展望未來 若疫情得以在5-6月得以有效控製 快評｜“五一”政策發力、企業積極營銷，樓市成交局部小幅迴溫 - 趣味新聞網

展望未來，若疫情得以在5-6月得以有效控製，整體樓市供求仍將穩步修復。

◎ 作者 / 楊科偉 俞倩倩 汪維文

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2022年“五一”假期房企推盤積極性明顯上升，在供應穩步放量情況下成交得以階段性復蘇，從認購數據來看，23個重點城市雖然同環比齊降，但是降幅基本在4成以內，較此前有收窄趨勢，主要得益於各地樓市紓睏政策頻頻，加之部分房企加大瞭以價換量的力度，使得部分核心區域項目實現瞭熱銷。究竟不同城市間呈現齣怎樣的分化行情，未來復蘇的勢頭又能否延續？

節前政治局會議繼續強調穩地産

“五一”18省市陸續放鬆調控

4月樓市紓睏政策“有增無減”，39省市齣台45次放鬆政策。居民端， 蘇州、南京、無锡等12城 放鬆限購 ；蘭州、淮北、宜昌等6城 放鬆限貸、下調首付比例 等；衢州、蘇州、宜昌等4城 放鬆限售 ，天津、蘇州、昆明等19城 放鬆公積金貸款 ；南寜、長沙、瀋陽等4城 下調房地産交易稅費 ；無锡、南通、宜昌等6城 實行購房補貼 ； 企業端， 南京、常德 放鬆預售資金監管 ；蘭州、常德土拍 規則放鬆 。月末中央政治局會議召開，會議強調， 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位， 支持各地從當地實際齣發完善房地産政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管。

在此政策指引下，進入5月，各地房地産紓睏政策加速齣台。據統計，五一假期，18個省市諸如發布或執行瞭穩地産新政， 東莞、惠州等降低限購門檻，達州、瀋陽對多孩傢庭購房給予瞭政策傾斜；洛陽、上饒、連雲港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽、黃石、嶽陽等或契稅優惠、或購房補貼財政“托市”。無锡將個人住房轉讓增值稅免徵年限由5年調整為2年。

可以預期，在當前多地疫情頻發，經濟疲軟、地産下行的大背景下， 5月整體樓市調控仍將持續“鬆動”：核心一、二綫城市調控政策或將適度解綁。 但“四限”等嚴苛政策較難全麵退齣，政策層麵集中在人纔落戶、降低非戶籍傢庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。 弱二綫及三四綫城市將加速跟進放鬆調控， 並推齣救市政策組閤拳，以刺激居民購房消費。

房企積極“自救”

五一營銷活動數量、摺扣力度均有提升

從企業層麵來看，五一期間，房企營銷積極性明顯復蘇， 營銷活動數量、規模以及摺扣力度較之前都有提升，一方麵恰逢五一節點，另一方麵政策方麵頻頻放鬆，房企也藉機刺激購房。 據CRIC不完全統計，整個五一期間，TOP30房企中超6成都推齣瞭區域和集團層麵的營銷活動。雖然方式上仍然是集團造節，各區域結閤實際情況製定優惠內容，以摺扣、特價房和全民營銷返傭金等為主，但是力度明顯增強，像碧桂園最低可達55摺，恒大現房特價最低可達75摺，弘陽、華潤、美的置業也均有6-7摺特價房入市，不過多為商辦業態。另外五一假期期間，我們也關注到企業的體驗性活動明顯增多，對於疫情有影響區域，不少房企推齣瞭居傢健身打卡的營銷活動，追趕熱度。

假期一二綫迎來供應高峰

備案數據顯示較4月熱度繼續迴落、日均成交降幅達62%

從 供應層麵 來看，2022年五一假期（2022年4月30日-5月4日，下同） 房企整體推盤積極性較高，尤其是市場熱度較高的核心一二綫和強三綫城市基本都迎來瞭供應高峰： 廣州五一前夕便“蓄勢待發”，4月25日-5月1日期間，閤計獲批41張預售證，新增5896套房源，迎來拿證高峰。佛山如是，至少14個純新盤在五一入市。

從 CRIC監測的五一成交備案數據 來看，50個重點監測城市纍計成交44.75萬平方米，同比下降80%，2022年五一假期日均較2022年4月日均降幅為75%，市場整體仍延續下行 。 分能級來看， 一綫城市需求相對“堅挺”， 同比微增6%，不過較4月熱度穩步迴落，降幅達到瞭62%， 二三綫城市全麵下行， 無論是較2021年同期還是2022年4月跌幅均在6成以上。

調研數據：京滬受影響顯著

成都、蘇州、南寜等認購迴升

三四綫去化繼續承壓

考量到備案數據或將延遲，我們同時結閤瞭剋而瑞城市機構調研數據，可以看到， “五一”假期核心、城市成交實則有邊際復蘇跡象，23個重點城市成交同環比跌幅均在4成以內。

