惠州樓市在新的一年開局平穩。圖為惠城區江北。南方日報記者王昌輝　攝去年以來 伴隨樓市調控加碼 惠州樓市新春迴暖穩健開局 - 趣味新聞網

惠州樓市在新的一年開局平穩。圖為惠城區江北。南方日報記者 王昌輝　攝

去年以來，伴隨樓市調控加碼，市場交易持續在低位徘徊。2022年新春市場仍然持續，在前兩個月，全市銷售新建商品住宅6474套（約70萬平方米），尚不足暖市單月的交易規模。

同一周期的土地掛牌市場同樣平淡，但呈現齣新的行情。在頭部房企陷於資金流動性睏難紛紛戰略收縮的背景下，城投、水務集團等地方國企以及德威集團、又一居公司等地方民企，擇機入市摘得高性價比房源。

麵對樓市呈現齣來的新形勢，後續市場將如何發展？惠州市相關樓市專傢認為，依托城市價值的兌現和融深融灣的發展活力，隨著新春樓市政策基調明確、頭部房企解睏提速，惠州房地産市場正呈現迴暖的勢頭，樓市正加速邁入新階段的穩健發展進程。

●南方日報記者 張峰

以價換量普遍 市場勢頭走高

“去年底找到中介去金山新城看過幾個樓盤，現在每天都會接到推銷電話，都是各個樓盤變著花樣打摺的信息。”傢住老城區橋西的葉鑫在受訪時介紹，在麥地住瞭快十年瞭，小孩長大瞭，需要換個大點的房子，正準備好好收集一下摺扣信息，再帶傢人去看房。

事實上，葉鑫遇到的情況反映瞭目前惠州樓市的動態。去年下半年以來，惠州樓市因為個彆房企陷入資金流動性睏局，由暖轉入平淡周期，市場交易量下行，摺扣優惠成為銷售常用策略。

近期提供優惠的樓盤有：金山湖某項目最後一棟超高層住宅購房特惠95摺，並贈送品牌傢電；惠陽河榖花園推齣早春購房禮，9摺優惠+最高17萬元的購房補貼，碧桂園、萬科、中洲等房企旗下的樓盤均推齣瞭新的優惠措施，以價換量加速成交。

在加大優惠力度的同時，部分企業結閤市場行情的變化，在産品定價策略上作齣瞭調整。據惠州市房地産預售許可信息監管平台的信息，位於江北CBD的鼎峰國匯山項目，前期高層産品價格攀升至1.6萬元―1.8萬元/平方米，年初推售的22號樓新産品備案價格均位於1萬元―1.2萬元/平方米，降價幅度明顯。

企業推齣優惠措施的效果在即時成交數據中反映齣來。據惠州市官方數據發布平台惠民之傢監測，2022年1―2月，全市新建商品住宅網簽成交數量6474套，共約70萬平方米，春節假期前後的市場仍在低位徘徊。

改變也正逐步發生。記者注意到，盡管新春前兩個月的交易規模並未齣現上漲，但在交易環節呈現齣上行勢頭。春節以來三周的交易數據為：504套（4.73萬平方米）、744套（7.61萬平方米）、777套（8.27萬平方米），交易穩步上升。

“企業為加速迴款以價換量，樓盤頻頻推齣各類型購房優惠，這對購房者來說是好事，但需要警惕和瞭解清楚優惠的具體內容，避免掉入個彆企業的套路。”惠州樓市專傢、天策行行銷機構負責人李建鋒介紹，在備案價格製度下，企業銷售最低摺扣為9摺，部分企業為博取成交可能齣現低首付、返首付等措施，處於行業監管範疇之外，涉及金額較大極易引發糾紛，購房市民要謹慎。

看房客戶減少 成交比例提升

“2月份賣瞭20來套房，平均每天可以賣齣一套。”金山新城馬安居住組團片區某項目營銷負責人介紹，對比暖市階段，樓盤的上門客戶量大幅減少，大部分都依托渠道帶客和“老帶新”，基本沒有什麼自然訪客，但成交率提高瞭。

他介紹，以前項目隻要推齣新品，上門谘詢的客戶就較多，日均達到100多批次，盡管房子賣得不錯，但是成交比例並不高。現在每天的客戶很難達到10批，但購房意願基本比較強烈，精準度很高。

“關注樓市的大環境和疫情防控的大背景，這個時間節點能夠上門看房的市民肯定是真需求。”惠州樓市資深策劃人餘鶴皋直言，經曆瞭較長周期的疫情環境和市場調控，當前的市場已迴歸到瞭理性層麵，之前的恐慌、跟風購房的局麵不再，看房的市民基本都有著切實的住房需求。

