觀點網3月30日下午4點 碧桂園集團召開2021年度業績發布會 觀點直擊｜碧桂園莫斌：市場正在恢復信心（實錄） - 趣味新聞網

觀點網 3月30日下午4點，碧桂園集團召開2021年度業績發布會，執行董事及總裁莫斌、常務副總裁程光煜、首席財務官及副總裁伍碧君三人參會，人員精簡，但內容豐富。

這是一場全行業都緊盯著的會議。

作為行業內處於龍頭地位的房企，碧桂園對未來一年市場基本麵的研判、銷售編排、拿地或收並購策略、融資安排等，風嚮標意味濃厚。

去年以來，新冠疫情反復、政策收緊、供應鏈紊亂等國內外政治經濟因素疊加，最終演化齣一場席捲整個房地産市場的劇變。

碧桂園集團在從2015年起這波房地産周期中的錶現，證明瞭它是觸覺獨到的企業。2018年當市場處於十分火熱的時期，該公司提齣的“提質控速”和“行穩緻遠”為如今的靈活轉身打下基礎。

“安全”和“謹慎”是最新這場業績會的關鍵詞，碧桂園將繼續保持過往穩健的基調，等待調整期結束。

對市場充滿信心

盡管去年調整幅度較大，但莫斌錶示他仍然繼續看好市場的後續發展：“去年的市場波動的確是比較大的，也是近10年行業波動最大的年份。”他認為這種市場的波動，也是國傢為瞭房地産長遠的健康發展做齣的調控。

莫斌提到，去年全國商品房銷售突破瞭18萬億，並形容感到驚訝。來自國傢統計局的數據顯示，2021年全國商品房銷售額為18.19萬億元，增長4.8%，比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。

其中，住宅銷售額比上年增長5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業營業用房銷售額下降2.0%。顯示住宅銷售仍然比較堅挺。

“這個市場一定是永遠存在的。”莫斌指，從目前主基調看，房地産仍然是一個支柱性的産業，國內城鎮化率仍不算高，市場發展空間仍然是巨大的。

針對低迷的市況，程光煜補充道，他認為現時市場依然處在一個波動周期，屬於底部。他預計：“今年整體銷售規模，從全國的商品房銷售來看，會有所降低。”但隨著一些城市的政策、市場基本麵、供求關係改善，整體市場會呈現前低後高、逐漸企穩的過程。

“我們認為現在政策已經觸底瞭，市場也在逐漸觸底過程中，市場信心也在逐漸恢復之中。”莫斌也錶示，市場還需要一段時間恢復，但是相信一定會恢復。碧桂園會按照市場的變化，確定自己的銷售節奏。

據瞭解，碧桂園今年計劃投放不低於6500億元貨值進入市場，其中今年新推約3500-4000億元，去年留下約2700億元左右，這保證瞭推售上的靈活度。

程光煜提齣，碧桂園今年希望用“精準供貨”來提高貨量的利用效率，使去化率從去年67%進一步提升到70-75%。

莫斌亦強調，在如今的行業環境下，開源顯得越來越重要，“我們要在銷售方麵做好安排，不斷加強營銷能力，提升營銷條綫的自銷能力和溢價能力。”

往核心城市走

銷售的確定性一方麵來自目前擁有的土地儲備，另一方麵則有賴於未來新增土地資源。

資料顯示，截止到2021年底，碧桂園擁有位於中國內地的權益可售資源約1.48萬億元，另有潛在權益可售資源約3400億元，閤計約1.8萬億元。管理層預計可維持公司未來3年左右的銷售需求，這足以幫助碧桂園穿越可預見到的市場低潮期，維持銷售規模不變。

那麼未來呢？盡管業績會上多次提及要“控支齣”，要“節流”，但莫斌錶示控支齣隻是麵對目前形勢的應急措施。

“未來我們一定是要發展的，發展纔是硬道理。”他說。

事實上，在過去的2021年，碧桂園拿地上也並未停滯，集中供地、收並購、多元化拿地都有積極參與。隻是有彆於過去幾年拿地重心較偏嚮低綫城市，碧桂園近兩三年來逐漸調整瞭自己的拿地策略。

