發表日期 3/28/2022, 12:23:33 PM
今天來一個話題,就是關於TOD項目,前幾天福州公示瞭地鐵的規劃圖,不過目前在建地鐵依然隻有5條+F1。
為此圍繞地鐵也産生瞭一些新盤,這些項目一般也都標上瞭TOD的字眼,但是在日常購房過程中,還是對於這個新模式,存在很多誤解,今天就從網絡資料說一遍(齣現錯誤,私信留言)。
01
TOD模式
TOD模式:“以公共交通為導嚮”的開發模式。(聽上去很專業,不夠白話)
目前大體兩種類型:站點上蓋項目和車輛段上蓋項目。
其中的車輛段上蓋項目分成:停車場上蓋項目、車輛段上蓋項目。
對於上述的錶達,大傢是否清楚,如果還是不清楚。
舉個例子:站點上蓋==金山站的榕心映月,車輛段上蓋==五四北的天空之城。
更粗的理解:站點上蓋項目位於地麵,車輛段上蓋項目位於蓋闆上(蓋闆一般8-14米)。
對於這幾年推齣的TOD項目,主打都是車輛段上蓋,關於這個産物是啥,網絡資料如下:
一般地鐵綫路都會配備:車輛段+停車場,可以混用,綫路不長也可以閤並。
其中車輛段的用途主要是地鐵的維修保養,停車場主要是停車+簡單維修。
具體細節說不清,大體理解成:車輛段是4S,停車場就是停車。
02
福州的地鐵車輛段
福州雖然公示瞭十幾條綫路,但是大傢也清楚目前真正開通和建設的隻有1、2、4、5、6、F1。
6條綫路,都配備車輛段+停車場,具體情況如下:
1號綫:清涼山停車場、新店車輛段
2號綫:竹岐停車場、鼓山車輛段、馬尾停車場(在建)
4號綫:洪塘停車場、前錦車輛段
5號綫:塔前停車場、樟嵐車輛段
6號綫:樟嵐停車場、橫港車輛段
F1:東升停車場、文嶺車輛段
對於這些配備的停車場、車輛段,由於占地都非常大,如果僅僅拿來做單一功能使用,很明顯浪費土地,為此上蓋項目就此齣現。
當然目前看也不是全部都有上蓋,下麵來盤點這些上蓋項目,也可以稱“天空之城”。 (如下圖片是早期規劃,不少車輛段已經調整)
03
1號綫
清涼山停車場:無
新店車輛段:天空之城
項目位於五四北,2017年,碧桂園以50.4億拿下宗地2017-25號地鐵一號綫新店車輛基地上蓋開發地塊,平均樓麵地價15075元/�O,土地麵積 167.16畝。
項目多傢房企開發,其中上蓋的A地塊,萬科操盤,即天空之城,B地塊保利操盤,即保利天璽。
項目早期均價精裝2.5W上市,目前優惠價也給到219W,92平高層+送車位,價格進一步下行。
目前項目也已經是現房,位於蓋闆的萬科接近清盤,保利目前還有餘房在售,從交房情況來看,也齣現瞭不少爭議。
由於項目北側是蓮花峰萬壽園,所以高層住宅可能會成為墓景房,同時A地塊是上蓋項目,社區齣行存在較大問題,也被業主投訴。
對於項目而言,雖然定位1號綫車輛段,但是當初可是主打3號綫,雖然從規劃來看,3號綫確實位於此處,也符閤共用車輛段的目的,但是3號綫作為上一批次的綫路,目前依然沒有上報落地,導緻項目交房瞭,還是沒有地鐵可用。
04
2號綫
鼓山車輛段:無
竹岐停車場:國貿上江原墅、金地自在城
國貿上江原墅:2020年,國貿以最高限價3.45億+競配建2160�O拿下宗地2020-03號,地鐵2號綫蘇洋上蓋地塊一,可售樓麵價約7965元/�O,地塊麵積80.37畝。
項目優勢在於靠近地鐵2號綫,主打洋房産品,推齣63、75、89的剛需産品,開盤均價1.5W。
金地自在城:2020年,金地拿下兩幅地塊。
以4.95億元+競配建1440�O拿下宗地2020-04號,麵積82.79畝,樓麵價7932元/�O
以5.85億元+競配建360�O拿下宗地2020-05號,麵積63.99畝,樓麵價7091元/�O
項目由兩個地塊組成,對比國貿地塊,指標相對一般,主推高層住宅,同樣是65、75、89的剛需産品,開盤均價1.46W。
由於距離地鐵優勢不如國貿、高層住宅也不如國貿的洋房,很明顯被全麵壓製,目前價格也持續下行。
05
4號綫
洪塘停車場:萬科城市之光
前錦車輛段:首開融創榕耀之城
萬科城市之光:2020年,豐兆振宏以41.24億元競得宗地2020-21號,可售樓麵價14160元/�O,住宅全裝修比例應達到60%以上,土地麵積:265.77畝,限高:80米,配建3萬平方米社會租賃住房。
項目近期首開上市,備案均價精裝3.1W,優惠完北區連廊2.85W,南區大平層3.15W。
首開去化有一定爭議,不過項目有2268套房源,跟五四北的天空之城A區接近。
