對於企事業單位、社會團體嚮其他組織、個人和專業化住房租賃企業齣租保障性租賃住房的，房産稅由12%減按4%的稅率來徵收。

3、在審批流程機製方麵，目前主要通過各級政府通過聯審方式，齣具項目認定書，相關部門按照項目認定書加快辦理，以縮短審批時間、提高效率。

（三）加大財政資金與金融支持力度

保障性租賃住房市場的培育是一項係統性工程，體量比較可觀，需要比較龐大的持續資金支持。

1、中央財政資金支持力度還需要進一步加大。例如，2021年中央為40個城市在預算內投資補助瞭28億元，但這個力度顯然還不夠。預計後續支持力度還會進一步加大，地方專項債資金在保障性租賃住房方麵有更多期待和作為。

2、把保障性租賃住房列入瞭城市基礎設施領域不動産投資信托基金試點，形成常態化的良性盤活和退齣機製。2021年7月，國傢發改委發布《關於進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確提齣：

（1）將保障性租賃住房作為試點主要行業，具體包括各直轄市及人口淨流入大城市的保障性租賃住房項目。

（2）探索在其他基礎設施領域開展試點。其中，酒店、商場、寫字樓等商業地産項目不屬於試點範圍，項目土地用途原則上應為非商業、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿捨等少數配套設施用地除外。

3、加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。2022年2月，央行與銀保監會聯閤發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通知》，明確提齣銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，嚮保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地産貸款集中度管理。

4、鼓勵發行用於保障性租賃住房貸款投放的金融債，支持企業發行公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。

5、加大對保障性租賃住房市場供需兩端的支持。2022年3月4日，中國銀保監會和中國人民銀行聯閤發布《關於加強新市民金融服務工作的通知》，提齣，

（1）加大對公租房、保障性租賃住房、共有産權住房等保障性住房和城鎮老舊小區改造工程的支持力度。

（2）支持商業銀行在保障性住房開發建設、購買、存量盤活、裝修改造、運營管理、配套市政基礎設施建設等環節，提供專業化、多元化金融服務。

（3）。支持商業銀行依法閤規為專業化、規模化的住房租賃企業提供信貸支持，降低住房租賃企業資金成本，助力緩解新市民住房壓力。

五、保障性租賃住房市場的體量預計將非常可觀

各種跡象錶明，保障性租賃住房市場的體量比較可觀。

（一）目前保障性租賃住房市場麵臨較大的住房睏難群體，未來租購比提升的空間亦比較可觀，如僅外來務工人員、新畢業的大學生等“新市民”群體便有3億的體量，這意味著若機製比較完善的話，需求端足以支撐龐大的保障性租賃住房市場空間。

（二）從全國整體規劃來看，保障性租賃住房的供給端正在明顯放量。例如，

住建部曾指齣，2022年全國40個城市將新籌建保障性租賃住房240萬套（間）保障性租賃住房，這一體量基本是2021年的2.55倍。

此外，多地在2022年政府工作報告中亦提齣瞭2022年保障性租賃住房建設的具體任務，如廣東33萬套、浙江30萬套、上海17.30萬套、江蘇14.80萬套、安徽9.85萬套、山東8.90萬套、陝西8.80萬套、北京8萬套、四川7.80萬套、福建與河南均為7萬套、湖北6.70萬套、廣西6.10萬套等等。

（三）就十四五期間來看，住建部曾指齣，全國40個城市將新增籌建650萬套（間），基本可以解決1300萬新市民群體的住房需求。其中，上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上、廣州計劃建設保障性租賃住房60萬套（間）、深圳計劃建設籌集保障性租賃住房不少於40萬套（間）、江蘇提齣新建58萬套保障性租賃住房、浙江提齣籌集建設120萬套保障性租賃住房、福州將建設保障性租賃住房15萬套以及廈門提齣要籌建10萬套。

（四）住建部住房保障司司長曹金彪曾指齣，十四五期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。實際上，多數地區均按照這一思路推進，如北京、上海、廣州、深圳等重點城市普遍將新增住房供應量中保障性租賃住房的比例提高至40-45%甚至以上，北京為不低於40%、廣州為45.80%、深圳為45%等。其中，廈門還明確2035年租賃住房套數占全部城市住房總套數的比例超過50%。

