由於從今年上半年起 大陸三四綫城市的房地産市場開始火爆 易憲容》大陸樓市去庫存 陽奉陰違 - 趣味新聞網
發表日期 2017-07-02T19:00:18+08:00
趣味新聞網記者特別報導 : 由於從今年上半年起，大陸三四綫城市的房地産市場開始火爆，因此今年我到三四綫城市的機會也多起來。今年大陸政府對三四綫城市房地産市場的政策是，「因城施策」去除房地産市場的庫存。即是要通過讓2015年下半年 .....
由於從今年上半年起，大陸三四綫城市的房地産市場開始火爆，因此今年我到三四綫城市的機會也多起來。今年大陸政府對三四綫城市房地産市場的政策是，「因城施策」去除房地産市場的庫存。即是要通過讓2015年下半年起導緻一二綫城市房地産火爆甚至房價飆升的政策嚮三四綫城市蔓延，也要讓三四綫城市的房地産市場也走上這條不歸路。事實上，大陸政府對三四綫城市的房地産市場的期望確實也在發生，上半年不少三四綫地市的房地産市場正在火爆起來，但是這種火爆要達到政府樓市去庫存的目標幾乎是不可能，反之三四綫房地産市場的庫存會在這波房地産市場的火爆中快速增加。
可以說，從2003年開始，大陸各級政府建開發區、打造新城基本上是每一級地方政府的首要任務。就是從那個時候開始，各個地方的城市規劃規模則是越來越大，越來越宏偉。2015年12月，全國城市規劃的會議在貴陽召開，有中國工程院院士根據這些規劃，計算齣未來建造的城市住房可以居住34億人口。我當時對此計算還是半信半疑，如果中國的城市規劃可建造可住34億人口的住房，那麼這20億人口從何而來，是不是未來中國的移民政策也會發生顛覆性的變化。
但是這位院士對城市規劃住房居住人口的計算，估計還隻是在現在的城市規劃圖紙上靜態地計算齣來的。如果動態來看，實際上無論是地方政府，還是房地産開發商都有強烈超越這種城市規劃的動機。因為，在現在的這些城市規劃圖紙上，如果有利益上的關聯性，哪一個地方政府不會突破這種城市規劃呢？而房地産開發商更是如此。最近我到的一些三四綫城市所看到情況都是這樣。
從已經修好的基礎設施來看，估計都是在十年內的時間裏修建的，不少地方都形成瞭一個個新城的框架。目前，隨著房地産市場的火爆，正在這個框架上填上各項內容，各城市的高樓大廈拔地而起。盡管當前這些三四綫城市的房價不是太高，但是隻要房地産市場價格在上漲，即使每年上漲10%，那麼進入市場房地産開發商則會越來越多。他們也會製造一個又一個住房銷售的話題吸引投資者進入市場。隻要房價在上漲，不僅現在的住房很快會賣齣，而且也會刺激地方政府推齣更多的土地，刺激房地産開發商加快建造更多的住房。東部中部的三四綫城市是這樣，西部的三四綫城市也是如此。
從所公佈的5月份的數據可以看到，70個大中城市，有80%以上的城市房價還在上漲。而這種房價上漲還沒有把「陰陽閤同」（即網簽的閤同及實際購買的閤同為兩個價格）的因素考慮進去，如果把這個因素考慮進去，估計有更多的城市房價上漲，上漲的幅度會比政府所公佈的數據還要大。如果房價一直在上漲，那麼大陸中央政府要通過所謂的「因城施策」方式對三四綫城市去庫存隻能是天大的笑話。
因為，根據市場法則，事情十分簡單，如果是消費品及庫存過多，就得要降低價格銷售，這樣生産者的供給纔會減少，庫存纔能通過降低價格齣售消化掉。反之，如果是消費品，目前庫存過多，如果價格還在上漲，那麼生産者不僅不會減少供給，反之還會增加供給，庫存隻能會越來越多。所以說，如果住房是消費品，房價還在上漲，這個時候想去庫存，隻能是天大的笑話！這也是大陸有些政府職能部門製定齣違反市場法則房地産市場政策的一個天大笑話！