目前優勢在於金山在售項目庫存一般,有一定客源吸引力,不過位於工業區,後續的去化壓力不小。
首開融創榕耀之城:2020年,首開以底價29.59億元拿下宗地2020-08號,平均樓麵地價10280元/�O,土地麵積:287.85畝,配建4萬方限價商品房。
項目1月首開上市,備案均價精裝2.83W,主推:65、79、89産品,采取分銷+大力度優惠,優惠價2.1W左右上市,宣稱800人搖號搶500套房,目前網簽202套。
不管項目實際去化如何,從開盤前就采取分銷,已經可以看齣去化壓力。
目前城南整體的庫存較大,帝封江+三江口,不少新盤在優惠比拼,對於這樣大體量的上蓋項目,後續價格大概率還會持續走低。
06
5號綫
塔前停車場:2022年3月30日,閩侯土拍推齣,宗地2022-03號。
樟嵐車輛段:大東海江山府。
備注:6號綫(同樣是大東海江山府,自動跳過)
宗地2022-03號:作為閩侯的的地鐵上蓋,地塊占地114畝,可售起始樓麵價約5409元/�O,商品住宅銷售備案均價為16857元/�O。
地塊的目前最大的硬傷跟五四北天空之城一樣,雖然是地鐵上蓋,但是5號綫的站點不在附近,距離有3公裏。
目前還未土拍,雖然麵積比市區的上蓋小,但是依然達到百畝,目前周邊的項目去化壓力不小,對於這樣的上蓋項目,預計推齣難度不低。
大東海江山府:2019年,大東海拿下兩幅地塊。
42.9億拿下宗地2019-38號,樓麵價12336元/�O,占地326.04畝,全裝修比例60%以上
7.4億拿下宗地2019-45號,樓麵價10950元/�O,占地63.36畝
項目號稱最大的TOD項目,從目前的體量來看確實如此,雖然2019年拿地,不過到2021年纔開盤上市,主打的優勢劃片清華附中二部。
項目以2.8W均價+捆綁車位上市,隨著樓市遇冷,清華附中預期下滑,目前二期改名,取消捆綁,同時分銷放齣一定優惠。
不過即使如此,目前網簽361套,對比總量3000多套,去化壓力非常大。
07
F1快綫
文嶺車輛段:無
東升停車場:中駿世界城�Z悅
2020年,中駿以45.6億元競得宗地2020-07號(東升地鐵停車場上蓋及周邊地塊),麵積:242.69畝,成交樓麵價約為13815.59元/平,配建社會租賃住房2.4萬平。
2021年1月開盤一期,從精裝3.15W,到尾盤3.3W,由於熱銷要求捆綁車位。
2021年8月開盤二期,精裝3.4W,目前在售。
項目算是這麼多上蓋項目裏麵,去化最好的,不過目前二期去化也在逐步走低。
對於項目而言,不同點在於,項目的一期、二期,並非上蓋項目,屬於周邊地塊,還未開發的E地塊纔是上蓋項目,預計是租賃住房也位於此處。
項目一直也以TOD宣稱,當然從地塊屬性來說也確實符閤。
按目前住宅産品定位來說,更符閤站點上蓋項目,項目定位F1快綫,所以距離1號綫地鐵有一定距離,購房過程中最好區分清楚。
08
盤點總結
對於這些地鐵車輛段上蓋物業,從實際使用來說,都不能直接進齣地鐵,最好的方案就是類似萬科城市之光,在社區旁邊配備一台獨立電梯。
對於這些上蓋項目,購房過程中,最需要注意的還是社區的進齣問題。
因為位於蓋闆之上,加上都是大盤,日常進齣社區都需要電梯或者樓梯輔助,如果房企規劃不夠完善,很容易對日後居住齣行産生影響。
當然上蓋項目還有一個問題,就是是否會受到地鐵齣車噪音及振動的影響,無法證實,建議多做評估。
對於福州的上蓋項目,還存在一個硬傷,可能僅僅是上蓋,周邊短時間內沒有地鐵站,導緻擁有上蓋的缺點,反而沒享受到地鐵的方便,比如目前的天空之城,即將推齣的閩侯宗地2022-03號。
對於上蓋項目,除瞭購房者外,對於拿地房企,其實壓力同樣不小,通過上麵的盤點,可以發現有幾個共性存在:
1、全部都是大體量的項目,對於房企的資金要求較高
2、蓋闆施工影響項目的上市進度,不少項目都是拿地1年多,甚至2年纔能上市
3、建設成本劃分,因為存在與地鐵公司的交互,其中不可控因素較多
綜上,對於地鐵上蓋項目,目前來看大部分去化都很艱難,其中有一部分原因也在於位於地鐵末站,區位並不理想,加上福州目前郊區庫存壓力較大,去化難+房源多,導緻這些上蓋項目,目前多多少少都成瞭套牢盤。
作為對比,這幾年在福州推齣的地鐵站點上蓋項目,或者地鐵周邊的項目,都靠著區位優勢,小體量地塊,做到瞭高去化。
對於購房者而言,地鐵盤確實有自身的吸引力,不過也會伴隨著不少隱患,特彆是那些車輛段上蓋項目,購房前盡量做好全麵的瞭解。