六、更好培育保障性租賃住房市場的幾點建議 （一）建立專門的租賃住房市場統計體係

有效的租賃市場有賴於統計體係的支撐，以避免保障性租賃住房在供需總量與結構上齣現混亂，確保供需兩端能夠精準有效銜接、閤理匹配。當前城鎮住房租賃市場規模缺乏統計數據支撐，各地區在保障性租賃住房供應、結構、定價等方麵的決策往往過於粗糙，一些沒有相應需求支撐的區域齣現瞭供給過度的睏境，另一些區域則齣現瞭供給不足的問題。

實際上，由於受眾群體比較特殊和明確，保障性租賃住房的供給完全可以在區域、體量、戶型、配套、結構、價格、期限等方麵做到與需求精準銜接。

（二）培育連接供需兩端的專業機構體係

保障性租賃市場的不斷發展還需要在培育連接供需兩端的專業機構體係方麵加大力度，這裏麵的專業機構包括但不限於住房租賃中介機構、法律機構等等。這主要是因為，如果沒有專業機構的支撐，保障性租賃住房市場很有可能會造成資源上的極大浪費，齣現保障性租賃住房長期空置、供需兩端明顯錯配等問題，反而不利於市場的持續發展。

（三）閤理引導，使保障性租賃住房市場供需兩端更加適配

當前的關鍵是培育租賃市場，而保障性租賃住房市場是否能形成並持續完善，關鍵在於供需兩端的約束能夠閤理放開，當前政策層麵保障性租賃住房的受眾群體以“新市民”為主，但實際上一些基層服務人員、高端白領等非住房睏難群眾、非市民群體也應被視為租賃住房市場體係的需求方，而所謂的“新市民”群體往往也會因擁有自購住房而不斷退齣租賃市場，因此租賃市場的範圍應適度擴大，並非僅僅是準入門檻降低的問題。同時，保障性租賃住房的供給端也應避免運動式的一哄而上，各地區應根據轄區內存量住房總量、受眾群體體量以及未來人口變化等閤理設定保障性租賃住房市場的空間，一些人口本就處於淨流齣、存量住房去化壓力較大的城市，在保障性租賃住房供給端應保持剋製，政策層麵也應給予閤理引導，使供需兩端更加適配。

（四）全麵降低租賃住房建設運營成本並完善退齣機製

短期內，租賃市場迴報率無法提升的情況下，建議可以從全麵降低租賃住房建設運營成本和完善退齣機製等方麵入手。

第一，要在土地成本、稅費成本等方麵加大力度，如改變傳統的土地招拍掛模式、提倡鼓勵分期支付土地成本、降低住房租賃企業的各種稅率、豁免相關費用、給予一定風險補償和其它相關政策支持等等；

第二，完善退齣機製方麵，建議應從加快推進租賃住房領域REITs入手，這就需要通過確立清晰的産權關係和建立穩定的租賃關係，來不斷豐富基礎資産類彆，同時還要在REITs産品結構、稅收安排、産權安排等方麵做一些特殊製度設計，如允許公募基金持有項目公司股權，允許住房公積金、社保資金、保險資金等長期資金持有住房租賃REITs，以及實行稅收簡化和優惠等等。

（五）不斷豐富租賃市場化的運營模式

目前保障性租賃住房市場的運營模式還比較單一，主要包括地産企業在住宅地産開發過程中按要求配建一定比例的租賃住房用於齣租並進行運營以及專門或以租賃住房為主業的地方國企或城投群體（如廈門安居集團、深圳人纔安居集團和北京保障房中心等），以專門獨立開發並運作租賃住房的市場化主體還比較少、運營模式亦不夠成熟，導緻目前保障性租賃住房市場的提供者、運營者大多身兼公益職責，市場化意識還比較弱。

（六）牢牢貫徹租購並舉的指導思想，積極培育租賃住房市場氛圍

租賃住房的市場氛圍尚未形成的原因有很多，公共服務不均最為關鍵。為此，建議要大力發展公共服務，提升保障性租賃住房本身的質量與體驗感，優化保障性租賃住房周邊配套設施，並通過探索積分賦權等方式使公共服務的享受標準與住房擁有情況脫鈎，使租賃群體亦能享有同等範圍與質量的公共服務資源。

保障性租賃住房市場的培育在於租購並舉雙層體係的確立，這就意味著租賃與購房兩端需要並步而行，特彆是租賃市場的未來成長空間或財富效應預期不能弱於購房端，否則租賃市場的氛圍將很難形成。為此，中長期內仍應在促進房地産業良性循環的基礎上，牢牢守住“房住不炒”的底綫不能動搖。同時，還應培育構建穩定的租賃關係，加快培育適於發展長租房市場的土壤。

七、保障性租賃住房項目認定書模闆