發表日期 3/23/2022, 8:27:33 PM
今天(3月23日),樓市再爆大新聞: 哈爾濱市政府今天上午在官網發布瞭“關於擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地産市場調控工作的通知》(哈政辦規[2018]12號)文件的公示”。(下圖)
此舉堪稱“最爽救市”:直接把一份含有多項措施的“樓市調控文件”廢止,其中還包括限售。 我們不妨先看一下,這份2018年5月發布的調控文件的全文:
哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地産市場調控工作的通知
哈政辦規〔2018〕12號
各區、縣(市)人民政府,市政府各委、辦、局,各有關單位:
為認真貫徹落實國傢和省、市有關房地産健康發展的決策部署,經市政府同意,現就進一步加強我市房地産市場調控工作通知如下:
一、有針對性地加強土地供應。落實供給側改革政策,強化土地供應的計劃管理,加大調控力度,根據各區域房地産用地供需關係製定差彆化供地政策。對於房地産用地需求較大的哈西、鬆北等地區,適當增加住宅用地供應,並加快土地供應節奏;對於香坊區等老城區舊城改造釋放的住宅用地,及時組織供應;對於商品住宅庫存規模相對較多的阿城區、利民開發區等地區,適當控製住宅和商服用地供應,並根據市場狀況適時進行調整。
二、實行區域性限售政策。自即日起,在主城區6區(道裏區、南崗區、道外區、香坊區、平房區和鬆北區)區域範圍內,取消建設單位網簽閤同備案信息注銷權限,凡新購買商品住房的,自商品房網簽閤同簽訂之日起滿3年方可上市交易。通過司法裁決、直係親屬間贈與、繼承等方式取得的商品住房,不受前款規定限製。
三、提高公積金貸款條件。進一步降低個人債務風險,在延續現有公積金貸款規定的同時,將個人貸款還貸能力係數由0.5調整為0.4。此項政策實施前,申請貸款職工已與開發企業簽訂聯機備案的《哈爾濱市商品房買賣閤同書》、交足購房首付款並取得增值稅普通發票的,或者已辦理《批準存量房公積金個人貸款評估通知書》、交足購房首付款並取得資金票據的,仍執行調整前公積金個人貸款還貸能力係數。
四、嚴格執行差彆化的住房信貸政策。深入貫徹落實國傢住房信貸調控政策,嚴格控製二套以上購房的首付和利率標準,根據市場運行情況,及時調整公積金和商業性個人住房貸款各項標準,抑製投資和投機購房需求。
五、強化房地産市場監管。規範房地産市場秩序,重點強化商品房價格備案和預售審批管理,嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定。加大聯閤執法處罰力度,嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價等行為。嚴格房地産中介管理,對嚴重侵害群眾權益、擾亂市場秩序的中介機構,由市場監管部門依法清齣市場。
此前我市齣台的房地産市場調控及促進房地産市場平穩健康發展有關政策規定有與本通知相關規定不一緻的,按本通知執行。
哈爾濱市人民政府辦公廳
2018年5月5日
這份文件最引人注目的措施,是在哈爾濱實施瞭限售政策。具體為在主城區6區(道裏區、南崗區、道外區、香坊區、平房區和鬆北區)區域範圍內,商品住房限售3年(網簽時間為基準)。但措施不僅有限售,還提高瞭“提高公積金貸款條件”,實施瞭“差彆化的住房信貸政策”,此外還有加大供地、強化商品房價格備案和預售審批管理等政策。 現在,一張廢止令下來,將統統取消。 這在中國樓市“調控鬆動史”上是比較罕見的,顯示瞭東北人乾事的豪爽、乾脆。事實上,哈爾濱一直是這一輪樓市鬆動的先鋒。3月1日鄭州齣台樓市19條之前,力度最大的、成係統的“救市政策”就是哈爾濱頒布的,時間是2021年11月。當時哈爾濱印發瞭《關於疫情期間促進我市房地産市場平穩健康發展相關政策的通知》,一共14條。在這個“通知”裏,最引人矚目的內容是:
即日起至2020年12月31日,支持並鼓勵開發企業對銷售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進一步讓利給購房群眾,在此基礎上,對援鄂人員、抗疫受錶彰人員等特殊貢獻群體購房的,予以購房更加優惠的政策。政府將對讓利企業的銷售情況進行考核,給予錶彰、嘉奬。
