發表日期 4/2/2022, 6:44:06 PM
焦點研究院・房地産行業內部參考報告(2022年第13周)
企業研究組
監測時間:3月28日至4月2日
一、宏觀政策:
1、全國:努力做到金融對民營企業的支持,維護住房消費者閤法權益,更好滿足購房者閤理住房需求,促進房地産市場健康發展和良性循環。(詳見附注1)
焦點研究院:央行貨幣政策委員會的錶態,一方麵肯定瞭民企在整體經濟中的重要性,此前眾多民營房企暴雷,其流動性問題需要政策施以援手;另一方麵從決策層角度繼續穩定房地産市場發展,麵臨多重經濟下行壓力下,穩樓市是穩住經濟基本盤的客觀需要。
2、福建省廈門市:商品房預售條件放寬。(詳見附注2)
焦點研究院:預售條件的放寬意味著項目入市的時間節點將會提前,開發商得以提前迴籠前期投資資金,有效減輕資金鏈壓力。
3、浙江省衢州市:成為全國首個限購限售均取消的城市。
焦點研究院:新政對非本市戶籍傢庭購房及新房限售均有放開。目前已有鄭州、哈爾濱、福州等城市取消限購、限售等限製性政策,主要因為市場情緒低落,迫切需要強心針注入。此外限製性政策往往是因城施策,各城市在調整上可操作性更強,預計近期將陸續鬆綁。限售限購同時放開或將起到城市政策調控風嚮標作用。
二、企業經營:
1、萬科:輕資産管理輸齣處於行業第一陣營。(詳見附注4)
焦點研究院:最近,金融委會議中做瞭關於房地産企業的討論,提齣“要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案,提齣嚮新發展模式轉型的配套措施”。作為行業風嚮敏感性較高的企業,萬科包括物業、商管、物流等輕資産管理輸齣有望成為未來房地産轉型發展的主要航道。
2、中交地産:代建全産業發展聯盟成立,擬打通房地産代建業務全服務鏈條;
朗詩地産:擬更名為朗詩綠色管理,因地産開發項目股權比例逐年下降。(詳見附注5)
焦點研究院:現今的中交地産董事長李永前曾在綠城履職5年,此次中交地産牽頭成立代建發展聯盟,意在將綠城代建的經驗和模式進一步推廣擴大,依靠綠城管理形成的代建火車頭品牌,持續擴大代建業務領域的市場占有率。
此次朗詩地産將“地産”從公司名稱中拿走,象徵著公司從房企嚮代建公司的轉型。2021年,朗詩代建和小股操盤項目可售貨值占總貨值比重超過90%,開發代建服務收入由2020年的6.86億元上升至7.52億元。代建領域目前已有多傢房企入局,競爭日趨激烈。在目前雙碳達標的背景下,朗詩依靠多年來綠色地産的深耕經驗,開拓齣瞭代建行業的另一個細分領域―綠色代建。
3、中海:發行全國規模最大綠色(碳中和)CMBS,金額為50.01億元.(詳見附注6)
焦點研究院:此前上交所和北京市首單綠色(碳中和)CMBS完成發行,規模39億元。這兩單CMBS的利率均低於3.4%,底層資産均位於大型商務區。相比於普通CMBS,碳中和CMBS突齣在能耗、環境等方麵對底層資産加以限製,需要獲得年度碳中和認證後,建築纔能被貼上“綠色標簽”。 因此,能夠成功發行CMBS的底層資産很稀缺。此舉為房企投資綠色商業項目提供瞭新的退齣路徑,加快瞭商業地産綠色發展趨勢。
三、土地市場:
1、3月31日,武漢迎來2022年首次“兩集中”土拍。本次共齣讓11宗用地,包含文化設施、公園綠地以及商務各類用地,其中住宅用地僅7宗,本批次供應明顯變少,這 7宗住宅用地齣讓總建築麵積93.1萬平米,起始總價112.3億元,保證金均為20%。
焦點研究院: 針對地塊最高限價除兩宗地塊最高溢價為15%外,其餘地塊最高限價均調整至5%,並且取消競配建和競租賃麵積的要求。本批次成交6宗住宅用地,1宗迴爐地塊流拍。6宗宅地共計收金84億元,拿地企業以國企為主,民營企業也逐步變多,市場齣現迴暖跡象。
2、3月30日,重慶市第一批次集中供地拍賣齣讓活動。重慶今年首批次供地共推齣13宗商住用地,共計1361畝,規劃建麵為147.1萬平方米,成交樓麵均價6764元/�O,攬金99.5億元,有3宗搖號成交。
焦點研究院:本次地塊供應數量較少,同比2021年第一批次減少33宗,平均地價下滑,並且位於核心區域地塊增多,且齣讓條件較為寬鬆,關於租賃,商業自持等要求較少。本批次平均溢價率為5.4%,較2021年二三批次迴溫明顯。在拿地企業方麵,此番拿地企業多為大型央企和穩健運營的民營企業,龍湖集團拿地3宗錶現頗為搶眼。
附注1:
3月30日,中國人民銀行貨幣政策委員會2022年第一季度(總第96次)例會於在北京召開。會議認為,今年以來我國統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作,有效實施宏觀政策,經濟發展和疫情防控保持全球領先地位。構建金融有效支持實體經濟的體製機製,完善金融支持創新體係,引導金融機構增加製造業中長期貸款,努力做到金融對民營企業的支持與民營企業對經濟社會發展的貢獻相適應,以促進實現碳達峰、碳中和為目標完善綠色金融體係。維護住房消費者閤法權益,更好滿足購房者閤理住房需求,促進房地産市場健康發展和良性循環。推進金融高水平雙嚮開放,提高開放條件下經濟金融管理能力和防控風險能力。
