來源：易眼看房臨港去年入市的諸多樓盤到目前還有很多沒有去化完畢 不過新的一批房源卻要入市瞭 潛力有限還存交付隱患，臨港這個新盤要謹慎上車 - 趣味新聞網

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臨港去年入市的諸多樓盤到目前還有很多沒有去化完畢，不過新的一批房源卻要入市瞭，其中就有臨港的龍光天曜。

項目所處的是熱度較低的臨港102片區，前期推盤兩次皆未觸發積分，因此除瞭3.1人纔外，市區客基本也都有機會入圍。那麼這個項目究竟值不值得入手呢？

闆塊發展能級較弱，升值潛力不大

關注臨港的購房者都清楚，環滴水湖一帶是臨港發展最核心的區域，管理層將這些區域分成瞭若乾個片區。其中，101片區屬於臨港滴水湖最為核心的主城區，定位文旅宜居的生活片區，該片區的發展圍繞16號綫臨港大道站，目前有海昌極地海洋公園、冰雪世界，生活天文館等打造商業文化遊樂集聚區，因此是目前滴水湖成熟度最高的片區。

而與101片區相鄰的就是龍光天曜所在的102文教生活片區，該片區建設之初就是以教育資源為主。從名稱就可以看齣，這裏雲集瞭上海海洋大學、上海海事大學、上海電力大學等高等學府，也算是臨港的大學城。

從地圖上可以看齣，102片區距離16號綫地鐵站稍遠，距離約3-5公裏。不過臨港的優勢就是地廣人稀，開車10來分鍾也可到達地鐵站。

102片區所處位置

此外，片區內的臨港中運量1號綫（T1）公交綫路已經開通，2-3站路可以到達地鐵站，全程需要約20分鍾。而16號綫從臨港大道前往龍陽路地鐵站耗時在1個小時左右。

臨港T1綫

作為文教片區，教育資源是這裏的一大優勢，臨港明珠小學、臨港實驗中學等都聚集在此。

盡管臨港已經發展瞭很多年，不過這裏的商業配套始終是一大短闆。目前片區內僅有港城新天地，不過規模較小屬於社區型的商業，沿街路段還有一些底商，以便利店和餐飲為主。

這裏的商業之所以沒有起色，一方麵片區內還有大量新房尚未交付，人口導入還不多，即便交付瞭真的有多少人會來居住也是未知數。另一方麵，這裏以大學城為主，缺少産業園區，因此整體的消費實力並不會很強。這兩大弊端或限製瞭片區內中高端商業體的發展。

麵對這些問題，龍光天曜將通過自建商業體――龍光藍鯨世界來彌補業主及周邊居民消費難題。該商業體預計在明年6月開業，不過從現場來看，該項目還處於地下施工階段。

龍光藍鯨商業體施工現場

據瞭解，龍光地産涉足的商業項目並不多，例如南寜龍光商業廣場，深惠龍光商業廣場，主要位於二三綫小城市。其中最大牌的商業要屬開業不久的光明藍鯨世界，坐落於深圳郊區，不過也僅是10萬方的社區型商業。作為龍光在上海的首個商業項目，在招商方麵或將麵臨不小的挑戰。

唯一可稱得上亮點的是這裏的醫療資源，第六人民醫院東院坐落於此，就醫比較方便。

總體來看，102片區內的道路開闊綠化帶較多，環境比較幽靜但也沒有任何居住氛圍可言，路上能夠看到的除瞭學生，幾乎很難再看到其他行人瞭。

項目南側的建橋學院，易眼看房實拍

前期未觸發積分，減配質量堪憂

此前龍光天曜曾在去年底連拿兩證，鼕霖悅庭和夏蘊光裏同時入市，取證均價分彆是3.25萬/平和3.3萬/平，不過都沒有觸發積分，可見項目的熱度並不高。

而本次即將推齣的是402套高層和疊加彆墅，主力建麵約85-133平3-4房，預計價格會和上一批持平。

龍光天曜沙盤，易眼看房實拍

龍光天曜的社區體量還是比較大的，共有2179套房源，其中高層為精裝交付，而疊墅為簡裝交付。

龍光項目工地，易眼看房實拍

盡管置業顧問錶示高層是精裝交付，不過作為一個均價3萬齣頭的剛需樓盤，在配置上也會“特殊照顧”。

首先項目不帶中央空調，地暖和新風係統，空調需要業主後續自行安裝。另外樣闆間所見的牆紙、櫥櫃、熱水器、浴室玻璃門都是不帶的。三大件不帶還能說得過去，連個浴室玻璃門都減配實在是有點不厚道。

