01、前言由於誤解瞭房地産的去金融化 很多小夥伴認為 房地産斷供的風險：主要來源於經營貸、消費貸和裝修貸斷供！ - 趣味新聞網

01、前言

由於誤解瞭房地産的去金融化，很多小夥伴認為，房地産的金融屬性越來越弱，房地産將不再是蓄水池。

我認為，這種觀點是錯誤的。

房地産去金融化針對的是房企，而不是普通購房者；

對於普通老百姓而言，房地産的金融屬性一直在加強，房地産永遠是普通老百姓的蓄水池。

2021年對房地産定嚮降杠杆、去金融化，三道紅綫限製高杠杆房企再融資，兩道紅綫限製銀行房貸投放比例，避免信貸資金過度流入房地産， 目的都是避免房企高杠杆擴張，而不是限製普通人貸款買房。

2022年初，各地都在降低買房首付比例和房貸利率，很多城市的買房首付已經降低到20%。

這些現象充分說明，對於普通購房者，國傢一直都是努力提供金融支持的，房地産的金融屬性一直都在加強，房地産永遠是普通老百姓的蓄水池。

02、居民杠杆已經不能再加瞭

在小龍蝦眼裏：一綫城市，四個，北京、上海、深圳、廣州；

強二綫城市，六個，杭州、南京、天津、成都、蘇州、武漢；

普通二綫城市，十個，長沙、西安、重慶、鄭州、瀋陽、青島、寜波、閤肥、佛山、無锡。

這20個城市裏麵，有城市房價還在上漲的，也有城市房價還在下跌的，也有城市房價半死不活的。

但是這20個城市裏麵，你可以把很多房價上漲的理由給套在這些城市裏麵，你會發現根本沒有任何的違和感。

現在國內不能和過去一樣，通過拉動房地産來刺激經濟復蘇，過去好幾次國內經濟停滯，也都是通過硬拉房地産，然後刺激經濟。

效果大傢也能看到，經濟在刺激之後，短期的數據很好看，但是效果卻越來越差，以前刺激一下房地産，效果能管3年，現在刺激一下房地産，連1年都管不到瞭。

說的再細一點，就是大傢現在杠杆都已經加足瞭，房地産再刺激，大部分人都已經加不起杠杆瞭。

閤適的杠杆會讓大傢的收入較快的增長，可是當杠杆增加，而大傢的收入還沒有增加的時候，杠杆就很危險瞭。

事實上，現在樓市調控的底綫，已經被炒房客給看穿瞭，那就是房價不能大跌，這是那些炒房客那麼有恃無恐的主要原因。隻要房價不大跌，炒房客就不會爆倉。

隻是說現在房價不大跌，也不會讓房價大漲，但是想要把房價控製住不大漲，又不跌，非常難。

如果沒有給剛需一個房價要上漲的信念，那麼房子賣都賣不齣去，所以有的時候還得要把房價給哄抬一下，讓剛需看到房價要漲瞭，吸引剛需過來接盤。

而在這個哄抬房價的短短時間裏麵，就是職業炒房客發揮的時候瞭，他們利用這短時間的空檔期，短炒一波房價，賺完以後立馬就走，絕不戀戰。

說是房住不炒，其實是普通人和半吊子炒房客，他們真的沒有炒房的機會瞭，他們的行動力和認知都跟不上。

以後房子就是零和博弈，因為炒房客要賺錢，必然是要賺房價上漲的那部分錢，而房價上漲後又要迴調，肯定有人高位接盤損失錢。

炒房客賺的錢，就是高位接盤的人的錢。

在2015年到2018年這一波房價上漲的過程中，居民杠杆率快速增長；於是在2018年高層開始去杠杆或者說是穩杠杆，2019年這一年杠杆率都沒有怎麼增加。

等到瞭2020年，大放水，房地産又成瞭不少地方上用來刺激經濟的手段，居民又開始加起瞭杠杆，在2020年這一年裏，居民杠杆率達到瞭62.2%，超過瞭發達國傢的平均杠杆率60%。

大傢知道，這意味著什麼嗎？

說明居民杠杆已經不能再加瞭，房地産的本質是通過信貸快速的製造貨幣齣來，也就是印鈔機，變相的增加社會上錢的流通性，但是現在都是杠杆瞭，已經玩不動瞭。

收入水平遠遠沒有其他發達國傢那麼高，但是杠杆率卻已經超過瞭他們，這個時候信貸風險就很高瞭。

大傢都知道一個原則，杠杆在閤理的範圍裏，可以刺激財富，但是杠杆超過瞭承受的範圍，就很容易刺破瞭。

這次高層為什麼對樓市調控那麼嚴，就是因為知道大傢都加不起杠杆瞭。再加杠杆，如果連杠杆的利息都支付不瞭的話，那麼這個遊戲就玩不動瞭，直接就涼涼瞭。

03、房地産斷供的風險主要來源於經營貸、消費貸和裝修貸斷供

房地産斷供的風險主要來源於經營貸、消費貸和裝修貸斷供，而不是個人住房按揭貸款斷供。

統計數據顯示，70%的法拍房源於創業失敗和替人擔保，源於個人住房按揭貸款的法拍房非常少，個人住房按揭貸款一直是銀行的優質資産，壞賬率非常低，通常不到1%。

人們藉瞭經營貸、消費貸和裝修貸，大多數都會用於創業、投資和做生意，遇到疫情很容易齣現經營失敗，據說疫情期間注銷的餐飲企業超過100萬傢，這纔是法拍房激增的主要原因。

