發表日期 3/22/2022, 10:38:24 PM
來源:21世紀經濟報道
崔先生最近在忙裝修,雖然房子在三樓,但由於沒有電梯,裝修材料運輸多有不便,且需要加收“上樓費”。崔先生嚮21世紀經濟報道記者錶示,裝修完入住可能還會麵臨老人和幼兒上下樓梯不便的問題。
近日,住建部官網發布《住宅項目規範》(後簡稱《規範》)(徵求意見稿), 對新建住宅的電梯要求進行更新,入戶層為二層及二層以上的住宅,每單元應至少設置1台電梯。 如果該條款落地實施,新購房居民有望告彆崔先生所麵臨的上下樓梯難題。
除瞭電梯之外,《規範》最新版徵求意見稿還規定,新建住宅建築的層高不應低於3米,臥室、起居室的室內淨高不應低於2.5米等。
要注意的是,在2019年2月徵求意見稿中頗受關注的“住宅建築應以套內使用麵積進行交易”的內容並未齣現在最新版徵求意見稿中。
2019年住建部即明確,工程規範是開展工程建設活動的“底綫”要求,具有“技術法規”性質,在我國工程建設標準規範體係中位於頂層。《規範》是我國住房和城鄉建設領域的工程規範之一。
住建部官網顯示,目前《規範》已起草完成,在前期多次徵求意見基礎上修改完善並經專傢審查通過。現再次嚮社會公開徵求意見。
近日,住建部官網發布《住宅項目規範》(徵求意見稿),對新建住宅的電梯要求進行更新,入戶層為二層及二層以上的住宅,每單元應至少設置1台電梯。-視覺中國
二層及以上住宅應設置電梯
《規範》最新版徵求意見稿明確,針對新建住宅建築,入戶層為二層及二層以上的住宅建築,每單元應至少設置1台電梯,並對轎廂尺寸進行規定;入戶層為四層及四層以上,或入戶層樓麵距室外設計地麵的高度超過9米的住宅建築,每單元應至少設置1台可容納擔架的電梯。
入戶層為十二層及以上的住宅建築,或入戶層樓麵距室外設計地麵的高度超過33米的住宅建築,每單元應至少設置2台電梯,且其中至少應有1台為可容納擔架的電梯,至少應有1台為消防電梯。
其中最受關注的是入戶層為二層及二層以上住宅需設置電梯的內容。
2019年2月《規範》徵求意見稿提齣四層及四層以上住宅建築,或住戶入口層樓麵距室外設計地麵的高度超過9米的新建住宅建築應設電梯,且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。
2019年9月《規範》更新版徵求意見稿將新房電梯設置樓層從四層及以上調整為入戶層為二層及二層以上,或入戶層樓麵距室外設計地麵的高度超過 3米,並提齣應在設有戶門的每層設站。最新版徵求意見稿中對電梯的規定更加細緻。
中指研究院指數事業部分析師孟新增嚮21世紀經濟報道記者錶示,《規範》最新版徵求意見稿對新建住宅電梯安裝提齣更高要求,與當前老舊小區改造的方嚮亦相符閤,有利於提高小區的安全性和適用性。對於新建住宅項目而言,設置電梯會增加開發商的開發建設成本,後續該條款如果落地執行,開發商需要在産品設計上進行相應調整。
某品牌房企重慶區域銷售程豐(化名)嚮21世紀經濟報道記者指齣,目前重慶的新房項目均有電梯配置,五六層的新房項目多為洋房或疊拼彆墅,産品業態相對高端,電梯已成“標配”。“目前重慶二手‘步行房’市場接受度很低。”
貝殼研究院高級分析師潘浩告訴21世紀經濟報道記者, 《規範》最新版徵求意見稿對電梯的要求更細緻或與老齡化趨勢相關。 同時,潘浩提醒,電梯安裝“一刀切”,也可能造成一定的資源浪費。
另外,《規範》最新版徵求意見稿也對新建住宅建築的層高提齣更高要求,明確新建住宅層高不應低於3米,較2019年2月和2019年9月的徵求意見稿中的層高要求提高20厘米。
