發表日期 3/20/2022, 9:15:12 AM
北京章哥,房地産從業 20 年,通曉業內門道,我不做所謂的“專傢”,隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。
本係列隻是迴憶,鈎沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已,既不映射現實,也不預測未來。樓市的曆史有點兒特殊,總能讓人感覺慶幸或後悔。
但這就對瞭,所謂普通人的生活,就是一次次的僥幸和錯失機會嘛。後悔也好,慶幸也罷,往事就在這裏。
一、
有人想買方莊的房,提瞭兩個問題,都挺有意思的,我覺得體現瞭方莊的特點。1、為什麼在方莊找個好戶型不容易;2、為什麼有人說方莊的塔樓不用空調。
其實答案都挺簡單的,之所以好戶型少,那是因為方莊的公房多,尤其是早期的,基本都是部委機關和銀行的福利房。那既然是公房,第一限製因素是什麼?級彆,不同的級彆對應不同的麵積。本單位開發的可以超標一些,查齣來也就是批評而已。但這種集中開發的就不好辦瞭,必須嚴格按照規定來,幾平米的標準都不能逾越。
那這就限製住瞭設計師,明明加幾平米能改善的戶型,也隻能被迫縮減,那戶型自然就受到影響。這其實就跟現在的7090政策似的,嚴重限製瞭開發商的發揮,導緻戶型同質化嚴重,無奈的做不瞭創新。
其實為什麼說塔樓不用空調?質量好唄,樓體厚重結實,再加上保溫層,自然保溫效果好。鼕天的熱氣跑不掉,夏天曬不透,那自然就省空調瞭。前幾天我看到個帖子,說在方莊安空調,在外牆上打孔時,鑽齣來的土竟然是潮濕的,懷疑是不是漏水瞭?其實未必,更大的可能是牆皮厚,保溫層做的好,20多年瞭都沒烘透呢。
二、
方莊是曾經的亞洲第一大社區,也是全北京乃至全中國第一個大型富人區。當然也有人說是前三門大闆樓更早,但那是一長條,不能算是一個社區瞭。而且富人區不是光指的住在裏麵的人富裕,還得有各種相對高檔的配套消費場所纔行。從這點上來說,無論是大闆樓還是各個大院,都和方莊無法相比。
畢竟方莊是國傢級的重視程度瞭,當時的張市長親自擔任項目組長,從1984年規劃拆遷一直到90年代初形成規模,方莊一直是高大上的存在。
為什麼叫方莊,其實就是方傢莊的地名。蒲黃榆,蒲傢莊、黃土坑和榆樹莊三個村子的閤稱。在天通苑齣現之前,方莊社區是絕對的最大社區,常住人口接近10萬人,同樣是一個小城的規模瞭。
我第一次來到方莊大概是1986年,我爸單位給瞭幾個分房指標,努努力有機會。老爺子於是派我去方莊看看,踩踩點兒。我媽還不放心呢,反復叮囑,畢竟這屬於齣城行動,感覺好遠的。
結果我看瞭看也沒看齣什麼,農村蓋幾棟樓而已,還真沒覺得比前三門的大闆樓好。於是迴傢匯報說跟勁鬆差不多。在我心中還就是差不多,除瞭沒看到豬,其他的沒什麼區彆。可能就是因為我打探消息的不負責任,導緻我爸也就沒當迴事兒,把指標讓給瞭彆人。結果我後來雖然也住過方莊,但隻能是租房瞭。
三、
1994年,我在當年算是高收入瞭,靠賣房掙瞭年薪十萬。這收入放今天都不算低,在當年是覺得�N瑟的要上天瞭。吃喝玩樂之餘,也惦記著改善居住條件。但買房是買不起的,也沒這個概念,於是和同事一商量就跑到方莊租房去瞭。
其實當時我們的單位在海澱,每天上班得十公裏呢。他跑市場不用坐班,我天天的可得蹬著車往返倆鍾頭啊。可那會兒也真是年輕,不怕纍,就是喜歡方莊的氛圍,感覺和今天的三裏屯似的。也就是美食購物+高樓大廈霓虹燈,一派資本主義風貌。
在90年代中期之前,方莊的消費在北京不能算最高,但絕對是高的之一。而且這裏是北京最早最大的商品房聚集區,第一傢貸款銀行就齣現在方莊環島。再有一個標誌性單位就是“齣國人員服務部”,之所以設在這裏就是因為能齣國的人多,方便。
那個年代甭說齣國瞭,去趟通州天津的都能吹牛半年。坐飛機更是要介紹信的,我齣差坐軟臥還被叫過“首長”呢,弄得手足無措。
在方莊成立服務部之前,要買帶指標的外匯商品都隻能去“進口商品大樓”。在惠新東街,感覺好遠好遠的,都快到四環瞭。有瞭方莊的就方便多瞭,買不起的可以來看看,反正也不要錢。
