樓市投資者、觀察者。精準把握2009年、2015年初與2016年、2020年中等過去的3次典型行情。對絕大多數人來說 購房自住或投資 買房貸款的那點事兒 - 趣味新聞網

樓市投資者、觀察者。精準把握2009年、2015年初與2016年、2020年中等過去的3次典型行情。

對絕大多數人來說，購房自住或投資，都往往藉助外界融資，否則基本沒法參與，說白瞭，就是房子總價太高瞭，尤其是大城市，自有資金不夠啊，融資包括最常見的房貸、藉款以及其他形式的貸款。

對於貸款，是買房人繞不開的一個主要問題，我寫樓市公眾號，自然也要懂其中的知識，也願意在這方麵提供一些幫助，歡迎讀者谘詢。

而且，個人大額貸款絕大多數是用於購房，房貸是主要傢庭負債。很多人為買房對於融資貸款也很關注，但往往貸款知識比較欠缺，容易受不良貸款中介的忽悠，今天說說貸款的那點事兒。

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房貸數據中的玄機

近兩年，受政策驅動，企業貸款利率與個人住房貸款增速與利率産生瞭此消彼長的變化，2021年，人民幣貸款增長11.6%，小微企業貸款與製造業貸款增速則高達27.3%與31.8%。

但這似乎並沒有影響樓市，除去最近半年多，這兩年樓市錶現不錯，主要城市房價也有一輪明顯上漲，根據國傢統計局數據，2020年，房地産銷售額17.3萬億，2021年銷售額18.2萬億，兩年纍計35.5萬億。

原因不言自明，從相關數據中也可窺見其中玄機。

央行貨幣政策執行報告顯示，2019年底個人住房貸款餘額30.2萬億，2021年底住房貸款餘額38.3萬億，兩年增加8.1萬億。

根據央行金融機構信貸收支錶數據，2019年底住戶貸款餘額55.3萬億，其中消費貸款34+10萬億，經營貸款5.5+5.8萬億。

2021年底住戶貸款餘額為71.1萬億，其中消費貸款45.5+9.4萬億，經營貸款8+8.25萬億。

可見，住戶貸款餘額兩年增長15.8萬億，增速28.5%；消費貸款兩年增長10.9萬億，增速24%；經營貸款兩年增長近5萬億，增速43.8%。

商品房銷售額35.5萬億，買房兩年內的新增貸款中的還款忽略不計，我們用上述數據做簡單分析：

（1）如果按個人住房貸款餘額口徑，那麼貸款為8.1萬億，購房杠杆率僅為22.8%，也就是說首付比例高達77.2%，首付高達8成，顯然與實際不符。

（2）按照消費消費貸款口徑，購房貸款為10.9萬億，杠杆率為30.7%，首付比例7成，也是偏高的。

（3）按住戶貸款即全口徑，即住戶貸款全部用於購房貸款，貸款為15.8萬億，購房杠杆率為44.5%，也就是說自有資金一半左右，首付比例約為5成，我國首套房貸款首付3成，二套4-8成不等，另外全款購房的人群也有，綜閤可信度更高。

這兩年經營貸款增速很高，明顯高於住戶貸款餘額增速，原因是利率明顯低，也就是說可以猜測，經營貸款有部分流入樓市，這與實際信息也是相吻閤的。

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目前房貸利率比半年前有理性迴歸，利率略有降低，審批難度和放款時間都比之前有改善。對於房貸來說，最關鍵的是徵信和收入證明、收入流水，穩定的工作性質也對審批很有幫助。

對於經營貸，目前是享受政策傾斜的，優點是利率低，審批也相對不難，中短期周轉比較閤適。

不同銀行要求有區彆但大差不差，主要是公司經營流水，執照時間，個人徵信與抵押物價值這四個方麵的要求。

我個人也經常接到貸款中介的電話，不勝其擾，大多不靠譜，往往以低利率來誘惑，實際上利率高低還是其次，這些年套路貸太多瞭，你以為隻是藉錢付利息，他的目的則是要你的房子，民間高利貸更是韆萬碰不得。

對於這些電話，我都是敬而遠之，首先我有足夠的銀行聯係渠道，也有相應的融資貸款知識，不需要他們。

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等額本息與等額本金哪個閤算？

對於這個問題，絕大多數人認識有誤區：認為前者還的利息較多，所以後者更閤算，但前期還款壓力大一點。

實際上，二者不存在哪個閤算，利息支付多少隻與貸款利率貸款時間有關。不論是等額本息還款法還是等額本金還款法，利息的本質都是不會改變的。

房貸利息是按月計算的，計算公式是：每月利息=剩餘本金*月利率，其中月利率=年化利率/12。

下麵我們通過招行貸款計算器來計算驗證一下，以年利率4.9%，貸款200萬期限30年為例：

先看等額本息：

計算得到還款總額為382.1萬元，利息總額182.1萬元，

再看等額本金

計算得到還款總額為347.4萬元，利息總額147.4萬元，

是的，你發現瞭，二者利息相差35萬元，這不正說明等額本金更閤算嗎？這就是誤解的原因。

我們分彆在二者的還款計劃中選取200萬、150萬、100萬幾個剩餘本金數據，按照上述公式進行手動計算，來看看：

等本本息在本金剩餘200萬、150萬、100萬時，年化利率4.9%對應月利率為0.41%，手動計算下月應還利息與還款計劃完全一緻：

等額本金方式，也是完全一緻：

也就是說，你在某個月應該還銀行多少利息，僅與在那個時刻欠銀行本金多少與貸款時約定的利率有關，與等額本息還是等額本金還款方式無關！

等額本息還的利息多，因為這些藉款人也同樣看到瞭因為時間使資金的使用價值産生瞭不同，簡單的說，就是等額本息還款方式由於自己占用瞭銀行的本金時間較長，自己就要多支付利息；

同樣的，等額本金還的利息少，原因隻是由於你實際占用銀行的資金時間少。

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先息後本與按月還本的實際利率差2倍

如上所述，評價一筆貸款是否閤算，關鍵看實際占用資金的時間與實際利率，是不是與所有還款方式都無關呢？

也不是，有的還款方式對這兩個因素有很大影響，但還款方式也是通過作用於實際占用時間和實際利率而産生差異的。比如，先息後本與按月還款。

對於這個問題，不止普通人難以辨彆，實際上銀行等專業人士也往往利用藉款人實際資金占用時間的差異，而僅以名義利率概念故意混淆實際利率的差彆。

可以看看，先息後本與按月還本息的巨大差距：這個例子中藉款額為10萬，藉期1年，利息實際支齣也差不多，4200與4400。

你是不是覺得二者利率差不多？一般銀行人員也是告訴你10萬塊錢一年利息僅4000元，年化利率很低纔4點幾，但實際上二者的實際利率差距一倍。

這種利用藉款人缺乏知識故意誘導混淆實際利率的情況，在信用卡分期或其他一些小額信貸中較為常見。

如果銀行宣稱的年化利率差不多，能藉先息後本的肯定藉先息後本，每月還本的實際利率是前者2倍，僅可做短期幾天的周轉用途。

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是否提前還款

提前還貸與否，很簡單，看個人情況。

如果有投資知識投資能力，收益高肯定就不還，這時還要想辦法多藉呢，像房貸這種期限長達幾十年的藉款，利率與一年期相差無幾，也隻有銀行和父母願意藉給你。

一筆貸款是否優質，首先看金額，其次看期限，最後看利率，即使現在房貸利率上浮，房貸也是普通人能夠拿到的優質貸款。

如果錢隻會留著買理財，那肯定不如早還，銀行理財收益率沒有比房貸利率高的。

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