現在是買屋的好時機, 錯過瞭這個時機, 可能就要等下一波的不景氣瞭最近有朋友問我「租屋好還是買屋好？」他的情況是租台北縣的房子3房2廳附車位自住沒差現在買屋立於不敗

發表日期 2009-05-21T10:30:14+08:00

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趣味新聞網記者特別報導 : 現在是買屋的好時機, 錯過瞭這個時機, 可能就要等下一波的不景氣瞭最近有朋友問我，「租屋好還是買屋好？」他的情況是租台北縣的房子3房2廳附車位，每月租金約2萬元，而 ... 自住沒差現在買屋立於不 .....

本帖最後由 gb9989 於 2009-5-21 11:53 編輯

現在是買屋的好時機, 錯過瞭這個時機, 可能就要等下一波的不景氣瞭

最近有朋友問我，「租屋好還是買屋好？」他的情況是租台北縣的房子3房2廳附車位，每月租金約2萬元，而同樣狀況屋齡20年內的房子，現在售價約8百萬到1韆萬之間，假設抓中間的數字是9百萬好瞭，那麼如果自備款2百萬，貸款7百萬，則每月利息約11,667元（以房貸利率2％計算），因此買房子每月比租房子可以省下約8韆元，似乎是一個比較好的選擇。

但過瞭寬限期，每月本息攤還約3萬5韆元，又比2萬元租金多齣1萬5韆元的支齣，他因此難以抉擇。

然後他又擔心現在房價在高點，買房子後每月省下的8韆元要是房價迴跌一成，9百萬的房子就是90萬的損失，每月省下的8韆元，要112個月纔補的迴來，112個月約9年的時間，要是房價跌兩成，就要18年的時間纔抵的迴來，18年過去，他都老瞭，而且利率是否能維持在2％以下，持續18年也是一個很大的問題。

看他煩惱的樣子，我想這應該也是很多人的煩惱，不過至少有購屋的打算，就是一個甜蜜的煩惱。我跟他分析瞭一下我的看法，我跟他說，現在的房市有利因素是，1.低利率、2.住宅環境更新的需求、3.股市錶現不錯、4.有可能開放中國資金購買不動産。

而不利的因素是，1.失業率高、2.經濟成長率不理想、3.資金外流、4.人口成長減緩、5.最近新流感疫情狀況不明、6.新房子房價在北市動輒每坪80萬，在台北縣每坪40萬，相對於一般上班族夫妻收入，每月約6萬元到10萬元來說，已經形成瞭一種難以跨越的障礙。

我認為，兩相比較可以發現，有利因素不是已經反應完畢（比如低利率），就是振興效果難以預估（比如中國資金跟股市），再看這一波房價修正到現在，大約隻有一年的時間，幅度也隻有大約一成，似乎還有盤整調降的空間。

因此我跟他說瞭一句網路名言「自住沒差」，雖然房價趨勢往下修正的機會大，但是這種事誰也料不準，不如不要理會這種東西。

我建議，在財務負擔不要太大的情況下，最好不要超過夫妻收入的1/3，那麼把房子當成是自己消費享受的消費品，把本金攤還當成強迫儲蓄，把利息當租金，未來隻要不要齣現賣房子換現金的不得已局勢，而是賣房子一定是為瞭換房子，那麼不管未來要是房價跌還是漲，都將立於不敗之地。

他問我為什麼？我說將來房價漲，你會慶幸自己現在買瞭，未來房價要是跌，你要換房子時，那麼賣掉舊房子雖然價錢不好，但是買入的新房子一樣是便宜的價位，又有什麼差？你還是有一間自己的房子住，不過記住，財務負擔不要太大，房貸利率最好用最低2％跟最高4％都算過一次纔好。

（城市租屋族總經理張權彬口述，曾萃芝整理）

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20年后的房价如何
很难料
如果自住
把租金拿来缴贷款
依这逻辑买屋是还好啦

本帖最后由 teddysu 于 2009-5-21 16:04 编辑

当利率低时购屋.确实是比较划算的.但也要仔细的计算两者之间的成本.文中提到
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
假设抓中间的数字是9百万好了，那么如果自备款2百万，贷款7百万，则每月利息约11,667元（以房贷利率2％计算），因此买房子每月比租房子可以省下约8千元，似乎是一个比较好的选择。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
这样的比较方式是有误差的.要算成本就得以总价900万来当基础.才能得出比教接近正确的数字.我个人的比较法是这样的

1.购屋时之使用成本=机会成本(总利息)+税负(房屋税+地价x税)+折旧(第年约5~10%.第2年每年以后约1~2%)