據瞭解，2014年前後開始的一段時間，碧桂園曾在拿地層級上不斷下沉至三四五綫拿地，並成為瞭許多三四五綫城市第一傢進駐的品牌房企。

如今各大市場參與者的普遍共識是往主流城市布局，往核心城市走，碧桂園也在順應這個潮流。因為高能級城市有利於加速存貨周轉，加快銷售，更有利於實現銷售規模的穩定。

資料顯示，碧桂園2021年內共獲取瞭333個項目，共計土地權益地價1416.2億元。其中按權益金額算，新獲取土地中有85%位於五大都市圈。同時，一二綫城市比例為34%，三四綫城市占約66%，與2020年比例幾近相當。

程光煜提齣，碧桂園近年布局策略從來是均衡布局，並不限定在一二綫或者三四五綫城市落地，用於對衝風險。

同時，也是市場導嚮的，“哪裏有市場，哪裏有經營的空間，我們就去哪裏經營。”程光煜稱，碧桂園一直追求的是好的年化迴報，一二綫和三四綫能夠各取所長。

“一二綫我們經營的結果是看到毛利水平、貨值周轉會相對高一些。”他指，但三四綫市場的經營效率更高，開盤時間總體比一二綫城市要短，貨地比要高，所以年化迴報比較高。

但程光煜也提及，碧桂園在未來將適度地提高市場能級，主要思路是布局經濟、人口吸附能力更強的城市群和都市圈。

具體到今年的拿地，程光煜透露會根據迴款多少來進行控製。其中，今年第一季度碧桂園已在公開市場上獲取瞭5個項目，同時亦在一級項目和閤作項目裏進行瞭一些收並購安排。

但更多的預算預計將安排在今年較後的時間，“一般我們會選擇在市場底部的右側進行比較多的投資。”他錶示，在如今陸續築底後，行情較好的時候機會尋機獲取土地。

收並購方麵，過去收並購一直是碧桂園一個重要的投資手段，占過往幾年每年新增麵積接近5成。“我們預計在未來一段時間裏，收並購占比或者量也會增多。因為機會多，我們會加大一些這方麵的部署。”程光煜稱。

據其介紹，從去年四季度開始，碧桂園並購上做的主要工作是對現有項目或者閤作項目進行相應的收並購。

“從去年四季度到現在，大概跟十多個閤作方就80幾個項目進行瞭溝通。”據稱，碧桂園目前已經將約35個項目收入囊中，並已敲定瞭另外約30個項目。

碧桂園還跟一些銀行和AMC公司進行接洽，因為“（它們）手頭有一些好的收並購標的。”

財務安全管控

財務管控是碧桂園接下來一年工作中的重心。

莫斌提齣，碧桂園內部今年調整瞭考核目標：“前期市場上行時候以銷售額作為考核目標，在市場平穩過程中，以現金流迴款作為考核目標，現在市場下行時，以可動用資金作為考核目標。”

他錶示，該目標將引導集團旗下每個區域、每個項目都在一個安全邊際下操作。碧桂園目前的狀態就是：“開源節流，保現金流、保三道紅綫。”

據瞭解，碧桂園三道紅綫方麵仍處黃檔，但剔除預收賬款的資産負債率已從2020年底的80%下降至74%。同時，可動用現金餘額約1813億元，現金短債比達到2.3倍，淨負債率從55.6%降至45.4%。

另據莫斌在業績會上透露，截至業績會當天，碧桂園年內已無境內債券到期，而境外則在7月份有一筆7億美元優先票據到期。

“公司已提前做好還款計劃安排，並根據市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構。”莫斌稱，公司在9月及11月也有兩筆可迴售公司債共計40億元，目前已做好相關安排。

作為當前房地産行業內少數幾傢資質優良的民營房企之一，碧桂園融資渠道暢通，去年到今年以來的發債均得到市場支持。同時，年內加權平均融資成本相比去年底下降瞭36個基點，進一步降至5.2%。

資料顯示，碧桂園2021年共發行瞭12筆直接融資，境外優先票據、境內公司債、中期票據等工具均有觸及。另外，今年1月末碧桂園成功發行瞭年內首筆民營房企ABS，金額5.2億元，3月份亦首次在銀行間交易商協會獲批準瞭50億中票額度。

“關於融資方麵，大傢看得到央行從去年11月份之後，在開發貸、按揭、並購貸上都是很給力的。”伍碧君認為，2022年對整個地産行業的優質企業的融資環境應該是會比較好，也比較樂觀。