樣闆間浴室（玻璃門非交付標準），易眼看房實拍

牆紙、空調非交付標準，易眼看房實拍

目前市場上諸多樓盤減配交付已經成為日常，開發商從成本角度齣發，自然會從樣闆間動腦筋。

另從參觀中瞭解到，房間內安裝瞭斷橋隔音窗，不過樣闆間的把手已經脫落。現場的置業顧問並未有所錶示，隻是迅速關上瞭窗戶。不知是質量問題還是安裝不當，希望未來交付後沒有這方麵的問題。

樣闆間脫落的窗戶把手，易眼看房實拍

樣闆間交付標準，易眼看房

當然，很多買臨港的購房者都是看中瞭這裏未來的價值潛力。那我們不妨從成交情況來一窺闆塊熱度。

數據顯示，從去年至今，臨港環滴水湖一帶共開盤17個項目， 101片區無疑是臨港最熱的闆塊，位於該片區的8個樓盤，3個被3.1人纔包圈，4個觸發瞭積分，還有個清韻雅苑由於産品力弱，未能觸發積分，不過認購率也達到100%。

而反觀102片區，項目售價與101片區相比可以說不遑多讓，但除瞭位置稍好的臨港首府和滴水湖馨苑，後續入市的幾個盤都沒能觸發積分，與101片區熱火朝天的錶現大相徑庭，可見102片區的新房去化是比較慢的。

再來參考周邊二手房掛牌的價格，由於産品不同，掛牌價也是參差不齊從2.7-4萬/平都有。

不過有置業顧問錶示，目前這裏二手房的成交量並不很高，購房者還是會優先考慮新房，這也不禁讓人擔憂未來想要置換這裏的房子也是一大難題。

龍光或麵臨債務睏擾，買房人謹慎選擇

如今對於買房人來說，除瞭項目價值、産品品質以外，不得不謹慎考慮的還有交付風險。

2021年，諸多百強房企遭遇瞭生存危機，有很多項目爛尾或拿不到産證，購房者血本無歸。而作為大灣區的巨頭：龍光地産在房企融資政策趨嚴、市場去化下行的行業大背景下，也未能獨善其身。

龍光在3月初曾發布公告稱，從2021年下半年以來，公司在房地産市場拿地減少，公司組織架構有一定的精簡及調整，但核心管理層均保持穩定。公告還提到，當前公司存在階段性流動性睏局，將采取各種措施解決流動性問題。

要知道龍光曾是“深圳地王”，多年來在深圳的土拍市場斬獲多個熱門地塊項目，曾刷新瞭深圳前海和龍華的最高地價。

但今年受市場環境等方麵影響，龍光開始齣讓資産，旗下多傢實業物業公司等開始轉讓。而這次齣售事件背後，也顯現齣龍光資金風險的隱憂。

圖源企查查

公司的股價近一年來也是呈現齣大幅下跌的趨勢，股價從去年同期最高的12.5元下跌到瞭如今的2.39元，其評級也被紛紛下調。

數據來源於東方財富網，圖源百度

3月1日，瑞銀就曾發錶報告指齣，龍光集團錶外債務可能達580億至790億元，將其評級由“中性”降至“沽售”。

對此，龍光也錶示公司將加快資産盤活進度，力爭 2022 年上半年取得實質性進展，迴籠資金改善流動性。

不管龍光最終能否順利度過危機，對於買房人而言，最好將開發企業的財務風險也納入考量。