4月2日 為期3天的成都2022年第一批次集中供地結束。這次土拍共有44宗地成交 成都年內首批集中供地落幕 央企國企繼續唱主角 - 趣味新聞網

4月2日，為期3天的成都2022年第一批次集中供地結束。這次土拍共有44宗地成交，整體成交率為88%，共計成交用地麵積2565畝，成交金額393.1億元。其中28宗地塊底價成交，有6宗地塊進入“抽簽”階段。

貝殼研究院成都分院院長付躍華嚮《中國經營報》記者迴顧稱，從2021年初到現在成都4個批次集中供地中，主城區（傳統5城區+高新區）成交麵積持續提高，2021年第一批次中主城區成交麵積占比為19.3%，2022年第一批次中主城區成交麵積占比為46.5%，土拍市場迴歸主城區的趨勢不變，未來主城區新房項目供應量有望提升，並且容積率同步有所提升。

同時，本次成交的44宗土地中，有15宗地容積率在2.5以上，其中9宗位於主城優質地段，優質土地價值將得到更充分的利用。

6宗觸頂，6宗流拍

在本次土拍中，如果土地競價達到最高限價後，將通過抽簽的方式來確定最終競得者。在掛齣的共計50宗地中，有6宗地先後達到瞭最高限價，經曆瞭抽簽曆程。這6塊地分彆為天府新區39.7畝地塊、高新區54.1畝地塊、成華區44.1畝地塊、成華區44.4畝地塊、武侯區39.0畝地塊、天府新區31.3畝地塊。

一如既往地，高新區成為爭奪最為激烈的區域，本次高新區桂溪街道54.1畝地塊在土拍首日上午開始競拍，有近三十傢開發企業報名參加這塊地的爭奪，在達到最高限價後，依然有多達26傢企業參與瞭抽簽，最終被成都城投收入囊中。

在去年的土拍中，成都定價最高的地塊往往落在高新區。但這次有所不同，錦江區三聖鄉108.7畝地塊清水房限價達到32000元/平方米，是本次土拍限價最高地塊，也遠遠超齣去年第三批次的最高限價28500元/平方米。

從數據來看，這宗三聖鄉地塊起拍價17200元/平方米，土地限價19600元/平方米，容積率為2.4，成品住宅比例100%。在該地塊航拍圖中可以看到，其附近還有大片未開發地塊。齣人意料的是，這個地塊成為這輪土拍中第一塊流拍的土地。競拍當日上午，在桂溪街道54.1畝地塊群雄爭霸之後，三聖鄉地塊卻因無人應價而流拍。

本次土拍中流拍的土地共有6塊，其餘5宗地分彆為溫江區136.2畝地塊、溫江區24.4畝地塊、龍泉驛區118.3畝地塊、龍泉驛區140.3畝地塊、龍泉驛區30.3畝地塊。其中有4宗地塊體量較大，均超過100畝。值得注意的是，本次一圈層隻有上述三聖鄉一宗土地遭流拍，其餘一圈層土地均被成功拍下。

付躍華指齣，三聖鄉地塊流拍主要在於地塊麵積較大，總價較高，起拍總價已近30億元，為本批次起拍總價第二高地塊（最高為高新新川140畝地塊，起拍總價37億元）。另外，本宗地塊還涉及軌道交通保護區，地塊內軌道交通控製範圍用地麵積約8215.66平方米無償用於修建、保護軌道交通區間隧道及相關設施，實際可建麵積減少。“綜閤來看，當前開發商拿地主要偏嚮於小麵積地塊，總體風險可控且資金壓力較小，較大麵積地塊即便能成交也更多還是會考慮區域整體熱度。”付躍華總結稱。

與此同時，本次集中供地的流拍率則繼續下降。去年第二、三批次的流拍率分彆高達31%和17.5%，本次土拍流拍率已經降至12%。關於為何流拍率能持續下降，付躍華錶示，一方麵本次供應地塊中小麵積地塊較多，且主城區宗數占比較高，提升宗地質量的同時也相應減小房企資金壓力；另一方麵，本次土拍在減小房企資金及運營壓力的同時，利潤空間有所提升是本輪土拍流拍率下降的主要原因。

西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐評價稱，本次土拍結果符閤市場預期。雖然整體錶現比較“平淡”，但是在掛牌的總共50宗地裏麵，隻有6塊土地流拍，其餘44塊土地全部成交，成交率達到瞭88%。“這是在新年以來的第一次集中供地的‘小考’中交齣瞭一份閤格的答捲。”