但碧桂園2022年對財務上的安全並不會放鬆，會繼續堅定地嚮三條紅綫轉綠努力，“所以我們自身不會繼續去加大融資額度。”伍碧君錶示。

另外值得注意的是，對房地産融資的放鬆亦正傳導到房企迴款上。據瞭解，碧桂園在今年前兩月迴款率達到瞭95%。

而2021年，碧桂園權益銷售迴款率也達到90%，權益迴款金額約5022億元，權益銷售迴款率連續6年達到90%以上。

事實上，自2021年下半年以來，按揭貸款收緊使房企迴款率受到影響，不少房企迴款率跌至80%以下，但碧桂園卻一直保持瞭行業前列的迴款水平。

據瞭解，早在2019年開始，碧桂園就開始以迴款現金流為行政考核標準，這保障瞭其現金流的安全。

以下為碧桂園集團2021年全年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：去年下半年以來房地産市場持續下行，部分房企麵臨經營睏境，碧桂園是怎樣穿越周期的？

莫斌： 去年的市場波動的確是比較大的，也是近10年行業波動最大的年份，我們認為這種市場的波動也是國傢為瞭房地産長遠的健康發展做齣的調控。所有的調控政策都是為瞭維護國傢房地産市場長遠健康發展。現在政策已經觸底瞭，市場在逐漸築底過程中，信心也在逐漸恢復之中。

但是由於疫情影響，市場還需要一段時間恢復，但是我們相信一定會恢復。其實碧桂園在外部對未來的市場充滿信心，內部對自身管理也充滿瞭信心。

大傢可以看到，去年是18萬億的市場，這個市場一定是永遠存在的，而且我在PPT介紹中也說瞭，房地産仍然是一個支柱性的産業。

作為房地産行業，國傢的調控，把它做成一個健康的市場，這是所有地産企業都希望看到的。我相信在房住不炒和三穩政策引導下，這個健康的市場一定能夠實現。

另外大傢也看到瞭，國傢在新型城鎮化發展方麵包括房地産新發展模式方麵，以及新市民方麵做齣瞭很多的要求和配套措施的建設、配套政策的齣台，所以市場發展空間仍然是巨大的。

在內部，我們如何穿越周期？我相信是跟我們企業內部的競爭力是緊密關聯的。內部從2018年開始，連續三年都在做全周期綜閤競爭力提升的安排，而且在全周期競爭力提升過程中，考核也做瞭相應調整。

前期在市場上行時是以銷售額作為考核目標，在市場平穩過程中，我們是以現金流迴款作為考核目標，當現在齣現市場下行時，我們是以可動用資金作為考核目標，牽引每個區域、每個項目都在一個安全的邊際下操作。

我們目前的狀態是開源節流，保現金流、保三道紅綫，做正確的事情。正確的事情就是做有現金流的利潤，以及做確定性的事情。確定性的事情就是控支齣、調結構、保資産。

支齣方麵，PPT已經做瞭詳細的介紹，這裏我再簡單強調一下，在工程款支齣方麵，我們做的是穿透、精準和快速。穿透就是穿透到每個區域、每個項目、每一棟樓，現在正在建的項目和樓棟有2220個，我們是穿透到每一棟樓去做精準管理，做到精準供貨、精準支齣，以及精準的銷售。通過精準的供貨、精準支齣和精準銷售，我們快速地進行迴款，保證現金流處於可控之中，不做無效的産值。

同時，我們在成本和費用方麵也進行歸零管控，全麵預算管理是我們的上限，歸零是我們的下限，全麵預算管理和歸零之間，我們不斷地進行優化，所以我們的成本費用的降低也達到瞭曆史最好水平。但是我們相信仍然有空間，能夠做得更好。同時我們在融資端也進行一些支齣管控，在負債結構調整方麵，做好安全邊際的管控。

當然，開源是更重要的，我們一是在銷售方麵做好安排，不斷加強營銷能力，提升營銷條綫的自銷能力和溢價能力。同時，我們也提升基礎産品力，現在就是保精準供貨和保完美交。按照這種策略實施，銷售收入目前為止仍然在預期之中。同時做好各類資産的分類，包括一些應收盡收的安排。

未來我們一定是要發展的，發展纔是硬道理，控支齣隻是麵對目前的形勢。在未來的發展中，我們根據市場的變化，根據我們的條件，做好我們的投資策略，希望項目能做一成一，堅持投資紀律。

相信我們一定能夠穿越這個周期，而且能夠活下去、活得久、活得好。

現場提問：公司毛利率下行的原因是什麼，會在什麼時間點觸底？

伍碧君： 毛利率下降有兩個原因，第一個原因以前也說過，就是2017、2018年市場比較熱的時候，我們拿瞭一部分高價地，這個時候也到瞭交付期，所以體現在瞭今年的報錶裏麵。

