今年以來 關於房貸斷供潮以及法拍房“暴增上百倍”的消息不斷見諸網端 棄房斷供現象暴增？詳解兩萬億級法拍房市場 - 趣味新聞網

今年以來，關於房貸斷供潮以及法拍房“暴增上百倍”的消息不斷見諸網端，實際情況如何？

“近年來法拍房數量確實在以較大幅度增長，但原因是多方麵的，不應該誇大‘棄房斷供’因素。”一位法拍房行業從業者對第一財經錶示。

相關機構統計數據顯示，2021年全年法拍房掛拍75.82萬套，同比增長13.2%，但是住宅類掛拍量同比卻減少瞭3.59%，商業類大幅增長46.5%，說明 普通居民“棄房斷供”並非法拍房數量增長主因。

此外，重慶、成都、鄭州分列法拍房掛拍數量前三甲，增量顯著；一億元以上標的物的掛拍量年增51%，遠超其他類型標的。但因為房地産市場總體走弱加上不少城市將法拍房納入限購，法拍房參拍人數大降10%。

不動産法拍已是兩萬億級市場

近期，不少消息引述阿裏拍賣平台數據稱法拍房數量激增，“近幾年暴增上百倍”。

第一財經通過檢索阿裏拍賣平台數據發現，阿裏拍賣網站的確顯示瞭房産總標的物數量，而且該數字確實大幅上漲。

去年底，阿裏拍賣網站上的房産總標的物纍計數量就達到瞭300萬套，今年3月份這個數字變成310萬套，而截至目前，標的物數量已經達到325.5萬套。其中，破産資産標的物為9.4萬套、訴訟資産標的物為296萬套、涉案資産標的為2841套。

不過，該數字反映的是該網站上所有交易房産類型的數量，法拍房隻是其中之一。2021年6月之後，阿裏拍賣便不再發布法拍房的月報或周報。2022年3月後，阿裏拍賣平台上不再直接顯示各地法拍房掛拍次數。

而且，阿裏拍賣網站目前所顯示的房産總標的物數量325.5萬套，是一個曆史纍計數據，即包含所有已成交、已過期的房産，而且反映的是掛拍次數，即一套房子有被重復統計的可能性，所以這必然是一個遠大於實際的數據。

那麼法拍房的掛拍數量究竟有沒有增長？答案是肯定的。

2012年11月20日，由杭州市蕭山區人民法院處置執行的一套位於天匯園星雲地小區的住宅抵押物，首次在網絡司法拍賣平台阿裏拍賣上成交，拉開瞭中國房地産網絡司法拍賣的曆史序幕。

從無到有，法拍房市場十年間已經成長為一個兩萬億級的大市場――根據特殊資産行業培訓與專業谘詢機構“上海為睿資産管理有限公司”的數據，去年全年，全國法拍房總掛拍金額達到瞭2.35萬億元。

近年來，法拍房市場逐漸完善，總掛拍數量也一直在上升。

上海為睿資産和海豚選房數據研究院的《司法拍賣不動産行業白皮書》連續統計瞭2020年、2021年全國7大司法拍賣平台的法拍房掛牌數量。

數據顯示，2020年全國法拍房共計掛拍66.92萬套，同比增長9.7%；2021年全年法拍房掛拍75.82萬套，同比增長13.2%。2021年全國法拍房掛拍量，比疫情前的2019年大約增長瞭15萬套。瀚海數據研究院統計，2021年北京法拍房市場新增法拍房源6835套，環比2020年的5640套上漲21％。

總體來看，全國綫上法拍房市場掛拍量每年都在以10%左右的幅度增長，但住宅類掛拍量增長幅度卻不及整體。

一般來說，法拍房類型可以分為住宅類、商業類和工業綜閤類。根據《司法拍賣不動産行業白皮書》，2020年全國7大平台住宅類法拍房掛拍量為42.95萬套，同比僅增長2.34%，而2021年這一數字竟然減少瞭3.59%。

