發表日期 4/7/2022, 12:05:55 AM
(文末照例有一張圖總結)
大傢好,我是熱愛抄底的
暴躁蘿莉分析師李揚希
今天我們來聊聊
房地産
闆塊
咱先來看一下近1月來A股各版塊的漲跌情況――
可以看到,銀行和房地産領銜A股,笑傲群雄。
不少人來問,房地産是不是要走齣一波睏境反轉的行情瞭?
那我們今天就來深究一下――
Part 1
房地産究竟怎麼樣瞭?
雖然房地産的股價漲得不錯,但我還是要大聲說齣我的看法――
地産股大漲和它們的業績沒什麼關係!
為什麼這麼說呢?我們來看看房地産市場的基本情況。
1. 銷售慘淡
3月中旬,統計局公布瞭今年1~2月的房地産銷售數據,住宅銷售麵積比去年同期下降瞭13.8%,住宅銷售額則是直接下降瞭22.1%。
3月份的數據就更慘瞭,我們來看看剋而瑞公布的一季度百強房企銷售數據――
先來關注一下幾傢頭部房企的數據。
保利、金地、華潤、萬科一季度權益銷售金額,分彆比去年同期下降瞭31%、34%、35%、40%。
整個行業1~3月的銷售數據基本都是下降的。
在比爛的年代裏,隻比去年下跌30%已經可以算是優等生瞭。
前百強房企操盤金額同比大幅降低52.7%,比1、2月的下降幅度更大。
2. 債券跌成狗
下麵再給大傢盤點一下房地産企業的債券情況。
截圖/ 集思錄
可以看到,像金科、時代等還算ok的房地産公司,100元的債券也都跌到瞭50幾,大部分民營房企業的債券都是骨摺價。
而且有意思的是,現在房企已經學壞瞭,隻要我一直延期,那就不算違約。
繼恒大使齣「拖字訣」後,另一個帶頭大哥,融創也躺平瞭。
國內的「20融創01」債券宣布展期18個月,大概每個季度還10%或者20%的本金。
這其實會讓整個行業陷入 比爛的模式 ――
既然你們幾個大哥都債務延期瞭,那我小弟索性也延期好瞭。
理由很簡單,如果本金可以展期、利息可以削減,誰還願意現在歸還債務呢?
畢竟行業的鼕天還未過去。
然後,更奇怪的齣現瞭,連債券都還不起的房企,股價居然漲得特彆多。
3. 公司越爛,漲得越多
咱來看看房地産股票漲幅――
截圖/ 東方財富
大傢普遍認為的好公司招保萬金反而漲幅有限,那些已經債務違約的公司反而漲幅巨大。
比如上圖中的4傢,華夏幸福拖垮瞭股東中國平安,泰禾院子都造不完,藍光的老闆都不乾瞭把公司扔給兒子管,陽光城大股東股份被凍結。
垃圾們紛紛中股價底部走瞭齣來,當然咱A股一直是這個尿性,就喜歡炒垃圾。
4. A股瘋漲,港股停牌
A股地産股漲得轟轟烈烈,在熱鬧非凡的垃圾堆裏傳來鑼鼓聲,然而,港股那邊廂卻是陷入死寂。
世茂集團、佳兆業集團、中國奧園、融創中國、花樣年控股在港交所紛紛發布停牌通告,在4月1日上午9時起在港交所暫停買賣。
截至上周五,港股有20幾傢上市地産公司都沒法按時發齣年報。
又由於沒法按時發齣年報,所以股票隻能暫停買賣,被停牌。
那麼問題來瞭,地産銷售的基本麵差成這樣,債券跌成狗,港股地産上市公司年報都發不齣來,A股的地産股為何還能漲得如此之猛?
Part 2
地産為何漲得這麼猛?
房地産這波大漲頗有挾天子以令諸侯的味道,咱來捋一捋邏輯。
最近有幾件比較重要的事――
兩會目標
俄烏衝突
上海疫情
大傢都知道,3月份開的兩會上,政府給今年GDP增速定瞭目標,是5.5%。
當時,我們對後疫情時代的經濟還是頗有信心的。然而,疫情卻陰魂不散。
深圳、上海等大城市接連發生疫情,最後都不得不采用封城/半封城的方式來控製疫情蔓延。
根據香港中文大學宋錚教授的研究,如果封城兩周,造成的經濟損失,為該城市全年GDP的2.7%左右。如果封城一個月,經濟損失大緻為該城市全年GDP的4.5%。
上海2021年的GDP為4.32萬億元,如果封兩周,那損失的GDP就是1,166億元,2021年全國GDP為114萬億元,上海停擺對全國GDP的影響達到瞭0.1%。
除瞭國內,國外也不消停。
兩會之後,俄羅斯和烏剋蘭之間的衝突也是愈演愈烈。
國際市場上,能源大幅漲價,全球局勢變得不明朗,俄羅斯和歐美互不相讓,A股、中概股也跟著一起遭殃。
不管是國內還是國外的宏觀環境,都變得越發艱難。
但是,政府爸爸是一個言齣必行的人。
3月底的國常會定調:一定要完成年度KPI。
可是失去的已經失去瞭,就像我的中概股虧損,往者不可追。
那已經損失的增速該由誰來彌補呢?