第二個原因，大傢知道2021年下半年其實市場銷售環境比較惡劣，因為很多地産公司齣現瞭甩貨現象，弄得整個市場的銷售也比預期要差一些，售價上比預期都會差一些。

這兩個原因疊加，所以毛利就齣現瞭相比之前比較大的下滑。

2020年到2021年上半年拿的地毛利率其實還是不錯的，已經銷售的達到瞭20%毛利率。等到這個行業調整期結束之後，我們整體的毛利率水平會重新嚮上。

現場提問：今年拿地的想法怎麼樣？

程光煜： 拿地這一塊，我們在今年1到3月份還是在市場上尋求閤理的機會，從公開市場上直接拿的有5個項目，主要是集中在珠三角和安徽滁州，其次是在一級項目和閤作項目裏麵進行一些收並購安排，所以目前來講我們的新項目獲取工作持續在進行。

今年全年來看，我們會把投資額度控製在閤理比例，根據迴款進行控製，這幾年都是這樣控製的。同時，還會根據市場的機會和資金的情況動態調節。

更大量的或者說機會型的獲取土地，我們是希望在市場築底的右側啓動。因為我們的經營效率比較好，去年獲取的土地大概5個多月就可以開盤銷售，所以一般我們會選擇在市場底部的右側進行比較多的投資。

當然現在也可以看到部分城市是處在土地市場和房地産市場陸續築底的過程中，再過一段時間大傢會看到我們在公開市場，在一些局部市場上會有一些動作。

現場提問：結閤當前的市場發展形勢，碧桂園是否依然認為三四五綫是公司發力的重點？未來發展策略是否會有調整？

程光煜： 首先還是再次強調，我們一直以來秉持的投資策略都是均衡布局，並不限定在一二綫或者是限定在三四五綫城市。

去年我們70%的投資在華東和華南，投資前五的市場是江蘇、廣東、浙江、河南和上海。河南主要是因為我們在鄭州有比較多的一級土地儲備轉成二級項目，去年集中供地也拿瞭9個城市、16幅土地，大概185億的權益投資。

可以看到碧桂園的投資布局始終是市場導嚮的，哪裏有市場，哪裏有經營的空間，我們就去哪裏經營，不做預設或者不做限定的安排。

第二，您剛纔關心三四綫城市，目前來講三四綫城市是國內最大的單一市場，常年占50%左右的份額。我們預計2022年會有所收縮，應該也在45%以上，所以是很大的一個單一市場，分化是相對嚴重的，有些市場好，有些市場會相對弱一些，我們會重點布局在城市群、經濟和人口比較強的城市，以及供求關係良好的封閉市場。尤其是去年下半年市場相對低靡這段時間來看，能錶現齣比較好的市場韌性，而且可以對衝一些季節性的衝擊，比如說過春節、對衝疫情和局部政策衝擊。相對好的市場布局，能夠有效地對衝局部市場的衝擊。

第三，我們一直追求好的年化迴報，一二綫和三四綫各取所長。一二綫經營的結果是看它的毛利水平、貨值的周轉會相對高一些，但是三四綫市場的經營效率更高，開盤時間總體比一二綫城市要短，貨地比要高，相對競爭比較弱，所以年化迴報比較高。

今年我們會聚焦在這些確定性的市場上，按照精準布局的安排，做好均衡布局，適度地提高市場能級，進行有效的投資。

現場提問：看到公司近期跟招商銀行簽瞭並購融資的戰略閤作協議，公司今年在收並購方麵有什麼詳細的計劃？

程光煜： 收並購一直是我們一個重要的投資手段，過往這些年份裏麵，我們主動拓展的，從麵積角度看占瞭接近5成。這裏麵主要關注兩類，一類是收並購，一類是購地。所以說收並購一直是我們重要的獲取土地的手段。

從去年下半年開始，市場波動，再加上行業分化，使得我們看到市場上收並購的機會在增多，我們預計在未來一段時間裏，收並購占比或者量也會增多。因為機會多，我們會加大一些這方麵的部署。

這段時間尤其是從去年四季度開始，主要做的工作是對現有項目或者閤作項目進行相應的收並購安排。比如說從去年四季度到現在，大概跟十多個閤作方就80幾個項目進行瞭溝通，目前已經對其中35個左右項目完成瞭收並購安排，未來還有30個左右已經基本談妥，也會進行相應的安排。

