發表日期 2/27/2022, 12:05:05 PM
周末中介朋友圈和群裏流傳著這樣一張圖!
簡直不要太假瞭好不好!央行不會這樣官宣政策!
目前關於首付來源沒去年剛開始那麼嚴是真的,但還是要查的,大傢不要被中介帶節奏瞭!
2月21日,有媒體報道稱,四大行均已下調廣州地區房貸利率。此消息一齣迅速引發市場關注。隨後,杭州也傳齣其房貸利率下調的消息,首套、二套房按揭利率均迎來下調,目前,各大銀行首套房利率基本穩定在5.6%-5.65%,個彆銀行最低可以做到5.5%,二套房利率則普遍在5.85%左右。同時,銀行放款速度也明顯加快,個彆銀行放款周期隻需要5個工作日。
除瞭熱門城市,此前也有部分地區傳齣新房首付比例下調的消息:廣西南寜發布公積金貸款新規,二套房貸款首付比例降為30%,首套房公積金貸款最高額度調整至70萬元,二套房公積金貸款最高額度調整至60萬元;重慶、贛州部分銀行也將首套房首付比例按20%執行。據不完全統計,目前至少有8個城市下調首付比例至20%。
伴隨著上述消息的持續發酵,樓市將迎來新一輪上漲的聲音也不絕於耳。那麼,房價真的會像人們所猜測的那樣低位反彈嗎?對此,大眾網・海報新聞記者采訪瞭多位業內人士和專傢學者。
首付比例下調的均為非限購城市 專傢:屬“因城施策”、局部的正常操作
山東師範大學城市與房地産研究中心主任程道平分析說:“房貸利率下調,對房價可能會有一定的作用,但是作用不大,不要過度解讀。而首付比例下調,對於購房者來說,相對更為有效。”同時他還錶示,目前實行首付比例下調的城市還屬少數,屬於局部調整,其目的還是促進房地産市場走嚮平穩健康的發展。
對此,濟南房産網大客戶事業部總經理柳廉恒也錶示認同,“目前,三四綫城市去庫存壓力相對較大,但其實這是在符閤國傢規定範圍內的正常操作,滿足我們購房者閤理購房的一些措施。”
仔細盤點此輪首付比例調整的城市不難發現,這些城市均為非限購城市。且依然符閤2016年央行“ 在不實施限購措施的城市,居民傢庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可嚮下浮動5個百分點 ”的規定,屬於“因城施策”下的閤理調整。
而廣州地區房貸利率的下調也應證瞭這一點。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受海報新聞記者采訪時錶示,此次廣州本地區房貸利率的調整可以確定的是,屬於銀行自主行為,並非是全國層麵的降息行動。自LPR(貸款基礎利率)改革以後,監管層強調金融政策要堅持“一城一策”的姿態,即在LPR的頂層框架下(首套房不低於LPR,二套房不低於LPR+60個基點),各地商業銀行可以自主確定首套房和二套房的利率水平。
而對於廣州房地産市場而言,李宇嘉認為,供求關係無疑是此次房貸利率調整的主要因素。
數據顯示,今年1月份,廣州新房成交不足6000套,遠低於2016年以來月均8000套-9000套的水平,而二手住宅成交(自助網簽+中介網簽)7014套,同比大減55.4%,且自2021年5月份以後一直在5000套-7000套的低位徘徊。
“當市場整體成交量下行後,對按揭的需求自然就會下降,按揭供求關係逆轉,導緻利率下降,銀行要做生意,自然隻能降低利率。疊加近期按揭額度有所增加,利率下降也在情理之中。”李宇嘉錶示,2021年前三季度,由於廣州房價過快上漲,在額度管控和信貸政策“一城一策”的模式下,按揭利率連續攀升。當前,在當前穩字當頭、穩中求進的新格局下,按揭利率過高阻礙瞭市場穩定和住房消費,適當下調利率也是市場迫切需要的。
此外,從剛剛發布的70城房價指數看,廣州新房價格環比上漲0.5%,一改此前的下跌態勢。李宇嘉預計,主流銀行或將持續下調按揭利率,對交易和市場需求的活躍度均有較大影響,後續市場將迴到正常時期的交易水平。
房貸利率下調、首付比例下調,利好誰?
房貸利率下調對於剛性購房者來說,無疑是一大利好。
柳廉恒告訴記者:“對於新房市場來說,給購房者的門檻稍微降低瞭一些,對於預算有限的、剛性購房者來說,會減輕一定的資金壓力。雖然從總房款來看,首付比例下降,意味著購房者貸款的比例會增大,但伴隨著貸款利率的下調,也會減輕購房者的購房壓力,包括已經購房的貸款客戶,都是利好的消息。”
近年來,隨著國傢房住不炒政策的貫徹落實,部分購房者對於買房一直處於觀望狀態,而經過6年多的政策調控,已經被擱置的購房意願也有瞭一定的釋放。
柳廉恒介紹說:“從年後這一段時間段來看,客戶的谘詢量和看房量有瞭明顯的上升。尤其2021年下半年,受到政策影響,濟南房地産市場處於低榖期,購房量下滑將近30%。節後明顯上升。近一段時間來看,客戶谘詢量大約上升瞭10%-20%。這時候大傢可能會提齣疑問,房價是否會上揚?但是根據我們的數據來看,還是保持平穩狀態。”
此外,值得注意的是,目前全國不少城市銀行對於房貸放款速度有所加快。據貝殼數據顯示,其監測的103個城市中平均放款周期不足40天,一綫城市中,北京、廣州、上海均較上月縮短,北京、廣州較上月加快瞭一個月;杭州、武漢、南京、成都、無锡、嘉興等二三綫城市放款速度也加快瞭一個月以上。目前包括北京、深圳在內,近四成的城市放款周期不足一個月。
而房貸利率的下調、部分城市首付比例的下降,以及銀行對於房貸放款速度的加快,對於開發商來說也形成一定程度利好,這意味著其能夠加速資金迴籠。
“房住不炒”,“穩”字當頭
值得注意的是,2月24日,國新辦舉行推動住房和城鄉建設高質量發展發布會,住房和城鄉建設部有關負責人錶示,在穩定房地産市場平穩運行方麵,將保持調控政策的連續性和穩定性,增強調控政策的精準性協調性。繼續穩妥實施房地産長效機製,保障住房的剛需,同時滿足閤理的改善性需求,促進房地産業良性循環和健康發展,努力穩地價、穩房價、穩預期。
不難看齣,當前,政府對於房地産市場的發展堅持“穩”字當頭,穩中求進,而當前為瞭避免房地産市場過快下滑齣台的一些舉措,目的不是再讓市場通過暴漲來紓睏,而是實現平穩健康發展。
程道平錶示:“過度刹車和一味的刺激升溫都會給房地産市場帶來不良影響,從超大城市到三四綫城市,不同城市所麵臨的情況不盡相同,將來樓市政策的差異化或許會越來越明顯,政策方案應因城施策、區彆對待。”
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