2.租屋时之使用成本=租金+搬家费用-租金抵所得税

其余之水电.管理等费用以等值计算.可不列入考虑之列.以上面的例子.900万的房屋3年搬家来简单的计算一下:

1.购屋时的成本=900万x2%x3年 + 约0.7万x3年(房地税) +900x5% +900x1%x2(折旧) =54万+2.1万+63万=119.1万
再加上购屋时需负担的代书费+规费+保险费等.约13~15万.购屋时前3年之总成本为119.1万+13万=132.1万

如不计算不计算折旧之总成本=132.1万-63万=69.1万

2.租屋之总成本=2万x12月x3年+1.5万搬家费=73.5万

以上面之计算方式.在利率为2%.3年后房屋不折旧(房价涨幅约7%.以抵销折旧).购屋还是比较划算的.从上面的计算因子应该可以看出.[利率]与[市场价格].应该才是决定是否购屋的[重点].其中[市场价格]比较难判断.需要一点经验.如果单纯以利率来看.以上面的案例来看.只要利率低于 73.5万/900万/3=2.73%以下.在买卖房价不变时.[自住]购屋是划算的.这是以自住来看.如果3年后仍以900万卖掉.那还得付一笔约4%的售屋费+代书+规费等等... 那利率就得再降才会划算...

所以.以自住的角度来看.在房价不变的基础之下(房价小涨抵销折旧.不售屋).以现在的利率下购屋是划算的.但利率是会变动的.如果平均利率昇高时.就得靠 [房价上涨] 来平衡.以长期的房市来看.只要政治能稳定.基本上是还有上涨的空间的.但短期(2~4年内)仍可能有低档.会低到那里还很难说.但总体的印象是应该不会超过15%.所以建议.如果在此时可以买到[断头户].或是低于週边行情(非事故户).相对风险是很小的.但这是以自住的观点来看.投资客就还得再多看看了^^

以上的内容.其实是可以套入换算式的.还可以计算的更仔细.但如果以自住的买方来说.要考虑的并不用太多.简单的说.

自住客购屋原则:

[时机好.房价大涨时.就努力的存钱... 等时机不好.房价低.没人买房子时.就可以买屋了]

千万别追高杀低就好了.只要不打仗.房价还是会随景气循环涨涨跌跌.房价可以差到1倍以上(我个人在92年时买的一房.最好时可以卖到买价的3倍多.现在总价仍有当时的2.5倍左右).但重点仍在

[要买屋时.要仔细的计算.每月支出最好不超过每月总收入的50%.最好是佔三分之一以下]

才不会变成 [屋奴] .这是很多人对购屋者的建议.但通常都不会被[重视].才会有那么多屋奴^^

最后.我自己常对买屋者的建议是:

1.可以轻松的负担购屋的支出(避免变成屋奴.与其要当屋奴.不如租屋还比较爽^^)
2.地点在自己的生活圈里(生活方便.容易适应.降低交通成本)
3.看房子时要觉得很喜欢(住得爽是很重要的.才不会买了房子却不想回家)

再选择适当的时机.花点时间.不要急.一定可以找到属于自己的 [窝] ^^ 当然.如果不缺钱.那就随自己高兴吧.这样才是最爽的^^

补充一下
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
网路名言「自住没差」
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这是售屋者[迷惑]买方的 [最佳名言]... 真的自住「自住没差」吗^^? 我的验证是很简单的.时机好时买900万的房子.跟时机不好时.同一间房子降价到700万时才买... 这样有没有差^^? 结论应该是很明显了吧^^ 没差...才怪^^

我是认为这一波的房价修正的还不够
且台湾的人口已经不在成长
房价要再往上粉难

现在房地产景气之所以回升主因是优惠房贷
说真的这应该算是回光返照
真正的底部根本尚未出现
但是呢如果需要贷款买屋的现在可以出手了
利率真的很低....
但如果是资金雄厚的人....千万别进去买
年底可能才是一个真正不败的点
至于什么时后市高点呢.....很简单....股市9000点.....石油100元美金.....再来就是房地产的高点了

自住真的没差吗？还不如看需求？
若真的是很需要有间房子的话，或许真的没差。
不然，买到高点的差价可能要赚很久...

个人认为前段时间房价炒的太高而且最近很多人失业还有很多人有失业补助金~跟优惠房贷撑着
所以暂时还没出现暴跌~在这样失业下去跟乱下去不稳定过一阵子有可能会暴跌吧~个人认为的!

错........
现在买900万自助
年底跌到700万.....
这200万的差价真得没差嘛！？
一年可以赚到200万的"差价"吗？
有些钱...能省还是要省....
毕竟买房子是人生大事
3F的大大分析的很有道理
自住没差＝套牢没卖.........

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