最近中國房地産上市公司的半年財報顯示 其業績都是捷報頻傳 易憲容》大陸房地産化經濟依然如故 - 趣味新聞網

發表日期 2017-07-24T18:45:39+08:00

    最近中國房地産上市公司的半年財報顯示，其業績都是捷報頻傳，房地産上市公司業績超過計畫指標早就成為常態，尤其是多數房地産上市公司的業績成倍增長。所以，從上兩個月開始，在香港H股市場，大陸房地産上市公司的股價都在快速上漲，不少房地産上市公司的股價一次又一次的創造曆史記錄也成瞭常態。同時，與房地産關聯的産業與行業，如建築材料、鋼鐵等其業績也十分喜人。

    正因為上半年房地産市場態勢十分喜人，中國的「房地産化」經濟增長肯定會一浪高一浪。從國傢統計局公布的資料來看，上半年房地産市場的投資增長及銷售繁榮遠超齣市場預期，中國GDP增長達到瞭6.9%，也遠高於計畫的6.5%。我早就指齣，隻要中國的房地産市場持續增長，那麼中國「房地産化」經濟增長就不用擔心瞭。

    從國傢統計局公布的資料來看，1至6月商品房銷售麵積74662萬平方米，同比增長16.1%。商品房銷售額59152億元，增長21.5%，其增速更是提高近3個百分點。這個資料是在2016年房地産市場增長創曆史記錄基礎上再快速增長。而商品房的銷售麵積及銷售金額增長，除瞭東北地區之外，東部、中部及西部地區都顯現齣快速增長態勢，這種增長中部地區更是明顯，其商品房銷售麵積增長達19.9%，其增速提高2.2個百分點；銷售額增長31.4%，增速提高4.5個百分點。

    這些資料說明瞭以下幾個問題。一是從2016年930到2017年317一輪又一輪的房地産調整政策齣台之後，盡管一綫城市及部分二綫熱點城市的房價瘋狂上漲有所遏製，從而讓這些城市的住房銷售急劇下降，但這些城市的住房價格並沒有下跌，這些城市的住房價格一直頂在天花闆上。這些城市的房地産市場齣現量跌價穩的僵持局麵。可以說，如果現行的房地産調控「五限」政策不改變，這些僵持局麵還會持續下去。因為，這些齣台房地産調控政策的城市占全國其他城市比重不是太大。

    二是由於這次房地産市場調控是「因城施策」，這對於已經齣台瞭房地産調控政策的城市來說，除瞭少數城市（比如一綫城市）的調控政策對遏製房地産炒作能夠起到作用之外，不少城市的房地産調控實際上多是一種房地産市場飢餓行銷，一些城市齣台如建築材料、鋼鐵等的房地産調控政策後隻是在鼓勵更多的投資者湧入市場。

    比如今年2月以來的廣州、佛山、中山、無錫等城市，越是齣台房地産調控政策，住房投資者越是湧入市場。因為這些城市的房價還在上漲。再加上三四綫城市沒有齣台房地産調控政策，這必然造成除瞭東北之外，住房銷售麵積及住房銷售金額還在快速增長態勢。尤其是一綫城市及二綫熱點城市的周邊，這種情況更是明顯。而且2016年房地産市場那種快速增長態勢已經蔓延到三四綫城市。這就是為何中部地區無論是住房銷售麵積還是銷售金額齣現快速增長局麵的原因所在。

    三是上半年的房地産市場銷售麵積及銷售金額快速增長，同樣錶現為住房銷售金額的增長遠高到住房銷售麵積的增長，而且這種情況在中部地區更為明顯。可以看到，全國房地産銷售金額增長遠高過房地産銷售麵積增長5個百分點，中部地區更是高過12個百分點。這也意味著當前全國的房地産市場增長與擴張仍然是以房價上漲為主導。

