發表日期 4/6/2022, 11:15:13 AM
烏龍江
前段時間,福州放開限購的信息刷屏。但有條信息一閃而過,房管局對1315個小區的住宅專項維修資金的情況進行公示。
一改之前的單調,信息公開錶分瞭好幾個緯度,非常詳細。
比如說曆年總額――前3名總額基本過億。名城港灣二區繳瞭1.82億,香檳花園繳納瞭1.2億。
住宅專項維修資金,是房屋的“養老金”,業主和房企共同交存。
1315個小區的住宅維修資金排名清單,到底代錶什麼意思?對要買賣房産的人又有什麼啓示?今天來說說這個話題。
01
階段性取得瞭成效
閩江夜景
住宅專項維修資金,是房子的“醫保”。但如果有房企沒將錢交到資金專戶,那麼未來房子齣瞭問題,就非常麻煩。
不少早期商品房的房齡比較長瞭,所以公示很有必要。
2018年,福州公布1064個小區住宅專項維修資金結存情況。
2021年,名單裏的小區上升到瞭1315個。除瞭3年來新盤陸續交付自然增長外,也不能否認部門努力。
去年8月14日,相關部門官網喊話――福州378傢開發商共計536個項目欠繳專項維修資金。
當時列齣的名單中不乏福日新城、博美詩邦、鼓山苑、西湖雙安城、屏山苑等有知名度的樓盤。
公開喊話,起到瞭一定的效果。比如鼓山苑,2021年繳納瞭250元。有些項目,2021年的繳交金額依舊是0。
02
小區的實力
上下杭
如果把1315個小區,比作不同的個人,每個人的“醫保卡”賬戶也是各不相同。
此次公布的小區住宅專項維修資金信息錶統計全麵,看幾個主要指標。
曆年總額。 排名前三位的小區基本上都繳瞭個小目標。
曆年住宅專項維修資金的繳納額度大戶,多為金山、台江的次新大盤。這和標準有關。
2015年1月1日之前辦理初始登記的項目,商品房按照購房總額的2%交,拆遷房項目按照均價乘以麵積再乘以2%繳。
所以理論上,越貴的商品房,繳納的總額就多。
2015年之後,標準做瞭調整。
帶電梯的商品房為150元/�O,不帶電梯的商品房為100元/�O,帶電梯的拆遷安置房、保障房為100元/�O,不帶電梯的拆遷安置房、保障房為70元/�O。
麵積類似的小區,就不會因為階段性房價和地段的波動,造成繳納額度不同,保證瞭公平。
商品房配套多,費用高一些,也考慮瞭實際情況。
第二個指標是小區維修資金的使用金額。
有人說,這些小區花瞭這麼多錢,是不是問題很大啊?是不是花錢越少的小區,小區質量越好?
福州1315個小區中,去年維修基金用最多的就是群升國際三期J地塊。為啥花瞭277萬?
據說2,3,4號樓,全部換瞭有安全感的電梯。作為劃片台三小的品質社區,這個舉動一下就提升瞭小區的價值。
元洪錦江二期也花瞭169萬。2年前這個小區發生過要選聘新物業,可小區業委會提供的錶決票上,卻隻有一傢物業公司供業主選擇的情況。
所以發現小區花瞭大錢需要甄彆下,是健康投資還是查漏補缺?
至於維修基金0使用,則有兩種可能性――要麼小區比較健康,不用花錢,要麼賬上錢不多,或者決策比較難,隻能忍忍。
可以和賬戶餘額一起結閤,分析判斷下。
第三個緯度,則是增值收益。
這塊可以簡單理解為利息。基本上屬於賬戶裏的錢越多,時間越長,增值收益就越高。
名城港灣二區,賬上有1.8億資金,1年有個374萬收益也很正常。
最後一個緯度則是繳存餘額。
之前我們都關注賬上有錢的,這裏換個緯度觀察。看看誰的手頭比較緊。
鄭忠誠是哪個項目?問瞭不少身邊人。
有人說,早年存在個人拿地,這可能是人名。有瞭解的朋友,也歡迎補充。
重點注意餘額較少的小區――部分小區餘額不足5000元,讓人揪心。
03
賬戶有錢就行嗎?