如果房價還是在上漲，而銷售量又快速增長，這隻能說明這個時候的住房已經不是消費品而是投資品瞭。因為，對於作為投資品的住房來說，如果房價在下跌時，由於投資者購買無利可圖，甚至於虧損，這時住房投資者根本就不會進入市場。房價越是下跌，住房越是沒有投資者購買，住房的庫存當然越來越多。隻有房價上漲時（無論其漲幅有多大，隻要上漲就行），住房投資者纔會進入市場。而且房價上漲幅度越大，投資者越是會湧入市場。這時，住房銷售肯定會增加。同時，如果房價上漲，房地産開發商利潤也會增加，這樣會激勵房地産開發商增加更多的供給。房價上漲幅度越大，房地産開發商增加住房供給的動機更是強烈，建造的住房會更多。可見，政府職能部門製定的房地産市場政策想讓房價上漲時去庫存可是一種天大笑話。
同時，也應該看到，房價上漲時去庫存不僅是一個違反市場法則的笑話，也是與中央「房子是住的，而不是炒作的」市場定位完全衝突的（或是刻意齣台這種政策對抗中央對房地産市場的重新定位）。因為，要讓三四綫城市房價在上漲時去庫存，也就是意味著這個時候的房地産市場基本上是一個以投機炒作為主導的市場，房地産市場購買者目的是為瞭賣齣賺取利潤，而不是為瞭自己居住。所以，在房價上漲時去庫存的「因城施策」，實際上是用住房優惠政策鼓勵投機炒作者進入市場，與中央政府「房子是住的」的市場定位南轅北轍。
最近有人估計過，目前大陸已經建造好的住房，如果以每人居住30平方米計算，可供10億人口居住，而城裏的居民7億人口，而剩下可居住3億人口住房的人基本上是投機炒作。他們購買的住房不是自己居住而是為瞭獲利。盡管這種估算十分簡潔會讓認為不可信，但是說明瞭一個十分深刻的問題。即當前大陸房地産市場三分之一的房價由住房投機炒作者持有，大陸住房市場是一個以投資炒作為主導的市場，盡管房地産市場去庫存可以讓房地産開發商來去掉，但這些庫存隻是轉到住房投機炒作者手上，庫存並沒有減少，隻是會越來越多。在這種情況下，三四綫城市的房地産市場去庫存可能嗎？而這種違背常識的房地産政策自然成瞭天下的一種笑話！
還有最近北京推齣的政策是，要求開發商全力推進「拿地未開工和開工未入市項目」盡早開工入市，並附上未開工項目名單。截至3月底，拿地未開工項目共161項，開工未入市項目228項。如果這些項目能夠開工入市，那麼就可增加北京可銷售的住房約20萬套住房。而這個數據是北京2016年新房成交量的兩倍多。如果這也算得上是去庫存，要去除三四綫城市的房地産市場庫存隻會無限多，它是一個永遠不可能完成的任務。所以，當前三四綫城市的房地産市場政策，其實是在藉助去庫存讓樓市的規模擴張更大更快，以此來滿足政府的GDP增長。
（作者為青島大學經濟學院教授）
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華府雙橡園正門前的國徽花卉突然消失，引起颱灣和海外僑界一陣錯愕，想必是民進黨政府去中國化的又一動作，這是遲早的事，並不令人意外。盡管外交部和駐美代錶處辯稱，這是綠化雙橡園的環境施工造成，國徽原型仍在；隻是麵目全非，恐怕已不能恢復舊觀。雙橡園正門庭院前的國徽是瀋劍虹大使任內栽植培育的，負責此事的是園丁蔡啓村先生，迄今已有40多年的曆史，蔡先生一直守護灌溉著這個國徽，到瞭暮年仍堅守崗位。如今國徽遭遇政治劫難，摧毀殆盡，蔡先生的心情不難想像，身為小人物，他隻能奉命行事，實在莫可奈何。雙橡園的名稱取自園.......
資深媒體人：劉屏》人心渙散纔是危機
2008年此時，筆者在颱北作客，承一位外交界的好友告知，「巴拿馬好一陣子就想和北京建交，但是北京不願意。」這位好友如今已持節齣使過幾個國傢，在外交戰綫上艱苦備嘗，深切體會外交纔子錢復的名言：「兩岸關係高於外交關係；大陸政策位階高於外交政策。」蔡政府的兩岸關係沒處理好，外交關係怎麼會好？誰做外交部長，誰做駐巴拿馬大使，結果都是如此。本已成舟後，颱灣媒體紛紛引述「知情人士」的話，說中國大陸利誘巴拿馬，又說巴拿馬「秘密運作，到確定斷交前，巴拿馬政府僅4人知情」雲雲。「知情人士」如果要藉此挽迴顔麵，無可.......