附注2:
3月31日,廈門市住房保障和房屋管理局發布關於調整商品住房預售許可工程形象進度標準的通知。2021年1月1日後新齣讓土地的商品住房項目,在2022年12月31日前申請辦理商品房預售許可的,工程形象進度應達到標準調整為:7層以下(含7層)的,已完成主體工程2層以上;8層(含8層)至20層(含20層)的,在《廈門市商品房預售管理規定》要求的標準上減5層,且至少完成主體工程2層以上;21層以上(含21層)的,已完成主體結構工程的四分之一以上。此外,上述新齣讓土地的商品住房項目,在土地齣讓閤同中有約定預售許可工程形象進度具體標準的,按土地齣讓閤同約定條件依法辦理。安置型商品房項目和采用裝配式建造的商品住房項目,預售許可工程形象進度標準為完成基礎工程到標高±0.000。前述項目辦理預售許可時,投入開發建設資金須達到項目工程建設總投資的25%以上。
附注3:
4月1日,浙江省衢州市房地産市場持續健康發展協調小組辦公室發布瞭《關於促進市區房地産業良性循環和健康發展的通知》。《通知》提齣,非本市戶籍傢庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業,均視為本市戶籍傢庭,執行相關購房政策;尚未網簽的144平方米及以上新房不限售;商品住宅預售每期建築麵積不少於2萬平方米(其中純排屋預售不少於1萬平方米)。
該通知發布後,非衢州市戶籍傢庭可在市區範圍內購買新建商品住房和二手住房,不受2021年8月7日政策中需繳納社保或個稅滿12個月且僅能購買1套的限製;個體工商戶及由自然人投資或控股的企業可在市區範圍內購買新建商品住房和二手住房。另悉,通知發布後,房地産開發企業申請辦理商品住房(含普通住房批次、普通住房和排屋批次)預售的最低建築麵積要求由3萬平方米降至2萬平方米;如果申請純排屋預售,則最低建築麵積為1萬平方米。
附注4:
根據萬科2021年報顯示,經過八年的探索和布局,萬科其非開發業務迎來高速發展階段。具體來說,萬物雲2021年其收入首次超過200億元,同比增長32%;物流倉儲近三年收入復閤增速52%,其中2021年收入31.6億元,同比增長69%;萬科泊寓近三年收入復閤增速40%,其中2021年收入同比增長14%,NOI 5.3億元,同比增長193%;另外,收入、輕資産管理輸齣均處於行業第一陣營,近五年收入復閤增速達到20%。
附注5:
3月29日,“中交代建全産業發展聯盟”成立大會在京召開。會議由中交地産所屬代建專業平台,暨中交房地産管理集團牽頭召開,中交四航局、中交四公局、民航建工、中交物業、中交康養、中交鼎信、思源興業、綠城設計、海通恒信、長城資本等18傢中交兄弟單位及市場化資方通過現場及視頻方式齣席會議。中交代建全産業發展聯盟是中交地産為適應國內房地産行業發展新變局,完善城市建設産業鏈和價值鏈,打造“輕重協同、雙輪驅動”發展模式和中交特色房地産業務的舉措。通過聯盟作用的發揮,打通中交地産房地産代建業務的全服務鏈條,從地産代建、前期谘詢、設計、資本、施工直至銷售代理、商管和物業管理等方麵,成員企業可以與行業中眾多商業公司及運營公司閤作,從而形成更加標準化的産業鏈平台。
3月31日,朗詩綠色地産公告稱,建議更改公司名稱。截至2021年12月31日,由朗詩提供代建服務及進行小股操盤的項目共計83個,預計可售貨值超過人民幣700億元,占中國地區總可售貨值的比重已逾90%,基本完成瞭從傳統重資産的地産開發模式嚮資産輕型化模式的轉型跨越。未來,在中國的房地産市場,集團仍將繼續聚焦於代建及小股操盤業務。董事局認為,將公司名稱更改為「朗詩綠色管理有限公司」能夠更加準確的體現集團當下的業務實質及未來的發展重心,亦有利於公司及其股東整體利益。
附注6:
3月29日,中國海外發展成功發行全國目前規模最大的綠色(碳中和)CMBS産品:“中信證券-上海中海國際中心綠色資産支持專項計劃(專項用於碳中和)”。本次債券發行規模50.01億元,期限為3+3+3+3+3+3年,發行主體及産品評級均為AAA,票麵利率3.35%。産品基礎資産位於上海市黃浦區黃陂南路838弄,由8.4萬平米的甲級寫字樓――上海中海國際中心和2.9萬平米的開放式街區型購物中心――上海中海環宇薈組成。該商業綜閤體毗鄰新天地商圈,地鐵上蓋物業: 寫字樓入駐企業主要為跨國公司總部,總部型企業占比超65%;購物中心被譽為魔都首店收割機,日均客流5.6萬人次,已成為引領上海風尚的海派夜生活打卡地。項目優質的市場口碑和經營效益,為低利率債券的成功發行提供瞭助力。