消費因為疫情還是先算瞭吧,齣口得看其他國傢,投資方麵,基建已經猛漲瞭一波,接下去大傢紛紛把目光放到瞭房地産的身上。
房地産是百業之母,這話可不是瞎說的。
房地産振臂一呼,它後麵的傢電、建材跟著一起雄赳赳氣昂昂。
當然,政策也的確如大傢所預料的那樣,在逐步放鬆對地産的過嚴調控。
根據中指研究院的不完全統計,今年一季度已經有 60多個城市 齣台瞭地産相關政策,涉及放寬限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、為房企提供資金支持等各個方麵。
其中,浙江衢州是最大膽的,直接把外地限購限售這種限製取消瞭,約等於說想買的都可以隨便買。
地方政府在行動,中央也沒閑著,住建部旗下的自媒體《中國房地産報》發瞭一篇文章。標題叫《 主動作為者,上!不作為者,下! 》,其中救市的意味更明顯瞭,給大傢摘幾個文章裏的重點。
不過文章幾小時之後就被刪除瞭,可能跟「房住不炒」的總基調還是不一緻吧。
但文章傳遞的信息是:現在的政策還不夠猛,地方政府還可以更努力。
全年的經濟目標要達成,左看右看,除瞭地産無人可挑大梁,要經濟增速等於要救地産。與此同時,地産政策不斷在放鬆,從中央到地方,要救市的政策信號很明確。
於是資金開始提前埋伏地産股,埋伏的人多瞭,倒成瞭搶跑的遊戲。
Part 3
地産股如何投資 ?
房地産這麵大旗不能倒,那房地産真的要得救瞭嗎?
然而答案是,還沒有。
房地産企業現在缺的是什麼?
缺的是 現金 ,他們手裏有土地、有資産,但是很難變現。
現金從哪來?
有幾個渠道,一是通過賣房得錢,二是通過各種渠道融資,比如銀行貸款、二級市場再融資等等,三是處置資産,無論是賣掉項目資産還是賣掉項目股權,隻要找到接手方,就能快速變現一筆大的。
而這三個渠道, 最終都取決於房子賣得好不好 。
房子好賣瞭,房地産企業纔能有淨現金流。地方政府纔不擔心房子爛尾,纔敢放開預售監管資金,讓房地産企業提款拿到真錢。不至於賬上押著幾百億,房企自己卻隻有幾億能用。
房子好賣瞭,各種融資纔會敞開懷抱,畢竟金融機構都是晴天藉傘、雨天收傘,一個還不起債的公司是金融機構不願意接觸的,何況還有「三道紅綫」的緊箍咒。
房子好賣瞭,纔有其他企業(比如國企央企)願意接盤,把整個項目盤下來,趁其他房企難受的時候撿便宜,留著以後自己慢慢賣。
所以,歸根結底,還是得房子有人買。
誠然,各地房地産政策的放鬆肯定也能在一定程度上刺激需求,然而,從數據上來看,房地産市場的信心恢復還需要有很長的路要走。
所以,投資地産股,得緊盯銷售數據,看看是真迴暖還是純粹跑預期。
最近這一個月地産的基本麵和股價可謂是天差地彆,市場可能主要還是在跑預期,賭今年國傢為瞭完成經濟目標,必須要救地産,所以在銷售數據一塌糊塗的時候,地産股反而是最亮眼的存在,隻能說A股真的太捲瞭。
同時還想提醒一下,不是所有地産企業都一定能見到明天的太陽的,現在炒得特彆歡的那些基本麵並不好的中小型房企,不確定性還挺大的,多是資金在博弈,想著反正自己不是最後一棒,玩擊鼓傳花的遊戲。
相比之下,國企和央企以及一些經營較為穩健的房地産公司有可能在這一輪行業洗牌中獲得更大的優勢。而且以後玩傢少瞭,競爭就沒有那麼激烈瞭。
說瞭這麼多,最後用一張圖來整理匯總下――
P.S. 最近有些債基淨值跌得挺厲害的,不少持有人錶示懷疑人生…不過我想說的是,大傢真的瞭解債基嘛?為啥有的債基跌瞭,有的沒跌?如何挑選債基纔能避免踩雷?如果對這個話題感興趣的話,就幫忙 點個在看 吧!
「Greed is good.」
「很帥的投資客」的所有內容皆僅以傳遞知識與金融教育為目的,不構成任何投資建議。一切請以最新文章為準。
風險提示: 垃圾股炒作風險,政策放鬆不及預期。