今天來個樓盤分析 最近有讀者詢問福州今年有哪些改善産品 福州台江區大東海公園府分析 - 趣味新聞網

今天來個樓盤分析，最近有讀者詢問福州今年有哪些改善産品，由於國貿天琴預計要過韆萬，目前的剩餘産品選擇也不多，看到大東海在南公園拿下的地塊，目前也有資料齣現，水一篇。

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樓盤規劃

大東海公園府：備案名（匯榕公館），地處：台江區國貨西路南側，南公園邊。

項目占地10畝，規劃一棟14層高層住宅、一棟3層商業綜閤樓、一棟2層設備樓。主推176，190大平層産品，閤計48套。

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樓盤土拍

2019年9月20日，大東海以底價2.82億元競得宗地2019-56號南公園周邊舊改地塊，樓麵地價22044元/�O。土地麵積：10.26畝，容積率：1.87，限高60米，（商業麵積2700-2800�O，靠南公園一側布置）。

分析：2019年土拍，南公園的袖珍地塊，當初被要求限價，競公租房，沒想到地塊並沒有引起熱度，被個人買傢底價拿下，也正是由於沒有觸發競配，項目保留瞭純商的屬性。

從地塊樓麵價來看，2.2W基本也能保障利潤，目前最大的參考，2021年聯發在一路之隔搖號拿下瞭宗地2021-25號，樓麵價2.1W，分棟安商房，商品房指導價3.55W，即目前的聯發臻品。

從對比來說，聯發是8畝的袖珍地塊，存在安商房配建，這是最大的差異，從市場對改善産品的選擇來看，明顯大東海純商更有吸引力。

當然對於大東海，已經打造成176平起步的産品，最容易聯想到的就是位於金山的大東海天樾，同樣高門檻起步，然後加價到4W，不過上市卻撲街瞭。

對於這個區位更佳的同類型産品，市場認可度會如何，預計沒有想象的輕鬆。

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戶型情況

176平米：五房兩廳四衛，三開間朝南，位於西端頭，客廳配閤落地窗做觀景，不過南公園在東邊，對於這個麵積還配備瞭傭人房，也是難得，不過並不能獨立齣入。

對於這個麵積段，扣除傭人房，還設置4房4衛，導緻基本每個臥室除瞭衛生間，就剩下衣櫃，沒有更多的功能空間，一直沒明白大東海的戶型設計理念，響應3胎政策？改善群租房？

176平米：五房兩廳三衛，三開間朝南，位於內端，客餐廳位於北側，同樣配備瞭傭人房，對比外端，少瞭一個衛生間，增加瞭南下三個臥室的衣櫃空間，對比市場同麵積段大麵寬主流布局，這種設計略顯一般。

190平米：五房兩廳三衛，三開間朝南，位於東端頭，與天樾203平米戶型布局類似，客餐廳位於東北側，做觀景，不過這次有瞭南公園加持，效果更佳。

同樣的硬傷，3個衛生間，2個是暗衛，這個麵積段，設計5房，扣除傭人房後，真正能使用也就3.5房，加上2T2的設計，也沒有一定程度隔離電梯廳，作為200平米左右的改善，有自身特色，但是不足也比較明顯。

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區位情況

項目位於台江區，東側即南公園，這也是目前項目最大的宣傳點，西側存在聯信中心，南公小區，南側新建的南公小學，對於個彆樓棟存在一定影響，項目距離濱海F1快綫540米，1號綫800米，齣行有一定輔助。

對比聯發臻品四周被樓棟環繞，項目的四周空間會有所改善。

不過對於項目而言，由於僅一棟住宅，設計社區也基本忽略。

總的來說，區位有特色，不過社區算不上優質。

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價格情況

項目由於還未備案，直接做個參考對比，目前一路之隔聯發臻品，備案均價3.65W，預計項目備案價差不多接近。

不過從項目的大平層設計來看，預計也是采取加價，參考金山的大東海天樾，備案價3.1W，實際售價4W，加價9K。

預計項目備案價3.7W左右，常規加價套路，會在4.3W左右，由於是大東海，預計會更誇張點，不排除加價到4.8-5W。（當然這些都是瞎猜的）

不管最終價格如何，先看看目前市場的去化情況，附近的聯發臻品，分棟安商房，3.65W上市，143平米大麵寬2T2設計，隻有38套。

隻不過項目在領證4個月後，網簽僅18套，還存在不少中低樓層在售，項目也采取瞭分銷，可以說與當初土拍被搖號拿下的熱度對比，市場似乎並不認可二環內這種袖珍的安商改善産品。

對於公園府而言，由於僅48套，還有一個聯想對象就是鼓樓區的龍庭路95號，雖然很低調，一備案就全部網簽，但是從目前發展來看，預計大部分房源也都未售，房企甚至也給齣公告，項目售價從8.72W降到6.42W。

對比這個項目，公園府的整體項目形態存在較大差異，兩個項目雖然距離不遠，不過一個鼓樓區，一個台江區，依然會産生心理預期差。

對於項目而言，目前市中心改善純商新盤不多，預計會采取大幅度加價，不過市場的認可度預計並不會太強。

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樓盤總結

項目位於台江區，優勢在於緊靠南公園，個彆房源有一定景觀加持，同時純商+大平層定位也保障瞭客源的純粹，房企底價拿地，也沒有太大的成本壓力。

劣勢在於隻有一棟住宅，社區基本忽略，戶型總體設計也比較一般，房企做改善盤，目前並沒有太好的先例。

對於有意嚮的購房者，可以保持關注，同時對比今年會上市的幾個改善新盤。

當然並非改善就能溢價，同時也並非改善就一定熱銷，大東海天樾已經是先例。

項目拿地近3年，不知最終結果會如何，對此大傢怎麼看？