◎ 文 / 村長曾經作為全國樓市最火的城市之一 東莞也開始為調控鬆綁瞭。日前 人口超韆萬！GDP破萬億！這座強二綫城市的樓市，還在等一個信號…… - 趣味新聞網

◎ 文 / 村長

曾經作為全國樓市最火的城市之一，東莞也開始為調控鬆綁瞭。

日前，東莞2022年第一批集中供地，正式官宣。首批供地共8塊地，主要分布於長安、道�頡⒊Ｆ健⒑峽ぁ⒋罅膁郊疤料�6個鎮街。

相比之前，本次集中供地政策變化非常大，以去年掛牌過的2022WR003長安地塊（該地塊曾於2021年10月22日拍賣，最終流拍）和2022WR004塘廈地塊（此次為二度齣讓，2021年終止）為例

1、限價政策鬆動，土拍取消限售價！

其中，長安地塊取消瞭“首批最高房價毛坯不高於41998元/�O”的規定，塘廈地塊取消瞭“首批最高房價毛坯不高於 38220元/�O”的規定；

另外其他掛牌的6塊地，也都沒有瞭限售價約束。這給後續樓盤上市備案價格，提供瞭更多彈性空間。

2、競買保證金大幅下調！

其中，長安地塊從2021年的22億元降低到10.1億元，下降幅度為11.9億元；塘廈地塊從原來設定的12億元下調至4.5億元人民幣，下降7.5億元。

3、部分取消配建要求！

其中，長安地塊去年要求無償配建宗地10%的比例（約21066平方米）的安居房和停車位要求也取消瞭。

單從政策調整本身來看， 東莞有關部門的意圖很明顯，降低拿地門檻、嚮開發商示好。 對B端房企而言，不啻為實實在在的大利好。但也 間接說明，當下的東莞樓市形勢並不樂觀， 不然官方也不會齣手。

但有意思的是，從一些報道看，幾乎同一時間， 東莞樓市似乎一片火熱，一些樓盤甚至齣現瞭漲價現象。

比如，碧桂園雲麓半山、碧桂園鬆湖明珠、碧桂園雲樾半島、碧桂園樾府、碧桂園瑜�Z�_等項目宣布全綫産品價格上漲2%；

保利時區、保利堂悅、保利首鑄天際等項目宣布3月中價格再次上漲，時代天韻同樣宣布要封盤漲價……

在我看來 ，所謂漲價，更多是開發商在配閤“東莞樓市調控鬆動”製造聲勢，為成交逼定，采取的一種營銷策略，當下東莞樓市並非真是火熱到瞭要漲價的地步。

數據會說話。

中原統計的數據顯示，2月份東莞商品住房成交麵積9.89萬方， 同比下跌63%，環比下跌43%。可謂攔腰斬。

可能有人說會說，2月有春節因素影響。那我們就把周期拉長來看。

由下圖可見，東莞2月的成交量是過去2年以來的第二低，僅次於2020年疫情爆發後社會被摁下暫停鍵的2月份。

可能又有人會說，因為新增供應少，所以成交量纔低。是有這方麵的原因，但並非絕對關係。

一、再看上圖，2020年的1月、5月、6月、7月、11月，2021年的1月，當月均齣現瞭成交量遠大於供應量的情況；所以，供應量隻是成交量高低的充分非必要條件。

二、東莞樓市 當下的存量供應很大，庫存壓力大到足以讓開發商睡不著。 見下圖

據中原地産研究院監測數據顯示，截止2022年2月底，東莞住宅庫存套數34749套，約412萬�O，同比上升52%。

按照過去6個月消化速度計算， 2月底東莞樓市住宅庫存消化周期約15.2個月，創近8年新高， 高庫存壓力顯現。

三、 開盤去化率也顯示齣，市場正處於一年來的最低點。

1/2月份，東莞樓市開盤去化率30%都不到，不知誰給開發商的勇氣去漲價呢。

冰凍三尺，非一日之寒！

較於春節期間，這兩周東莞樓市或許會有所迴溫，但要說在短短十幾天內大反轉，熱到讓開發商漲價的程度，顯然是不可能的。

在我看來，東莞樓市的市場遠沒有到反轉的時候，因為 現有調控放鬆利好的是房企，對市場需求端更多是情緒上的刺激，至於市場反轉何時到來，則取決於需求端調控政策何時鬆動。

從基本麵上看，東莞的城市基本麵當真沒得說，是一個人口破韆萬、GDP破萬億的強二綫城市，但麵積呢，又隻有2460平方公裏，僅相當於鄭州下麵一個區。

人多、錢多、麵積小，歸結起來就是內需旺。

好上加好的是， 外需也旺！

得益於毗鄰深圳、廣州兩大一綫城市的地緣優勢，東莞樓市又深得深圳客、廣州客的青睞，尤其是深圳客。臨深三鎮，可以說就是被深圳客給買起來的。

而自去年下半年以來， 東莞樓市之所以日漸羸弱，根本原因就是旺盛的內需和外需，被一份東莞樓市史上最嚴調控，死死摁在瞭地上，進而造成市場有效需求大幅縮減。

下麵這張圖，更能清晰明瞭地反映齣東莞樓市需求端調控的加碼，對市場成交的影響。

若以年為單位，這種影響更是觸目驚心，2021年東莞樓市住宅成交量大幅萎縮至491萬�O， 同比萎縮34%，創近11年新低 ； 二手住宅成交量，為17490套， 同比下降33%，創2011年以來新低。

所以， 除非壓製需求的限購等政策有所鬆動，否則東莞樓市很難有大的起色。

這也意味著， 現有的土地市場的調控放鬆，可能隻是前菜， 若銷售端持續乏力，不排除東莞在限購、首付等方麵會有所鬆動。況且更大膽的鄭州等城市，在政策突破上，已經邁齣瞭更大的步子。

當然，對於現在有購房資格的購房者來說，當需求端的政策開始鬆動時，可能最佳的購房時機就已經錯過瞭。

所以，還是抓緊時間，趁著這個日漸縮小的窗口期，好好撿漏吧。

畢竟東莞的城市基本麵和需求量能在那擺著， 不需要加碼刺激，隻需把現有枷鎖鬆一鬆，市場反轉分分鍾鍾的事。