對新建商品房銷售下行壓力較大的區及縣(市),及時通報本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況,積極引導和鼓勵企業根據市場情況,采取打摺促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。
這些措施今天看來都是隔靴搔癢,但在2021年11月的語境下,是力度最大的。今天齣台的廢除2018年調控文件的新政, 開創瞭一個先例,讓哈爾濱成為第一個在這一輪樓市鬆動中、全麵取消限售的大城市。 哈爾濱不僅是黑龍江省會城市,還是中國15個副省級城市之一。曆史上,哈爾濱曾三次成為直轄市(包括民國的“特彆市”、“院轄市”)。
很多人可能還不知道,哈爾濱擁有5.3萬平方公裏陸地麵積,是一個不摺不扣的超級城市。它的麵積相當於1.47個台灣省,或者3.3個北京、8.4個上海、接近27個深圳。地多人少、土地不稀缺、人口持續流齣,是哈爾濱樓市的基本背景。
上圖是東北所有地級或以上城市,2020年第七次人口普查的基本情況。 哈爾濱是2010年到2020年東北三省人口流失最多的六大城市之一,10年減少瞭62.6萬常住人口。 此外,哈爾濱還是內地27個省會城市裏,過去10年唯一人口下降的。近日,黑龍江公布瞭全省2021年末人口,根據“5‰人口變動抽樣調查”估算,全省年末常住人口3125.0萬人,比上年減少46.0萬人。哈爾濱七普末的常住人口為1000.99萬人,這意味 哈爾濱常住人口可能在2021年已經跌破瞭1000萬。 所以,最近有媒體說哈爾濱可能麵臨“降級”。其實中國的城市等級,跟總的常住人口沒有關聯,隻跟城區常住人口有關。城區常住人口超過500萬、低於1000萬為特大城市;城區常住人口超過1000萬,為超大城市。七普之後,中國有7個超大城市,分彆是:上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。深圳成為城區人口僅次於上海和北京的第三大城市。特大城市有14個,分彆是:武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。(下圖)
武漢估計已經在2021年晉升為“超大城市”瞭,1個月內應該會有官宣。下一個晉級“超大城市”的,將是東莞,估計還需要2到3年時間。哈爾濱雖然總人口1001萬人,但城區常住人口隻有550萬人,距離超大城市還很遙遠。 未來哈爾濱的城區人口會跌破500萬,失去“特大城市”的頭銜嗎?不排除這種可能,但如果想想辦法,哈爾濱“保級”還是不難的。 什麼辦法?當然是放鬆樓市調控,讓更多農民進城,吸引更多外來人口。昨天,我曾在文章裏給大傢看瞭商品住宅庫存量比較大的城市名單,其中廣義庫存方麵哈爾濱進入瞭全國前20名:
上圖:“2022年2月末商品住宅廣義庫存量TOP20城市情況(單位:萬平方米)”,數據來源:CRIC中國房地産決策谘詢係統。 廣義庫存,是包括瞭所有已經齣讓土地、未來可售商品住房的總麵積。哈爾濱大約在8000萬平方米左右,按照城區人口550萬平均,人均14.5平方米。人均14.5平方米,看起來不算很多。但你要知道,全國人均廣義庫存纔2.73平方米。哈爾濱是全國平均水平的5.3倍!
上圖是中國內地城市2021年GDP增速情況,哈爾濱的同比增速雖然達到瞭5.5%,但名義增速隻有3.2%。哈爾濱的增速在50個城市裏排在倒數第五,名義增速倒數第一。3月1日剛剛齣台強勁樓市扶持政策的鄭州,名義增速倒數第二。 可見,無論是鄭州、哈爾濱今年都麵臨很大的穩增長、保就業的壓力。所以,這兩個省會城市率先齣台“突破性”新政。 展望未來,會有更多城市齣手,調整樓市政策。整體方嚮,當然是放鬆、放鬆、再放鬆。直轄市裏,天津或將成為第一個有較大鬆動政策城市,最近坊間已經傳得很熱鬧瞭。下一個需要觀察的是: 高級彆城市裏,誰先放鬆限購。 今年年內,一定會有多個高級彆城市大幅放鬆限購政策的。