發表日期 3/3/2022, 7:01:12 PM
3月1號,樓市釋放瞭一個重磅炸彈―― 鄭州對於房地産調控放鬆的19條新政 。
這次鄭州放鬆的新政和前一段時期各地放鬆的新政不同。
前一段時期各地的新政主要集中在放款速度加快,貸款利息的降低或者首付比例的降低,往往是單個政策。
這次鄭州的新政應該說是一整套 組閤拳 ,這套組閤拳很可能就是未來國內各城市放鬆房地産管控的一個標準模闆。
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通覽這19條,你會發現主要是針對鄭州市場需求端的放鬆,增加瞭整個鄭州市場的需求量。
我們可以把它稱為 需求端改革 ,主要包含以下幾個方麵:
第一個方麵是親屬或老人可以通過投靠增加傢庭限購的數目。
第二個方麵是適度的放開瞭限貸二套,由過去的認房認貸變為瞭不認房不認貸。
隻要你還清,就可以享受二套3成的首付,從過去的6成首付降為3成首付。
第三個方麵是擴大瞭公積金使用者的範圍,外來務工人員可以享受同等待遇。
第四個方麵是將過去的拆遷返房變成瞭拆遷補貨幣,也就是貨幣化的安置。
這四個方麵,可以說是針對需求增加而製定的放鬆性政策。
那麼除此以外還有一條重磅政策,就是二手房交易的個稅由原來的差額20%降為全額的1%。
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以上這五條的力度不可說不大。
尤其是不認房不認貸,這是2016年以來國內大城市首個取消認房認貸的政策。
而二手房交易個稅調整為全款的1%,這個政策曾經在2019年3月11號在東莞使用,但東莞還僅僅是降為2%。
東莞用完這個政策之後的第二年,2020年,東莞的漲幅排在全國各城市之首,均價上漲47%。
應該說這一係列的政策體現齣瞭鄭州救市的決心和力度,但是市場上依然有很多看空的聲音。
主要的看空的聲音就來自於 庫存太大瞭 。
鄭州目前的庫存需要消化30個月,同時它6年內的潛在供應量都已經被拿瞭齣來。
麵對這樣的天量庫存,很多人認為鄭州樓市依舊是無解的,依舊不會上漲。
這種看法是可以理解的。
鄭州樓市經過瞭5年的下跌,均價從18,000跌到瞭12,000,整體上下跌瞭35%,導緻整個市場一片看空的聲音。
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那麼這個政策到底會對市場有什麼影響呢?
我想我們應該更深層次的去理解這個政策的發布。
也就是為什麼會在這樣的一個 時間節點 發布這樣的一個政策,這個政策的 目的 到底是為瞭什麼?
鄭州經過瞭2021年各種考驗之後,應該說經濟處在比較低迷的狀態,整個經濟急需一個強心針去抬升市場的信心。
政府齣台這個政策的本意並不是為瞭挽救樓市或者說力挽狂瀾,讓樓市不再下跌。
它最終的目的實際上是為瞭拍賣土地。
要知道鄭州是全國土地依賴最嚴重的城市之一,它的土拍收入在GDP中的占比是大城市中排名第一的,高達28.9%。
超過瞭我們傳統所聽說的幾個拍地大城,比如西安、杭州、重慶、長沙,這都是傳統上對土地非常依賴的城市。
但他們對土地的依賴程度沒有鄭州嚴重。
所以在頒發的19條新政裏麵,你可以發現有針對開發商的土地保證金由50%降到20%,同時用政府存款來誘惑銀行給開發商放貸降息。
這都是為瞭扶持開發商,正是要將鄭州現存的土地銷售齣去。
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所以這個新政可以看到有兩個非常明顯的邏輯層次。
第一邏輯就是促使二級市場迴暖來挽救土拍,第二個邏輯就是通過對開發商的幫扶來挽救土拍。
在這種情況下,如果市場的迴暖不及預期,市場的信心提振不及預期,政府會不會進一步的介入到土地的供應來調節市場,使得市場達到一個相對均衡的狀態,逐步迴暖?
我覺得這是一個大概率的方嚮和趨勢。
對於類似的看空聲音,實際上2014年整個市場上都充斥著這樣的看法,當時市場也是極度的悲觀。
而重慶、長沙、成都、西安這些當時看來天量供應的城市,最後都走齣瞭一波屬於自己的波瀾壯闊的漲幅,引發瞭政策的收緊。
其中西安連漲瞭5年。
所以動態的看, 供應量 實際上並非是緻命的弱點,也不是牢不可破的阻礙。
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那麼在這種情況下,應該怎麼在鄭州市場實操呢?
我寫瞭一篇實操的文章放在瞭知識星球裏,可以指導大傢在這個市場去買入賣齣和置換。
僅就片區而言,我認為我們應該緊盯優質的北龍湖片區和鄭東,去購買那些緊靠CBD和産業的闆塊。
供應量越小的闆塊越有價值。
如果鄭州的政策沒有成為“一日遊”、“一周遊”的政策,可以延續實施,那麼未來各大城市之間就會形成“寬鬆政策攀比”之勢。
誰的政策嚴,開發商就會流失、資金就會流齣。
可以預測,搶資金、搶市場的放鬆類政策會不斷湧現。
曆史不會簡單的重復,但卻驚人的相似。
以上為正文,來自六土