服務部的位置就在建設銀行旁邊,方莊公園對麵,前幾年一直是海底撈,也不知道這兩年還是不是。那會兒門口熱鬧極瞭,除瞭買東西的還有倒匯切匯倒騰指標的,儼然一個地下黑市。據說這裏每年都發生至少十起切匯大案,萬元以上的,小案子那就不計其數瞭。服務部大概紅火瞭不到十年,我1997的時候還來過一次,已經是很冷清瞭。再之後服務部應該就沒瞭,改成餐廳瞭吧。現在想來這可能就是方莊走嚮平常的轉摺點,從富人區成為瞭平民區。
四、
對瞭,開頭說的那谘詢的還問瞭個問題,說方莊的社區氛圍怎樣?這就沒什麼可說的瞭,甭說南城瞭,放到全北京也絕對是排名靠前啊。不管之後的業主們怎麼輪換,公務員的底子在這兒呢,老人中絕大多數都是各部委機關的,領導乾部大把的抓。這些老人不是買不起彆的闆塊的房,更多的住習慣瞭,周邊的設施又齊全,懶得摺騰瞭。
當年方莊有很多的第一,除瞭北京最大全國最大亞洲最大社區之外,還是接待外國元首最多的,另外就是部委領導和社會名流最多的社區。
我在方莊就見過好幾個大明星,聽說過的就更多瞭。可以這麼說,在1995年之前,但凡是體製內的明星,有小一半都在方莊住過。體製外的也有,那就是買的商品房瞭。
那會兒到方莊租房時還挺不容易呢,當時沒什麼專業的中介公司,都是自己打聽或找“房蟲子”,能力大點兒的叫“房耗子”,反正都是乾“拉房縴兒”的。也沒什麼標準的收費,漫天要價就地還錢,中介費三五百塊錢左右,按收入比例換算和今天差不多。
住進房子也不踏實,因為那會兒的公房不讓私下齣租,所以都得說是親戚朋友藉住。我們的房東是銀行的,他還真不是房多,而是單位太遠,實在不方便照顧老人,所以纔齣租的。但房租可夠高的,兩居室一個月2000塊,普通人3/4個月的工資,約等於現在的2萬多。
這樣沒轍,當年就是房子少,想租還不好租到呢。而且那會兒的銀行利息高,而房租是深度和利息綁定的,水漲船高,也是正常的經濟現象。
我住小房,800,同事住大房,1200。那會兒也挺神的,房東收租也是一個月來一次。弄的我都煩瞭,說一次給你仨月吧。結果房東還不乾,說必須督促自己經常來看看,要不然怕鄰居懷疑。然後就是反復叮囑我們彆說漏瞭嘴,一定要說是他的遠房親戚。
五、
但方莊也不光是公房和商品房,也有迴遷房和安置房。比如我就接觸過一傢,是從崇文拆過來的,好像是虎背口的,也不知怎麼就安置到瞭芳群園。一傢三口給瞭個小兩居,每個月交點兒房租,從20多交到瞭100多。
這人是2002年前後找到的我,說是物業公司找他瞭,讓交錢買下這套房。摺算下來每平米1000塊左右,7/8萬塊錢,他問我值不值?我也說不好。因為那會兒方莊的房價在5000多吧,這套房大概價值40萬左右,減去這7/8萬還剩30萬齣頭。而當時如果是拆遷,兩間房一傢子差不多也是給這些錢,可以說是不吃虧不占便宜。
那這兩口子算算賬覺得虧瞭,有種占不著便宜就是吃虧的感覺。後來好像就是沒買,因為他們說也確實沒錢,兩口子一個月的退休金加起來都不到2000,找親戚藉幾萬塊錢的話指不定什麼時候還上呢。我好像還勸過他們那就先藉錢買下來,然後賣掉換到三環四環去,那樣還能換的更新更大些。
但肯定是被拒絕瞭,從二環裏搬齣來就覺得虧瞭。雖然條件改善,但交的租金也多多瞭。兩口子住個小兩居也夠瞭,沒必要住大房子,也不願意再往遠瞭搬。
到2010年前後的時候我還問過他們買沒買?他們倒是想買瞭,但城開公司已經跟天鴻閤並,成瞭首開集團。之前的這些産權問題有點兒亂,不好解決瞭。也有可能是首開不想賣瞭,至少價錢不能是當年的瞭。搞不懂怎麼迴事兒,都是不好解決的曆史遺留問題。
六、
不聊瞭,明天晚上和朋友聚會,約的就是方莊的飯館兒,老北京的小破館子,越破纔越沒有拘束。而且都得提前說不許開車,倒不是怕喝酒,而是真不好找著停車位。方莊就是這種沒落貴族,底蘊尚存,但設施是真的老瞭。
僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去瞭,隻有選對房、避開坑,纔能享受到資産升值紅利!