這段時間我們還是聚焦在閤作或者是相關的市場上，全新項目會根據市場機會呈現的情況，再進行相應的溝通。

還有一類就是目前銀行和AMC公司手頭有一些好的收並購標的，目前也在跟我們進行一些接洽，我們會做比較細緻的盡調安排，對其中資産包或者資産包內感興趣的資産進行洽談。

收並購肯定是今年一個比較重要的獲取土地的手段，也是我們擅長的手段，我們會堅持。過往的一段時間産生直接結果的還是跟原來的項目有關的，真正新增的項目很少，更多是跟原來有閤作的項目進行相應的收並購安排。

現場提問：今年集團的銷售目標是多少？疫情是否影響到公司的銷售錶現？

程光煜： 我們之前講過，從2018年開始，我們企業就進入瞭行穩緻遠階段，這跟企業的自身發展和整個行業的發展是吻閤的，規模不是我們的第一追求。所以我們這幾年都不製定對外的銷售目標，當然對內是有整體預算的安排。

現在依然處在一個市場波動的周期，屬於底部，我們預計今年整體銷售規模，從全國的商品房銷售，預計會有所降低，而且市場會呈現前低後高，逐漸企穩的過程，隨著一些城市的政策、市場基本麵、供求關係改善，是一個逐步企穩的過程，相信我們自己的銷售節奏也是這樣的安排。

現在來看，我們還是有比較大的靈活性，手頭貨量是比較充足，去年流入到今年的權益貨量大概是2700億左右，今年安排的大概在3500億到4000億左右，總可售貨值大概是6500億左右。這部分我們希望精準供貨，提高貨量利用效率，使得去化水平提高到70%到75%，這部分就奠定瞭我們全年銷售的整體基礎。

當然現在手頭貨量比較充足，而且都是在手貨量，可以調節供齣節奏，根據市場觸底的情況去進行相應的調節。

剛纔講的那些是不含今年的新增投資，加上今年的新增投資，預計會順應市場節奏，保持一個比較穩定的銷售，同時在這個過程中我們要平衡好我們的量價關係。

最後我們還是有比較充分的土儲，有1.8萬億二級土儲，還有330多億一級儲備，如果市場釋放比較充分，供求關係改善良好，行業穩定來得比較快，我們也會從這部分裏麵進行適度挖掘，去補充當年的銷售額。

但是再次強調，我們從2018年以後就是行穩緻遠的主基調，所以銷售的規模不是我們的追求，閤理的量價關係，有質量的銷售、有質量的經營纔是我們的追求。

關於疫情的影響，這次的疫情範圍比較大，現實的影響就是東北、山東、華東和華南，我們配閤當地政府的疫情防控，現在有大概200個左右的售樓部是關閉狀態，影響的貨量大概有整體貨量的20%多，不到30%，所以對3月份的銷售是會有些影響的。

整體來看疫情影響是階段性的，現在政府也采取強力的措施做有效的控製，我們自己的貨量的安排在全國的範圍是比較廣的，很多地方都有，會通過內部銷售節奏、供貨節奏的調節，去對衝相應的影響，相信對全年的影響是非常有限的。

現場提問：管理層對今年房地産行業的走勢有什麼判斷或者是看法？管如何看待民營企業今年麵對的融資環境，以及今年公司有哪些融資計劃？

莫斌： 我們對地産的走勢，看法是前低後高，跟去年會相反。我們對未來市場的持續健康發展充滿信心，剛纔前麵PPT裏我也做瞭介紹，最重要的是加強我們自身的競爭力，不管市場上行還是下行，都能夠通過競爭力的體現，讓我們牢牢地占據這個市場。

我們對行業還是充滿信心，因為市場空間真是蠻大的。

伍碧君： 關於融資方麵，大傢看得到央行從去年11月份之後，在開發貸、按揭、並購貸上都是很給力的，對優質企業的支持力度也是很大的，所以2月份現在的迴款率達到瞭95%，在開發貸方麵，對我們這樣優質的企業，四大行都錶現齣極大的支持。

大傢也看到我們在收並購方麵的貸款額度，銀行給我們的授信也進一步加大，所以在2022年對整個地産行業的優質企業的融資環境應該是會比較好，也比較樂觀。

我們對行業未來的發展、對自身的定位，還是會堅定地嚮“三條紅綫”轉“綠檔”努力。雖然融資環境是比較好的，但是我們自身不會繼續去加大融資額度。