此外，本次集中供地底價成交的地塊有30宗，占比達到瞭60%。劉璐認為，這一方麵說明瞭樓市特彆是土地市場調控的成效，另一方麵體現瞭市場的謹慎。

利潤空間擴大

本次土拍中備受關注的高新區54.1畝地塊土地最高限價為19400元/平方米，清水房限價為29900元/平方米，也即房地價差達到10500元/平方米，在去年的集中供地中，如此高的房地價差並不常見。如去年第三批次拍齣的高新區桂溪街道58.08畝地塊房地價差為8900元/平方米，且需同時配建64%的人纔公寓。

在這批次土拍中，房地産價差則得到瞭整體提升。按照最高清水房限價減去最高土地限價計算，本輪土拍超過一半地塊的房地價差超過10000元/平方米，而去年第三批次僅有2宗地塊的房地價差超過10000元/平方米，這次平均房地價差提升瞭近2000元/平方米，這無疑為後期銷售預留瞭更大的利潤空間。

土拍中預留的利潤空間擴大，成都並非個例。3月24日，南京市發布瞭今年第一批集中供地公告，相比以往，這次的房地價差同樣有肉眼可見的增加；在廣州市今年首批集中供地中，黃埔地塊不再限定開發項目的售價，海珠區兩宗地塊設置最高限價，當達到限價後進入競自持階段，但最高自持麵積也限定為50%。

本次成都土拍中改變的不隻有房地價差。相比過去競自持租賃住房和競人纔公寓，這次采用抽簽方式來確定最終競得者，這是從2021年初成都開啓“兩集中”供地以來首次采用抽簽方式。

根據齣讓規則，每宗土地設置土地最高限價和可售商品住房清水最高銷售均價，拍賣過程中采取固定的加價幅度。宗地最高應價小於宗地最高限價的，最高應價為齣讓宗地成交價格，最高應價者為齣讓宗地競得人；拍賣宗地最高應價達到設定的最高限價的，采取“抽簽競得”方式確定競得人。

“‘抽簽續競’及房地價差拉大，本質上都是在擴大開發商利潤空間，”在付躍華看來，利潤空間擴大，開發商參拍熱情一定程度上會有所提升，同時在開發商産品設計上也會留有更大的空間，對於保持市場産品多樣性、置換鏈條的連續性具有現實意義。

不過，早前一位曾參加過成都土拍的開發企業人士告訴記者，如果采用抽簽的方式來競拍土地，將更有利於大型企業和國企拿地，因為他們有充足的保證金來參與更多的項目競拍，也就有更多的勝算。

“央國平”占大頭

擁有更多中簽可能性的“央國平”（即央企、國企、地方平台公司），在本次土拍中占瞭大頭。這次成都集中供地共有33傢企業成功拿地，其中央企、國企、平台公司占比接近8成。拿地麵積前10房企中，隻有遠達和龍湖2傢民企。

在平台公司裏，城投置業、人居、陸港興辰置業本次都拿下瞭兩塊及以上土地，其中成都城投置業還通過抽簽拿下上述熱門的高新區地塊，成華舊改、郫都投資、成都交投、金牛國投等公司也悉數拿地。另一方麵，本次僅有8宗地塊由民企競得，龍湖在龍泉驛區和雙流區各落一子，凱德和中瑞天悅通過抽簽各自獲取1宗純宅地。付躍華直言，平台類型公司對本次土拍有較大影響。

中海是本次成都土拍拿地麵積和拿地總金額都排在第一位的企業，拿地總建麵35.2萬平方米，拿地總金額56.5億元。而在成都集中供地曆史中，中海已經有一整年的時間沒有收獲。與中海類似的還有保利，同樣在沉寂一年後，一舉在成都拿下兩宗地，共計建麵27.94萬平方米，金額34.54億元。

迴顧全國近期的土拍情況，研究機構剋而瑞指齣，1～3月，拿地金額前20名中有半數是國企央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額均超過100億元。

比如，在3月中旬福州市土地齣讓中，27傢競買人裏，央企、國企占到多數，建發、新區集團各拍下兩塊地；在3月底上海齣讓顧村、高行、青浦新城、鬆江主城僅有的4個地塊中，有兩個地塊也為國資托底。

剋而瑞錶示，從拿地企業來看，目前大多數城市均以資金實力雄厚的國企、央企作為拿地主力，其次則是當地的平台公司。成都本次土拍也符閤這一特徵，對於有實力的企業而言，目前可以算是拿地窗口期，而民企投資還需要一定的時間修復。