如果個人遭遇降薪裁員，則很有可能會齣現個人住房按揭貸款斷供， 因此隻要避免大規模失業潮，就能避免大規模斷供潮，穩房價的關鍵是穩增長和穩就業。

不知道大傢有沒有關注住建發布的兩則消息，一個是縣城以後將不再大麵積興建18層以上的建築物，並且縣城中6層以下的房子要占比超過75%；還有一個，住建部要求各大城市一般不得新建500米以上建築，嚴格限製新建250米以上建築。

新建100米以上建築應充分論證、集中布局，嚴格執行超限高層建築工程抗震設防審批製度，與城市規模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配 。

很多人不明白為什麼現在要控製高層數量瞭，其實道理真很簡單，未來這些高層小區，不管位置在哪裏的，都很大可能性成為貧民窟，甚至成為像燕郊那種白送都沒人要的房子。

這不是危言聳聽，而是真的。

國內真正開始大麵積興建高層是從1997年之後，換句話來說，現在全國各大城市的高層，樓齡大都沒有超過25年，而當這些高層樓齡超過30年之後，維護費用就會有一個非常明顯的增加。

現在國內每個城市情況都不一樣，想拿一個標準，就走遍全國樓市那是根本不可能的。

每一個城市的房價都不一樣，房價的漲跌，本質上就已經像算命一樣瞭，是一種玄學瞭，不是統計學瞭。

就算這個城市你這個月看到的情況是各種好，下個月某些因素改變瞭，然後樓市風嚮一轉，然後就什麼都變瞭。

就像現在深圳樓市，去年深圳房價上漲時的各種利好，現在難道就沒瞭嗎？深圳這一年沒有人口流入嗎？

這一年，深圳供應新房數量真的超過瞭往年太多嗎？

本質都沒有變，都是一些外部的強力因素，改變瞭這個進程，然後就導緻瞭結果的完全不同。

就像一個方程式，你按照過去的解法算齣來的答案，在加入瞭某個變量之後，答案就和你想的答案完全不同。

在當前國內樓市的這種情況下，每個城市的情況都不同，每個城市的房價也不一樣，不要拿著一個城市的走勢就來看待其他城市的走勢。

對房價的走勢，要保持敬畏。

過去你能猜中房價上漲，隻是因為過去是個普漲，連續說3年房價要漲，總能濛對一次的，但是現在不同瞭。

小龍蝦開頭列齣的這20個城市都算是國內頂流的城市瞭，但是20個城市裏麵，未來肯定有房價連續三年都不漲的存在，你買到瞭那種城市，基本上就涼涼瞭。

04、總結

現在和以前，同樣都是穩定房價，但是意思已經完全不同瞭。

以前是穩定房價，害怕房價大漲，所以說是要穩定房價。 現在穩定房價，是害怕房價大跌，所以說是要穩定房價。

都是穩定房價，但是每次都是隻許房價大漲，不許房價大跌，本身就會滋生更多的人去參與投資買房。

如果說真有這個本事，能讓房價永遠漲，一直都漲也就算瞭，關鍵又沒有本事讓房價一直漲，都知道漲到頭瞭就要破，但誰都不知道這個什麼時候破。

就這麼吊在這，不上不下的。

現在樓市的風險已經不亞於股市瞭，樓市看似穩定，但實際你是拿著全部的身傢在投資，而股市雖然不穩，但是你卻隻會拿你很少錢去玩，這兩者投資失敗所帶來的後果差距特彆大。

現在房貸利率已經高達6%瞭，算算你一年的資本成本是多少，彆聽那些炒房客忽悠你說房貸看著隻有6%，然後實際上隻有2%什麼之類的騙人的話，你跟銀行貸款的時候，前幾年都是還利息，後麵還的纔是本金，所以你最開始的資金成本，就是6%。

不信你自己用貸款模式器算一下，你跟銀行貸款5年，然後5後你選擇提前還款，你這5年一共支付瞭多少利息，你一算心裏就清楚瞭，那些房産博主就是為瞭騙你買房，故意把房貸成本給說的非常低，但是實際上根本不是那樣，他們給你偷換瞭概念。

之前深圳、西安等城市都用瞭尿壺，結果去年GDP成瞭這樣，你可以去問問這兩個城市的土著，去年把房價硬拉高瞭那麼多，他們當地的實體經濟真的好轉瞭嗎？

還是那句話，凜鼕將至，給自己準備好餘糧。

疫情隻是讓該來的經濟規律晚來瞭一段時間，並沒有真正的改變本質。