資深媒體人：劉屏》安倍終究棄小英而去
蔡政府團隊對日本有很高期待，大選之前如此，執政後更是把美、日當作最大靠山。但近來種種發展，先是美國的川普總統明白錶示「親中」，現在日本的安倍首相也快速跟進。未來情勢如何發展，蔡政府必須警覺。兩天前安倍在東京演說，稱如果條件成熟，願與中國的「一帶一路」閤作。不到1個月前，安倍在另一個場閤說「待環境影響等疑問獲緻解決後」，會積極研究加入亞投行（AIIB）。這是安倍首次公開錶示要參與一帶一路和亞投行。不論要加入一帶一路或亞投行，對日本來說都是很不容易的，因為日本有自己的「新絲路」計畫。安倍已走訪瞭中亞.......
資深媒體人：劉屏》憶那群空軍大孩子
那天傍晚，重慶沙坪壩的南開中學，高三的齊邦媛正在K書，學妹說操場有人等她。她到瞭操場，看到那位25歲的飛行員，穿著軍用雨衣。他說部隊調防，在重慶換機，特地趕來看看她，7時半以前要趕迴機場。袍澤開著吉普車在校門口等他，沒熄火。齊邦媛與他一道往校門走，突然下起大雨。他拉著她跑到校門口一棟建築，在屋簷下站住，把她攏進雨衣裏。她聽到他的心跳砰砰。然而，隻持續瞭片刻，他必須走瞭。那是齊邦媛與張大飛最後一次見麵。時為1943年4月，中國正在全民抗戰。兩年後的6月，齊邦媛接到兄長來信，附瞭張大飛給齊邦媛的最後.......
資深媒體人：劉屏》林奕含與艾爾斯之死
年輕的女作傢林奕含輕生、狼師等事在颱灣持續發燒之際，羅傑‧艾爾斯在美國過世。這位福斯新聞的創辦人、董事長兼首席執行官之死，與林奕含之死或颱灣狼師有什麼相關？艾爾斯是美國媒體呼風喚雨的人物，《紐約時報》形容他「協助打造形象，幫助3位共和黨人當上總統，後來成為瞭美國保守派中一股重要的、常常令人生畏的政治力量」。他掌管福斯新聞長達20年，直到10個月前纔因為性醜聞被迫離職。艾爾斯下颱是美國大事。開第一槍的是離職的知名主播卡爾森，她說艾爾斯不但在公司內長期騷擾女性，而且明確要求與她發生性關係；她拒絕後，.......
資深媒體人：劉屏》法國大選的兩堂課
法國大選結束，39歲的中間派馬剋洪成為法國曆來最年輕的總統。數百年來，隻有拿破崙執政時比馬剋洪年輕，不過那時正逢亂世，拿破崙藉由政變而掌握絕對權力，再以35歲之齡獲選為法蘭西皇帝。這次法國大選至少教瞭我們兩堂課，一是法國媒體冷靜，不隨網路駭客背後的邪惡力量起舞；一是西方政壇極右派的聲勢固然在法國受挫，但得票繼續增加。先談媒體。大選在7日投票，5日晚上傳來馬剋洪的競選網站遭駭客侵襲等事，而且直指俄羅斯是幕後黑手。「駭」客如能齣現在新「聞」版麵及時段，定能「駭」人聽「聞」，有助於提高點閱率、閱讀率、.......
資深媒體人：劉屏》美國國會又在哄台灣？
美國參議院軍事委員會通過條款，要加強美國與颱灣間的軍事關係。這個決定看似對颱灣展現善意，可是颱灣方麵必須仔細思量：這個條款背後的意思是颱灣有義務與美國協同作戰。颱灣人民是願意前往阿富汗、伊拉剋作戰？還是願意對伊斯蘭國開戰？參院軍事委員會審查《2018年度國防授權法案》時，以21票對6票同意「美國海軍軍艦例行停靠颱灣的高雄或其他任何適當港口，並允許美國太平洋司令部接受颱灣提齣之進港要求。」這個條款受到矚目，因為它具有準軍事同盟的意味。然而，颱灣不能隻看條款的前半，對後半視而不見。就像當年《中美共同.......
資深媒體人：劉屏》連心波蘭 川普贏得喝采
7月6日，美國總統川普在波蘭首都華沙的起義紀念碑前演說。在美國，除瞭已有既定立場的左派之外，對演說內容無不贊譽有加，認為是川普曆來最精采的演說。有的將之與雷根總統在柏林布蘭登堡門的演說相比，有的則將之與教宗若望保祿二世在華沙的演說相比。1987年，雷根的「戈巴契夫先生，拆掉這堵牆吧！」成為20世紀最撼動人心的經典名句。若望保祿二世1979年在華沙的演說，從頭到尾不談政治，卻成為人民認清專製本質、波蘭走嚮民主的基石。川普一開口就揪住瞭聽眾的心，「這是曆世曆代波蘭人夢寐以求的波蘭：安全、強大、自由的.......
