《財經》新媒體 宋金煜/文舒誌娟/編輯3月23日 根據哈爾濱人民政府網站公示文件 哈爾濱擬取消限售、房貸利率降至4.6％ 能否促成樓市迴暖？ - 趣味新聞網

《財經》新媒體 宋金煜/文 舒誌娟/編輯

3月23日，根據哈爾濱人民政府網站公示文件，哈爾濱擬取消主城區6區商品房限售政策。目前，文件已經進入公示期。若後續通過，則未來哈爾濱商品房上市交易不再受“3年”的時間限製。

同時，此前當地樓市調控政策相關的公積金貸款條件、二套以上購房的首付和利率標準有望放寬。事實上，早在一個多月前，哈爾濱個彆銀行的新房首套貸款利率已降至4.65%，近期最低降至4.6%，不過二手房方麵利率變化不大，多在5.2%以上，個彆低至5%以下。

在業內人士看來，此次取消限售等政策，意味著當前政策放鬆進入到新階段，即從金融政策放鬆開始轉嚮對“五限”的放鬆，預計後續市場低迷、庫存壓力較大的城市將跟進。不過，雖然哈爾濱利好政策較多，疊加效應或將釋放明顯，有助於精準引導閤理住房需求的釋放，不過預計對房地産市場迴暖影響效果有限。

半年內兩次鬆綁樓市調控

3月23日，哈爾濱人民政府網站發布瞭關於擬廢止《哈爾濱市人民政府關於進一步加強房地産調控工作的通知》（哈政辦規[2018]12號）（下稱 “通知”）的公示。通知顯示，上述調控工作通知已經完成其階段性調控使命，經報市政府同意，擬予以廢止。

而在去年10月份，哈爾濱市曾發布“哈十六條”鬆綁政策，包括人纔購房提供最高10萬元的現金補貼、放寬貸款年限以及降低預售許可標準、分期支付土地價款等16條措施，旨在刺激市場購買力並為房企減負。時隔不到半年，哈爾濱再次發文，擬取消2018年齣台的限售、提高公積金貸款條件等樓市調控政策。

值得注意的是，從2018年哈爾濱樓市調控政策內容來看，最大的亮點在於當時齣台瞭限售政策。而此次發文，意味著哈爾濱取消瞭主城區（道裏區、南崗區、道外區、香坊區、平房區和鬆北區）6區商品房限售政策，商品房上市交易將不再受到“3年”的時間限製。

此次廢除的調控政策除限售之外，還包括此前《通知》中提及的，提高的公積金貸款條件，將個人貸款還貸能力係數由0.5調整為0.4；有針對性地加強土地供應，對於房地産用地需求較大的哈西、鬆北等地區，適當增加住宅用地供應，並加快土地供應節奏；嚴格控製二套以上購房的首付和利率標準，及時調整公積金和商業性個人住房貸款各項標準。

記者注意到，自2021年下半年至今，哈爾濱樓市下行明顯，疊加數次疫情反復影響，市場成交一直探底，且房價持續下跌。根據國傢統計局最新數據顯示，2月份，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅銷售價格環比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈爾濱新房價格已連續七月下跌。

一位從業十多年的哈爾濱中介人士嚮《財經》新媒體記者介紹，2018年至2019年大開發商集中進入哈爾濱，造成新房體量大增，房價最高時為每平米13000元至14000元，甚至個彆樓盤超17000元。自2020年新冠疫情發生後，部分人收入受到影響，從而推遲或暫緩購房計劃，也有購房者降低瞭購房總預算。

“目前，哈爾濱周邊區域新房房價下降較多，這也拉低全市新房價格。”上述人士錶示，取消限售令有助於釋放新房流動性，刺激”賣一買一“需求，另外個人貸款還款能力係數重迴0.5，將提高公積金貸款額度，而二套住房首付和利率能否等同一套，現在還不明確。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，哈爾濱是首個明確廢除此前所有樓市調控政策的城市，對全國其他城市有藉鑒意義。各地需及時主動廢除和修正一些不閤時宜、影響當前房地産平穩發展的政策，使得閤理住房需求得到滿足。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析認為，自2017年以來，實施限售政策的城市數超60個，且仍然執行的城市限售占主要份額，預計後續不排除市場低迷、庫存壓力較大的城市跟進。

也有分析人士指齣，哈爾濱之前雖然政策已多處放寬，但效果有限，說明當前哈爾濱樓市調整壓力較大。目前購房者置業預期較弱，居民消費更趨理性，預計取消此前樓市調控政策對房地産市場迴暖影響效果有限。

新房房貸利率持續走低

近日有消息顯示，蘇州部分銀行首套房貸款利率降至4.6%，與今年1月份下調後的5年期以上LPR利率持平，這是該地區近兩年來首套房貸利率的最低水平。而記者通過梳理發現，早在一個多月前，哈爾濱個彆銀行的新房首套貸款利率已降至4.65%，近期最低降至4.6%，不過二手房方麵利率變化不大，多在5.2%以上，個彆低至5%。

民生銀行哈爾濱分行個人貸款中心工作人員告訴《財經》新媒體記者，一個月前該行新房首套貸款利率就降至4.65%，二套為4.9%，而哈爾濱建行相關人士則稱，目前該行新房首套貸款利率最低可給到4.6%。此外，浦發銀行新房首套貸款利率從一周前降至最低4.7%，招商銀行則為4.8%－4.9%。

據上述相關人士介紹，是否可拿到最低房貸利率，取決於與開發商閤作的銀行是誰，以及個人徵信資質。個彆銀行放款速度最快為一周多，而有的銀行放款周期則需一個半月。

而二手房方麵，部分銀行無論首套還是二套，貸款利率均在5%以上，僅民生銀行可給予首套4.9%的貸款利率。

據不完全統計，今年以來，已有上海、深圳、天津、蘇州等十餘個城市齣現瞭首套房貸利率低於5%的情況。另根據貝殼研究院的監測，2022年3月，103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分彆較上月迴落13個、15個基點，其中103城中有82城的房貸主流利率下調。同時，重點城市的放款周期也有所縮短，平均放款周期為34天，較上月縮短4天。

“房貸利率下調是房地産信貸政策逐漸寬鬆的體現之一。當前房貸利率方麵，低於5%的城市不是很多，但哈爾濱可以低至4.6%，說明該城房貸利率鬆綁意圖明顯，有助於進一步降低購房成本，對於激活購房需求有積極作用。”嚴躍進錶示，從實際情況看，哈爾濱近期利好政策較多，將産生疊加效應，有助於精準引導閤理住房需求的釋放，同時對房地産嚮好發展具有積極的作用。

中原地産首席分析師張大偉指齣，疫情影響瞭最近樓市，特彆是非一二綫核心城市，市場依然低迷中，而本來齣現小陽春苗頭的部分城市也因為疫情齣現瞭緩升。預計2022年上半年市場很難走齣調整，市場期待房貸、開發貸特彆是針對民營企業的開發貸有更明顯的寬鬆政策。