某品牌房企建築設計師孟齊(化名)嚮21世紀經濟報道記者錶示,由於層高影響居住舒適性,很多購房者不願意接受2.9米層高,因而目前大多數房企的項目層高一般是3米。但對於開發商而言,層高影響建安成本。簡單理解,如果將層高分彆設置為3米和2.9米,90米的建築高度分彆可以建造30層和31層。
孟新增指齣,除瞭提高建安成本,提高層高也會減少開發商的可售貨值。同樣以90米建築高度為例,較2.9米的層高,3米層高的可售貨值減少1層。
21世紀經濟報道記者調研發現,目前部分在售新房項目層高不足3米。如北京中海寰宇天下四期層高2.95米,淨高2.65-2.7米。該項目銷售嚮記者指齣,項目淨高除瞭受層高影響外,還與吊頂、地暖厚度等相關。
《規劃》最新版徵求意見稿提齣,新建住宅建築的臥室、起居室的室內淨高不應低於2.5米,局部淨高不應低於2.1米,且局部淨高低於2.5米的麵積不應大於室內使用麵積的1/3。較2019年9月版徵求意見稿,最新版徵求意見稿臥室和起居室的室內淨高降低10厘米。
未見“應以套內使用麵積進行交易”條款
除瞭設置電梯和層高、淨高相關規定外,《規劃》最新版徵求意見稿中關注度頗高的是未見以套內使用麵積進行交易相關條款。
2019年2月《規劃》徵求意見稿在“使用維護”一節中提齣,“住宅建築應以套內使用麵積進行交易”,引發廣泛關注。
2019年2月24日,中國建築科學研究院有限公司相關負責人在接受新華社記者采訪時指齣,該條款的提齣, 主要考慮從技術角度規範住宅麵積的計算規則。 按套內使用麵積計算是國際通行做法,而我國住宅麵積計算方式主要采用建築麵積或套內建築麵積。 為提高我國工程建設標準與國際通行做法的一緻性程度,在改版《規範》徵求意見稿中擬將住宅交易的麵積統一按套內使用麵積計算。
該負責人錶示,這一做法一方麵可以解決套內建築麵積相同而住戶使用麵積不同的問題,另一方麵可以解決住戶使用麵積不透明問題,“按套內使用麵積進行計算易於住戶自行測量,實現‘所見即所得’”,一定程度上有利於保護消費者權益。
實際上,2019年9月版《規劃》徵求意見稿中已不見“以套內使用麵積進行交易”相關條款,最新版徵求意見稿亦未恢復相關內容。
早在1995年,住建部印發《商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤規則》(試行),提齣商品房銷售以建築麵積為麵積計算單位,商品房購銷閤同中應明確載明建築麵積,並注明該商品房的套內建築麵積(實得建築麵積)和應該閤理分攤的公共建築麵積(即公攤麵積)。
據該文件,公攤麵積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間等為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築麵積,以及套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影麵積的一半。
潘浩指齣,就使用而言,購房者是公攤麵積的使用者,取消公攤麵積或使得購房者公共空間權益缺乏保障;就價格而言,公攤麵積取消與否無法改變開發商的投入成本和銷售收入,隻能改變計價方式。
重慶取消公攤麵積多年,程豐談到,目前重慶主城區以套內麵積計價銷售,周邊區縣多以建築麵積計價銷售,但變動的是單價,對購房總價影響大不。重慶主城區部分項目為拉低項目單價,會以建築麵積為計價單位來進行項目宣傳,但對於購房者成交價格影響不大。
雖然未涉及按套內使用麵積進行交易相關內容,但《規劃》最新版徵求意見稿非常關注公共空間,相關條款超1600字, 對公共走廊、公共樓梯、電梯、公共齣入口、外廊和內天井等進行細緻規定,進一步保障居民居住權益。