    從6月房價資料來看，無論是15個熱點城市，還是70個大中城市，其房價同比都是在上漲。其同比房價上漲最大的城市達22%以上。但是環比來看，盡管有10個城市的房價在下跌，但下跌的幅度多以是0.1或0.2，至多也是0.4。試想，房價上漲時，可上漲百分之幾十，而下跌時，僅下跌0.1或0.2。那麼這種房地産市場調控要讓房價迴歸理性肯定是猴年馬月事情。如果房價不調整，房地産政策的效果肯定是微乎其微的或根本就可忽略不計。

    也就是說，目前國內城市居民住房自有率達到93%以上，全國人均居住麵積達到45平方米以上，所以目前進入市場購買住房者多是投資者。再加上一些城市過高的房價，早就把住房消費者拋離在市場之外，住房消費者根本就沒有支付能力進入這些高房價的市場。所以不少分析都證明當前中國房地産市場是一個以投機炒作為主導的市場。在以投資為主導的市場，市場的走勢完全由預期來決定。隻要房價上漲，投資者就有意願湧入市場。

    從全國的情況來看，大中城市的房地産市場的價格總體上是在上漲，而且其同比上漲的幅度還很大。盡管有部分齣台房地産調控政策的城市房價上漲幅度有所降低，但同比也是在上漲，而其他城市不僅房價在上漲，而上漲的幅度同比基本上處於高位。對於沒有齣台房地産調控政策三四綫城市來說，盡管不少城市的基本房價不高，但是漲幅則不小。

    在這種形勢下，盡管當前全國房地産市場不會齣現如2016年一綫城市及部分二綫城市房價瘋狂上漲，但全國的房價總體都上漲，而且漲幅不小。隻要房價在上漲，住房投資者肯定會湧入市場，隻不過他們所進入的市場的城市不同而已。

    也正因為上半年國內房地産增長還有持續，房價還在上漲，那麼房地産開發商不僅有意願增加對房地産市場的投資，也有意願增加購入更多的土地。2017年1-6月，全國房地産開發投資50610億元，同比增長8.5%，遠高於2016年的全年水準。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，其增速?在提高。特彆是中部地區，房地産開發投資增長達16%，其增長速度與全國相比高一倍以上。

    房價在上漲，肯定會拉動住房銷售快速增長，推動房地産開發投資增長，及繁榮與房地産相關聯的産業及市場，這些都成瞭今年上半年中國經濟增長最大的動力。

    但是，這種情況能夠持續下去嗎？對於住房投資者來說，從他們的經驗來看，隻有住房投資纔能一本萬利，而且早幾年購買瞭住房沒有不贏利的，所以隻要房價在上漲，住房投資者就有進入市場驅利動機。同時，投資者也相信政府是不會讓住房價格下來，所以任何房地産調控政策齣台就是進入市場的時機。但是二綫以下的城市的住房過剩是不爭之事實，有些城市甚至是嚴重過剩，盡管住房投機炒作者在對賭政府不會讓房價下跌，但是他們則沒有考慮過他們購買的住房誰來接手？因為中國住房投機炒作者從來就沒有經曆房地産市場會齣現周期性調整！

    還有，對於中國政府來說，他們是希望避免房地産泡沫進一步惡化，擔心如果房地産市場崩盤可能會導緻銀行係統齣現大規模違約，在未來數年間給宏觀經濟造成負麵影響。而另一方麵，政府又擔心投資放緩或衝擊經濟增速。也正因為政府這種對房地産市場的模棱兩可的態度，既是引誘國內住房投機炒作者不斷地湧入房地産市場重要理由，也是中國房地産市場不可持續增長的根源所在。

    因為，在這種態度下，政府就不會齣台真正遏製房地産投機炒作的稅收政策及金融政策，二綫以下城市的房地産市場的庫存隻會快速增加，而不會減少，直到最後無法消化。這樣，由於中國的「房地産化」經濟沒有改變，短期內中國GDP增長會形勢大好，但房地産泡沫在進一步吹大，中國金融風險還在增加而不是在減少。這樣的市場當然是不可持續的。

    （作者為青島大學經濟學院教授）

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