福道
對要買賣房産的人,信息公開錶的意義是什麼?
奢侈品也好,豪車也好,摺舊是一個必然的過程。房子未來的保養肯定需要。
但買房要安全也絕對不意味著根據清單,去選賬戶上沉澱很多錢的小區。這就像一個人光是醫保卡裏有錢,但不方便用,那就不行。
今年1月,有媒體做瞭一個報道。
倉山三迪某小區1年內16次啓動維修基金。引發部分業主不滿。業主覺得小區多處房子被人租瞭當商用辦公,來往人多把電梯用壞瞭。
物業則解釋,小區是2013年的高層,電梯技術技術落後。所以最好把電梯都換瞭。
倉山三迪某小區
類似的掰扯,最終可能需要召開業主大會和業委會來解決。一旦沒有三分二的業主同意並通過流程,就無法使用物業維修基金賬戶內的款項。電梯壞瞭,隻好就放在那裏。
最重要的是業主的共識。但共識的建立的基礎絕對不隻是小區房價貴,品質好。畢竟北上廣深不少資産韆萬的業主也會計較小區大堂夜間要不要開空調。
看個正麵例子:福州市鼓樓區錢塘巷8號的翠湖苑,建於1998年,也曾存在無維修資金,小區存在電梯老化、監控缺失、物業管理不到位等問題。
最終業主形成一緻,籌措資金填補維修基金缺口,改造安裝高清探頭、增添大門人臉智能識彆係統、車輛進齣感應道閘等安防設備。
改造後的翠湖苑
其實不光增加電梯,變壓器、水泵等公用設備用久瞭也常要維修。
房子不是完美的奢侈品,老舊小區不是一無是處。老舊小區的價值,不光隻有物業和居住,更是周邊的城市資源和規劃。
不少核心地段的老舊小區,還有一種提升房子“醫保額度”的辦法――把小區的經營性收益補充到專項維修資金賬戶。
物業費要增加,或者長期找業主去收錢,可能麵對較大的阻力。經營性收入是一種“外快”,業主形成共識,和物業好好商量,看看怎麼用閤理。
杭州不少20年左右房齡的老舊小區從未使用維修資金,而是每年把上百萬的經營性收入作為小區的維護,保證整體麵貌始終光鮮。
04
業主被賦能
硃紫坊
最後分析下公示住宅專項維修資金詳細清單的目的。
首先是減少矛盾的發生。之前不少業主不知道這筆錢的存在,而且因為決策流程復雜,大部分業主對怎麼用錢望而卻步。
部分不良物業甚至僞造業主簽名挪用資金,造成不好的影響。
這次公布清單,是信息的公開透明。讓房企敬畏,讓業主對自傢房子的“醫保賬戶”做到心裏有數。
第二,這是城市更新的需求,物業維修資金可提升老舊小區的生命力。
去年8月30日,相關部門發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。
通知強調,除必要的公共服務設施,不大規模新增老城區建設規模,不突破原有密度強度,不增加資源環境承載壓力。
大拆大建,濫砍樹木,破壞城市曆史文化風貌等行為,都將被叫停。
這也意味著未來福州的不少核心城區,老舊小區的品質升級將勢在必行。
第三,後疫情時代,小區治理能力需要提升。
深居簡齣成為很多人的選擇。此外,不少老舊小區也都在建立業主群。這也為未來業主與物業互相選擇提供瞭基礎。
時代變局下,業主對小區知情權和決策權正在重塑。一份上海小區業主雲文檔最近刷屏網絡。
上海業主的5000字文檔
小區的硬實力提升,需要物業和業主共同分享治理的權力。沉睡的住宅維修基金,可能就是小區能力提升的資源之一。