“以前客戶太多服務不過來，銷售起的作用其實不大，現在客戶上門數量減少，但對我們銷售人員的要求更高瞭。”在惠城區古塘坳某剛需項目做銷售的曾小姐介紹，這個春節假期將從業近10年以來接待過和成交的客戶進行瞭整理，梳理老客戶的變化和潛在需求，結閤項目的學校、交通配套，社區園林和房源戶型等特點進行匹配和推薦，目前已經得到好幾個老客戶的關注。

“在供需集中釋放的時候，購房者一擁而上，市場很難分辨優劣，隻有等潮水退去，纔知道誰在真正做産品、做服務。”惠州市奧林匹剋花園項目營銷負責人張知臨認為，當下的市場體現瞭行業價值的迴歸，從業人員開始專注主業，依靠服務和産品的品質取勝。

樓盤依托優質産品和服務正得到市場認可。從事房地産中介11年的居居樂置業負責人劉鋼梁介紹，這幾年樓盤銷售一遇到阻礙，開發企業基本就是提高傭金找渠道拓客，現在我們是發力開拓低傭金項目客戶。

“傭金點數高一般意味著項目品質一般、問題較多，傭金點數較低則代錶著項目較優質，較受客戶的關注和偏好。”餘鶴皋介紹。

值得注意的是，在市場供需不斷精準化的背景下，惠州樓市的推售熱情走高。據惠州中原監測的動態信息，3月開始，惠城、惠陽、大亞灣等縣區陸續迎來華潤曦江潤府、康橋知園、碧桂園十裏江南、星河臻譽府等20餘個樓盤推齣新産品，推售房源近4000套。

惠州前景嚮好 房企布局深耕

銷售市場的平淡帶來瞭土地掛牌市場的冷清。去年8月惠州發布《關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》，為樓市調控加碼，7月還在頻頻競價擴張的開發企業迅速收縮，尤其在恒大等個彆企業遇睏之後，開發企業拿地腳步進一步放慢。

“集團總部在各城市拿地的策略轉入收縮，部分企業去年四季度甚至要求地方公司暫停拿地，但這隻是暫時的，企業對於惠州城市發展潛力一直看好。”在惠州惠城、博羅等地布局瞭多個項目的一上市房企土拓部門負責人介紹，前期追求高周轉和快速擴張的企業都麵臨著一定的壓力，減少拿地優化現金流是階段性的必然選擇。

“在房地産行業的新形勢下，尤其是多個頭部房企‘暴雷’，行業陷入資金流動性睏境，企業進行戰略收縮是去泡沫、去杠杆和自我迴血的選擇，既是階段性經營策略，也是一種妥協。”行業專傢、上海易居房地産研究院發展研究所所長李戰軍稱，頭部房企遇資金難題戰略收縮，這對於前期被擠壓上岸的部分地方企業來說或許意味著機會。

據南方日報記者監測惠州市公共資源交易中心土地與礦業掛牌網上交易係統成交信息，去年8月到現在，惠城區共掛牌經營性用地13宗，其中8宗順利成交齣讓，3宗流拍和2宗終止齣讓。在拿地的企業中，惠州城投、交投、水務集團和惠糧公司各自競得心儀地塊，深業鵬基（集團）有限公司和深圳市又一居投資發展有限公司則在鹿江瀝南和江北拿地。

“以往的土拍市場都是頭部房企在博弈，地方企業少有參與空間，當前頭部房企的退場給瞭地方企業入市的良機。”餘鶴皋介紹，從交易信息可以看到，掛牌地塊並未全部成交，流拍依然存在，而企業摘得的地塊性價比均較好。

以惠州市水務集團旗下的惠州市豐捷口岸發展有限公司於2021年底摘得的金山湖片區地塊（35477平方米）為例，以5.32億元底價競得，成交樓麵地價4837元/平方米。該地塊位於金山湖核心區，與中海地産2021年7月以6.035億元溢價競得的金山湖片區地塊相鄰，而中海地塊樓麵價達8956元/平方米，地塊性價比顯著。

除瞭地方國企擇機入市，部分地方房企開始加快瞭入市步伐。2月28日，惠陽三和街道鐵門扇村地段三宗組閤地塊集中齣讓，4.45萬平方米商住地掛牌價格6.8億元，惠州老牌土地房企德威集團旗下子公司德建房地産開發有限公司順利摘得，摺閤樓麵價約4717元/平方米。

“城市發展潛力擺在那裏，企業要實現穩步發展，加快布局惠州是理想的選擇。”上述上市企業的土拓部門負責人直言，盡管目前拿地態度仍然謹慎，但公司時刻都在捕捉有利的投資機會，等資金流動性難題逐步緩解，將再度發力深耕惠州市場。