一綫城市受疫情影響較大， 上海封控管理已達一月有餘，4月尚有延遲備案，不過五一成交已然趨近於0。北京則因突發疫情，計劃開盤的金地壹街區、中建學府印月等項目售樓處被迫關閉，供應節奏的放緩也使得其整體成交熱度較4月小幅迴落，在售的矽榖one和青雲上府每日到訪量基本保持在20-30組。廣州近期疫情也有“反撲”態勢，但因政府及時管控，對整體成交影響較小，五一仍有多盤貼齣喜報，譬如越秀珠實天悅海灣“五一期間成交5000萬”、南沙十裏方圓“五一纍計成交40+套”、龍光中鐵建天皓西派雲峰“五一勁銷2.8億”、金茂萬科都會四季“五一熱銷137套”、亞運城“兩天勁銷1億”等。

二綫城市輪動復蘇，同環比分彆下降瞭19%和37%， 但局部城市諸如 成都、蘇州、南寜等迎來瞭熱度迴升， 僅成都一城同環比齊增，較去年同期漲幅達189%。 蘇州、南寜等前期政策利好持續發酵，五一成交環比持增。 以蘇州為例，在降低購房門檻、限售5改3、公積金首次貸款額度提升等一係列政策加持下，案場到訪量和成交量均有明顯迴升，中泱公園在五一期間成交瞭15套房源；悅四季華庭綫上谘詢+現場來訪超500組，成交9套，而且項目宣布自5月5日開始全綫漲價2%。

三四綫整體延續下行走勢，環比下降45%，同比下降61%，在不同能級城市中降幅居首，整體去化承壓 。同比全綫迴落，環比漲跌參半，上漲城市以張傢港、南通、太倉、昆山等長三角城市為主，環比持增，復蘇態勢初顯， 而泉州、常州、無锡、莆田等市場暫未有復蘇跡象。

調研數據

寜锡常淮等項目去化率普遍低於10%

大幅降價和倒掛項目仍能熱銷

從項目去化來看，不同城市不同項目分化持續加劇： 長沙一城萬科��灣匯項目和軌道萬科悅府項目均在五一開盤，去化率卻分彆為98%和46%，差異較大。而南京、無锡、常州、淮安等部分開盤項目五一去化均不足10套，且開盤去化率多數都在10%以下，即便南京此前放鬆瞭外圍限購，但從成交層麵來看，對整體市場的提振作用尚未顯現。

項目去化來看， 不同城市都有項目熱銷。原因主要是：一是摺扣力度較大， 昆明的卓越滇池晴翠、萬科城綿陽的富臨綿州水郡、內江的碧桂園鉑悅府、眉山的陽光上和賦項目均采取瞭以價換量策略帶動瞭銷量提升，眉山的陽光上和賦項目以特價房及首付2萬起降低準入門檻，五一成交量達30套。 二是闆塊供應稀缺、周邊配套健全、部分受限價影響存在一二手價差的項目入市帶動瞭改善需求的持續釋放。 西安龍湖青雲闕項目因闆塊供應稀缺，為高新CID闆塊唯一有小戶型産品，也是該闆塊唯一帶陽台的項目，五一日均到訪量達300組，銷售套數達110套。

綜上， 可以看齣，為瞭減緩房地産市場下行壓力，各地在4月末5月初頻頻齣台新政“托市”，在政策“春風”下，五一整體供應的確迎來瞭集中放量，尤其是核心一二綫城市和強三綫城市諸如廣州、武漢、佛山等房企推盤節奏明顯加快，項目集中入市。從整體成交來看，也有小幅復蘇跡象，五一成交較4月降幅有收窄趨勢，不過不同城市分化持續加劇：一綫總體“堅挺”，北京熱度受疫情影響小幅迴落但仍好於去年同期，成都、蘇州、南寜等城市認購量均齣現不同程度迴升，相較而言，福州、濟南、鄭州等城市整體成交仍處低位徘徊。而對於廣西等欠發達區域三四綫城市去化壓力巨大，下行趨勢依舊。

展望未來， 若疫情得以在5-6月得以有效控製，整體樓市供求仍將穩步修復。 一方麵由於5、6兩月乃是房企集中衝刺半年度業績的關鍵期，企業推案、營銷熱情持續高漲， 市場供應規模有望維持在較高水平。另一方麵。 隨著前期利好政策逐步落地， 成交仍有望遍及復蘇，城市間分化還將持續加劇，“熱點恒熱”，率先復蘇的勢必是購買力相對充裕的核心一二綫城市，而對於廣大缺乏基本麵支撐，長期人口淨流齣的三四綫城市仍將延續低迷走勢，短期內難以齣現反轉行情。

排版 | Jenny

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