資深媒體人：卓亞雄》埤塘種電代價知多少
桃園埤塘吳郭魚染患湖泊病毒疫情還餘波盪漾，鄭文燦市長突然強推「埤塘光電綠能計畫」，希望分階段將2851口埤塘盡量覆蓋上太陽能光電闆。市長強推綠能可以理解，但在基礎資料不夠，甚至現場調查進度有限情況下，驟然對颱灣之寶桃園埤塘做齣變數難測的種電決策，恐怕下場是因小失大。桃園的埤塘是300年前先人渡海來颱，為改善農業灌溉環境，一斧一鑿挖齣「韆埤萬塘」，讓桃園不但物産豐饒，還因人與土地相處，酵化成極其珍貴的桃園客傢文化，其珍稀的程度，從列入「世界遺産潛力點」可見一斑；多位國際遺産專傢來到桃園勘查，不僅驚.......
資深媒體人：卓亞雄》就地不法 大傢一起來
屏東萬丹鄉鳳榮塑膠棧闆廠大火燒瞭近30小時終於撲滅瞭，大股濃煙直衝天際，不但北屏東，甚至南高雄也嚇著。縣府不得不趕緊查火源、火首，發現沒有列管資料，是設在農地上的資深違章工廠。大陣仗宣布不痛不癢的「重罰」後，下一步諷刺極瞭，政策指嚮協助地下工廠補辦登記，就地閤法。主管工廠登記的經濟部，手上資料顯示全颱閤法工廠約8萬7000傢，違章工廠估計在7萬傢左右，幾乎都位在農地上，都曆史悠久，怎麼辦呢？3年前頒行「輔導違章工廠閤法經營方案」試圖解套，把幾乎全位在特定農業區的違章工廠農地降編，先降為「一般農業.......
資深媒體人：卓亞雄》政策發夾彎耗損國力
蔡英文政權滿意度直直落，關鍵因素之一是政策「發夾彎」頻頻上演。請注意是「政策」層麵，影響所及當然遠大於單一事務執行麵的調整，無法包裝成尊重民意的從善如流。政策麵的發夾彎，意味這個政府施政的成熟度不足，思慮未周即啓動，付齣不應付的動盪代價後纔緊急收手。每一次政策發夾彎的發生，都不是單一事件，而是政府整個政策形成過程存在缺陷。遺憾的是，媒體對每次的發夾彎都僅以單一事件處理，不認為政府腦中樞的統閤齣瞭問題。其實每一個發夾彎都反映齣政府機器「腦子有洞」，每一次發夾彎造成的國力無謂耗損，其實比貪汙更可怕。.......
資深媒體人：卓亞雄》梅雨落空 政府卻無感
災難臨頭，媒體雖不至於扮演礦坑金絲雀的角色，不惜身殉，但至少有責任及時示警，讓可警示的應變機製、應即時齣麵的公權力機關，能夠鬧鍾響瞭不再攬被子蓋頭猛睡。不過現況卻是鬧鍾被按掉，政府聽而不見，好夢我自為之，睏待災難臨頭。今春的苦旱早已是幾十年氣候統計排行榜之最，奇怪的是氣象、水情單位毫無感覺，甚至因中南部一場小雨即自二階限水調為一階限水，幾乎是「水情一片大好」，讓民眾卸下防旱盔甲，縱情地享受夏天雨日後的親水時光。早就應上陣的防旱、抗旱，不但無實體作為，連精神宣示也不到位。一進5月，麵對今春苦旱大傢.......
資深媒體人：卓亞雄》看看南韓的前瞻建設
立法院審「前瞻基礎建設條例」朝野惡鬥空轉好一陣子，蔡英文數度為進度延宕講重話，擺明錢沾也好，綁樁也罷，反正8800億特彆預算要定瞭。蔡英文拚政績的企圖心各界自有公評，尤其是4400億軌道建設非乾不可，問題是軌道建設到位就錶示島內運輸走在世界尖端？夠前瞻嗎？不打臉，也不潑冷水，看看其他國傢運輸係統邁嚮未來都在做什麼。首先，先進國傢全力競逐無人自駕車科技的領先地位，裨能在自駕車站上浪頭後爭到該産業的利基。南韓新總統文在寅競選政見之一是「興建無人自駕車智慧高速公路」，南韓的自駕車技術並不在領先群，文在.......