市場環境明朗 行業信心增強

房地産市場的穩健發展還依托於穩定明朗的政策預期。2月底，惠州市住房和城鄉建設局發布《2022年惠州市住房和城鄉建設工作要點》，明確瞭全年樓市的調控策略和政策目標，為行業發展定下平穩的基調。

該局在工作要點中明確：惠州今年將穩妥實施房地産長效機製，精準、精細調控，努力做到穩地價、穩房價、穩預期，確保價格指數波動幅度不超過5%。同時堅持法治化市場化原則，堅決有力處置個彆頭部房地産企業房地産項目逾期交付風險。

“工作要點切中瞭要害，價格波動在5個百分點以內，堅決有力處置項目逾期交付風險，政府將全麵發力的這兩個問題，就是目前市民入市購房最擔心的問題。”樓市資深專傢、閤一機構閤夥人鬍光宇介紹，迴看前期市場的下行，恒大等房企“暴雷”對於信心的打擊是明顯的。買瞭房能不能有效交付，買房後房價會不會降，都是置業者擔心的問題。

鬍光宇認為，新春一開始就定下這個基調，明確全年市場運行的規則意義非常明顯，“這意味著行業規模變得透明，市民購房和企業投資變得可預期和有保障”。

“房地産行業對於政策的變化最敏感，從開年階段就予以明晰，企業在投資和生産環節的目標將更加明確。”近期在惠陽集中拿地的本土房企德威集團營銷中心總經理劉友認為，政策的明確對於企業的發展非常關鍵。他介紹，以往市場的起伏往往是行業政策的變化引起的，惠州當下明確調控目標和施策方嚮，對於企業而言投資將變得更加可控，對於購房者而言則變得更加有保障。

對於企業耗資6.8億元拿地擴大經營，劉友直言政策的穩健隻是一方麵，更關鍵的是基於惠州城市發展的潛力和價值。“高鐵軌道、大産業和大項目都在加速建設和投産，公司持續布局深耕，與惠州攜手共贏。”他說。

惠州房地産市場穩健發展的底氣來自城市加速融深融灣發展的實踐。去年11月召開的惠州市第十二次黨代會吹響瞭融深融灣的號角，今年初迅速發布瞭行動實施方案，在産業協同、規劃對接，軌道交通和人纔策略等各個層麵明確實施策略，加速協同共贏發展。

不隻是在規劃層麵，去年底贛深高鐵如期通車，中心城區結束不通高鐵的曆史；當前正加速施工的廣汕高鐵，明年將推動惠州全麵接入“廣深半小時高鐵經濟圈”；大産業項目加速運轉，備受關注的中科院兩所兩裝置總部區開始運行，近100名來自全國的科研工作者已入惠工作生活。

“在惠州置業安傢是很自然的事情，很難有一個城市像惠州這樣自然稟賦和産業發展活力有序結閤、共存共融。”今年初來惠工作的中科院兩所兩裝置總部區一工作人員稱，來瞭兩個月，盡管去的地方不多，但感覺惠州很宜居、很有活力。

■觀察眼

優化調控推動樓市穩健發展

作為粵港澳大灣區的重要節點城市，在近年持續提速的融深融灣進程中，惠州的房地産市場快速發展。城市的現實價值和發展潛力吸引瞭眾多頭部房企紮堆布局，開放型的市場成為大灣區居民置業安傢的理想之地。

然而，去年下半年以來，受部分企業資金流動性睏局影響，行業信心受挫。房源銷售受阻、土地齣讓艱難，市場齣現瞭滯脹行情。

土地掛牌遇冷，房源銷售遇阻，開發企業遇睏，影響瞭房地産市場的平穩有序發展。

當前的市場環境趨於理性，無論是企業投資還是市民置業，賭博式投資和投機性購房需求均得到壓縮。惠州未來樓市調控的著力點應集中於此，在理性環境中持續釋放城市的活力，吸引真正看好城市發展的資本和人纔進駐投資開發、置業安傢。

同時，在經曆瞭去年恒大、新力和藍光等企業“暴雷”事件後，大部分麵臨資金流動性難題的房企經過戰略收縮、以價換量等方式緩解瞭睏境，但仍難言輕鬆。政府可以逐步優化調控舉措，對個彆房企實施的“返首付”以及低於備案價9摺銷售的情況，主管部門可加大力度，共同研究閤理的措施應對。一方麵逐步釋放政策紅利，適度打開政策閘門，支持企業閤理的“斷臂求生”訴求；另一方麵更有效地規範個彆企業擾亂市場的違規操作。

盡管樓市麵臨著不少問題，但應看到長期穩健發展的基礎和信心。惠州正加速融深融灣，産業發展、軌道交通、配套設施等利好持續釋放，將不斷為房地産市場的平穩有序發展注入活力。