由此可見，普通居民“棄房斷供”實際上並不是法拍房數量增長的主要原因，商業類、工業類法拍房數量增長遠超普通住宅類。

以2021年為例，全年商業類法拍房掛拍量達到33.07萬套，同比增長瞭46.5%。

法拍房更多源於債務違約等因素

目前，最高人民法院認定的網絡司法拍賣平台有7傢，分彆是：阿裏拍賣、京東拍賣、人民訴訟網、中拍網、公拍網、工商銀行融E購、北京産權交易所。

這其中，阿裏拍賣的體量最大，是行業當之無愧的龍頭，因而許多機構以阿裏拍賣為數據源頭來反映全國法拍房的增長情況。

但實際上，法拍房這個不斷增長的市場也有“強者愈強”的馬太效應，阿裏拍賣平台的增長大大超越其他平台，並不能反映整體情況。

以2021年全年數據為例，阿裏平台掛拍量為64.30萬套，同比增長7.48%。但是京東拍賣、公拍網、工行融e購、人民資産訴訟網、中國拍賣協會網的掛拍量都是大幅下滑的，其中京東同比下跌18%，公拍網下跌77%，中國拍賣協會網下跌95%，人民資産訴訟網下跌41%。

因此， 僅參考阿裏平台數據的增長，會誇大全國法拍房掛拍增長率。

此外，綫上司法平台法拍房數量增長，很大程度源於政策的推動。2017年起，《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若乾問題的規定》實施，首次明確網絡司法拍賣應嚮社會全程、全麵、全網絡地公開。於是最近5年來，大量綫下法拍房轉到瞭綫上，越是法院積極推動綫上法拍的城市，所錄得的法拍房數量越多。

數據顯示，全國推動司法拍賣綫上處置的法院逐年增多，截至2021年年底，已經達到3342傢。

“法拍房不等於斷供房，近年來由於部分城市房價走低，齣現‘棄房斷供’現象，這最後確實會讓資産流入法拍，但 斷供房實際上所占法拍總體比例並不高 。”上海一位法拍房谘詢機構從業者對第一財經錶示。

根據他所接觸的案例，大部分法拍房來自於閤同糾紛、違約導緻抵押物被查封、業主涉刑事案件等，也有不少是近年來企業經營齣現睏難導緻的， 這也解釋瞭為何商業類、工業類法拍房增長率遠超住宅類。

記者發現，近期在南京和杭州都有不少大熱紅盤房源淪為法拍房，剛剛交付就遭遇房産被強製執行，法拍的原因包括業主牽涉民間藉貸糾紛、虛擬貨幣詐騙、非法吸收公眾存款等。

上述從業者對記者錶示：“今年1-4月，以上海為例，也未齣現法拍房數量激增的情況，我們所錄得住宅類法拍房每月新上架150套上下，基本和去年持平，4月的成交率是50%左右，受疫情影響較大。”

《司法拍賣不動産行業白皮書》中則稱，法拍房主要來自於債務違約，上拍數量多的城市多數都是經濟活躍的一二綫省會城市。

價格超億元標的物數量大增

從地域來看，近年確實有部分區域的法拍房數量增長遠超其他區域，比如川渝、鄭州。

數據顯示，重慶已經連續兩年蟬聯法拍房年度掛拍數量第一的城市，2020年掛拍量為2.65萬套，2021年達到3.71萬套，僅一年時間便增長瞭1萬餘套。

而第二名成都一年間增量為6000套，達到2.0萬套。鄭州法拍房數量顯著上升，超越長沙成為第三名，2021年全年掛拍量達到1.45萬套。

從標的物價格分類看，價格超過1億元的標的物數量大增。2020年，超1億元標的物共掛拍瞭1380套，這個數字到2021年達到2080套，漲幅達51%，遠超總體增幅。

不過，2021年下半年起，房地産市場成交總體走弱，又有多城宣布將法拍房納入限購，導緻法拍房的成交顯著變差。

數據顯示，2021年全國法拍房總掛拍金額2.35萬億元，同比減少18%；其中住宅類掛拍金額7915億元，減少瞭36.7%，住宅類成交金額1904億元，減少2.6%。

參與法拍房交易的人次也少掉一成――2021年全年，法拍房參與報名競拍人數為61.72萬人次，同比減少10.5%。

2021年全國法拍房平均成交摺價率（成交價/評估價）為0.85，流拍率達到80%，遠遠高於20%的成交率，這意味著法拍房處置效率仍有巨大提升空間。

不過，目前局部區域斷供現象增多、法拍房數量上升的情況，其中蘊含的金融風險不容忽視。

根據房地産研究機構剋而瑞的數據，截至去年末，我國房貸按揭餘額超過38萬億，從2015年-2020年，居民杠杆率飆升，從40%增長至62%，居民杠杆率超過200%的城市達到20個。