發表日期 3/23/2022, 1:59:32 PM
我國的房地産市場好像從來沒有齣現過現在這樣的局麵吧,如果硬要說有,那就是2008年遭受到全球次貸危機的影響,齣現瞭短暫的冷清而已,又或者說2014年在高庫存的壓力下所呈現齣來的冷清,除此之外好像沒有類似的局麵齣現瞭吧。
2021年的房地産是最有爭議性的一年,上半年整個房地産市場處於火爆的狀態,上海、杭州、北京、閤肥、重慶。等多個城市成交量節節高攀,杭州最為誇張,齣現10萬人同時搶房的局麵,原因很簡單,周邊的二手房價格4萬元每平米,而新開樓盤的銷售價格僅為3.2萬元每平米,買到就是賺到,假設購買100平米房子計算什麼都不用乾,就穩賺80萬元,誰又不願意去搶房呢?
搶到房的人還在沾沾自喜,認為房價會上漲10%、20%,甚至是30%的時候市場卻迎來瞭突變,2021年下半年樓市調控的力度下,整體的成交量以及成交價都緩慢迴落,特彆是9月份新房成交單價首次迎來拐點,而且平均成交單價跌破萬元每平米。
眾多老百姓也看到瞭房價要迎來拐點的大趨勢,畢竟房地産開發商為瞭迴籠資金,願意選擇降價10%、20%甚至是30%,成都某樓盤原售價2.6萬元每平米,內部工程房僅需要1.8萬元每平米、武漢某樓盤原售價1.7萬元每平米,通過關係拿齣來銷售的房源,僅需要1.1萬元。類似這樣的情況有很多,根據數據顯示有23個城市居然齣瞭“限跌令”,下降幅度控製在5%~15%範圍內。
不少的購房者、專傢、學者們都認為2022年的房地産,將會延續2021年下半年局麵,整體的價格還會持續下跌,最簡單的邏輯,如果房價平穩的情況下,就不會有這種局麵齣現瞭,限製價格下跌從側麵就說明瞭,還有持續下滑空間。
2022年,為瞭推動房地産市場迴暖,降準、降息、降首付、貨幣化:
1、降準和降息
去年齣現瞭兩次降準,一次降息,1月份以來又來瞭一次降息,前幾天央行再一次宣布自掏腰包10,000億元,把外匯賬款的收益拿齣來上繳給財政。換句話來說這就是變相降準,因為這10,000億的外匯占款相當於10,000億的基礎貨幣投放。
降準、降息就是利好房地産的一個關鍵環節,2021年的房地産市場正是因為受到兩道紅綫,三道紅綫的大力限製下,現如今變成瞭另外一個模樣瞭。
基礎貨幣投放錨換成瞭MLF,2014年以前都是與外匯占款比較多,錨地印鈔的多寡,在想到2月份社會金融融資規模下降,居民中長期貸款首次齣現負增長,接下來MLF利率會不會持續下降,這使得老百姓們的重點關注。
2、首付和利率
在2022年不少的城市都已經提齣瞭降低首付,過去購房正常來說是30%的首付的景區要支付20%的首付。
根據中文研究院數據顯示,截止到3月1日全國有16個城市開始降低首付利率政策,其中包含瞭菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、溫州等多個城市。
1月20日至2月18日,有25個城市下調房貸利率且下降幅度超過相對應期的5年期LPR降幅,根據貝殼研究院數據顯示,全國百城有70%的城市,房貸利率開始下調,下降幅度最高達到60個bp,數據顯示全國首套房平均利率下降到5.48%,就對於廣大購房者來說何嘗不是一種福利的,每個月的月供都減少瞭幾百元,甚至是上韆元。
3、貨幣化
3月1日鄭州提齣放鬆限貸限購政策,提到要實施三年棚改貨幣政策,聽到這裏大傢又想起瞭2015年的棚改,那是一個什麼樣的規模?三四綫城市就這樣硬生生被拉起來的。
鄭州作為我國新一綫城市擁有萬億GDP,提齣棚改政策會不會迎來新的一輪爆發呢?
市場在默默地發生變化,對於購房者來說,又該如何麵對這些問題呢?買房還是不買房,現如今買房好像是一個時機,但害怕買瞭房之後價格又會齣現下滑。
正常來說市場應該會迎來新的一輪變化,成交量會蹭蹭地往上漲,結果在經過差不多一個季度的放鬆市場還是這個樣起不來。
究其原因是購房者並不像過去一樣對於房産擁有巨大的希望:
3月4日申港證券發布瞭一份報告,3月14日。房地産行業報告顯示,截止到3月6日30城單月成交麵積,周比纍計分彆下滑-43%、-28%,13個城市二手房成交麵積減少。同比下滑-24%,纍計下滑達到瞭-29%。
不管是新房還是二手房,整體的成交量都並非可觀的狀態,100城市土地供應建設麵積纍計同比增加10%,成交建築麵積下降超過30%,成交金額同比甚至下降達到61%,100個城市賣地,成交溢價僅有1%,看到這些數據不由得感嘆與過去相比,真的是“慘淡”。
到底哪裏齣現瞭問題?答案應該就是這幾點瞭吧!
老百姓對於住房的需求量逐步減少
根據央行公開數據顯示,我國城鎮居民住房擁有率達到瞭96%,擁有兩套住房的傢庭占比31%,擁有三套及以上住房的傢庭占比為10.5%, 擁有兩套房産的我們可以理解為。剛需或者是置換用途那麼三套以上住房的傢庭真的是這樣嗎?
根據數據顯示,目前我國的房地産空置率約為22.3%,比國際房産空置率5%~10%的水平高瞭不少,西南財經大學調研報告顯示,當前國內空置房産套數超過瞭8,500萬套,另外小産權房,安居房,集體房,迴遷房。等各類的房産疊加在一起,空置套數,早早就已經突破億套。
房地産的投資屬性已經在逐步地退齣
過去的房産真的隻是解決住房用途,現在的房價不僅是解決住房用途,更是理想的投資理財産品,在過去的幾年中,不少人在房地産上掙得盆滿鉢滿,甚至有部分人實現瞭財富自由。
2016年房地産迎來瞭巔峰,根據數據顯示投資比例達到瞭85%,2017年房地産投資比例75%,2020年房地産投資比例下降不足40%,2021年下半年購房者主要都是衝著剛需住房需求去買房的。
房地産專傢馮侖,提到如果房價每年上漲幅度突破不瞭9%,很大可能就是虧本。
老百姓的杠杆太高瞭, 為瞭買房把傢裏麵6個錢包的金額都掏空瞭,這僅僅隻是給瞭一個首付款而已,還要麵臨著二三十年的房貸,老百姓真的沒有錢瞭,還怎麼買房呢?
隨著房住不炒的觀念越發深入,對於買房的需求好像並沒有這麼高瞭,因為要冷靜下來分析市場買房是為瞭解決住房問題,不再是投資瞭。
2022年,讓不少購房者審視清楚自己,是否閤適購買房産強硬上車,最終的後果都是“拍賣”,畢竟市場已經發生瞭變化,不像過去前進上車之後兩年,反正漲瞭賣掉套現穩一筆,現在賣都難賣瞭。