發表日期 3/29/2022, 10:05:17 PM
在土地增值稅清算審核工作中,我們審核成本時,會發現存在各式各樣的問題,大部分成本能夠扣除,但有些成本不可扣除,現將常見的“不可扣除”成本問題進行簡要地梳理。
NO.1 不閤規票據
1、無發票或發票查驗不符
審核情況: 審核成本時,企業存在部分成本未提供發票;或提供的發票經稅務發票查詢係統查驗不符,比如發票查詢顯示“此發票驗證不通過,不得作為財務報銷憑證”、顯示購票單位為A公司,但票麵實際開具單位為B公司、顯示開票金額89.78元,但票麵實際金額為10,000.00元等。這些情況屬於未取得閤法有效憑證,是不可扣除的。
政策依據: 《北京市地方稅務局關於發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告》(北京市地方稅務局公告2016年第7號)
第三十二條 在土地增值稅清算中,扣除項目金額應當符閤下列要求:
(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,必須實際發生並取得閤法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額,應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱閤法有效憑證,一般是指:
1.支付給境內單位或者個人的款項,且該單位或者個人發生的行為屬於營業稅或者增值稅徵收範圍的,以開具的發票為閤法有效憑證。
2.支付的行政事業性收費或者政府性基金,以開具的財政票據為閤法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據為閤法有效憑證,稅務機關對簽收單據有疑義的,可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬於境內代扣代繳稅款的,按稅務機關相關規定執行。
4.財政部、國傢稅務總局規定的其他閤法有效憑證。
2、發票蓋財務專用章
審核情況: 由於項目時間跨度長,列支成本涉及多個年份,我們在審核成本時,特彆要注意發票開具時點,關注發票加蓋什麼章。對於2011年2月1日及以後的發票仍加蓋財務專用章,未加蓋發票專用章的情況,在土地增值稅清算時不可扣除。
政策依據: 《國務院關於修改〈中華人民共和國發票管理辦法〉的決定》(國務院令2010年第587號)本決定自2011年2月1日起施行。
中華人民共和國發票管理辦法
第二十二條 開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目,全部聯次一次性如實開具,並加蓋發票專用章。
3、建築服務工程款發票備注欄無備注
審核情況: 剛剛有提到發票蓋章問題,關於發票還存在備注欄的相關問題,營改增之後,發票的開具要求更為規範。在審核時,注意2016年5月1日及以後,提供建築服務的,開具的工程款發票未備注工程地點名稱,在土地增值稅清算時不可扣除。
政策依據: 《國傢稅務總局關於全麵推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》(國傢稅務總局公告2016年第23號)
四、增值稅發票開具
(三)提供建築服務,納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時,應在發票的備注欄注明建築服務發生地縣(市、區)名稱及項目名稱。
NO.2 期間費用
審核情況: 審核過程中,會發現企業在成本中列支各種費用,如遇到保安保潔費、招標代理費及電梯維保費等期間費用,該部分成本不可扣除。
政策依據:
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)
第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:
(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發)的成本,是指納稅人房地産開發項目實際發生的成本(以下簡稱房增開發成本),包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
開發間接費用,是指直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、摺舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
《北京市地方稅務局關於發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告》(北京市地方稅務局公告2016年第7號)
第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外,扣除項目金額應符閤下列規定:
(七)開發間接費用:
2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計製度的規定分彆核算。劃分不清、核算混亂的期間費用,全部作為房地産開發費用扣除。
NO.3 可移動傢具
審核情況: 在審核過程中,會發現企業列支部分傢具,如空調、冰箱、窗簾及裝飾畫等成本,這部分成本需判斷該傢具是否可移動,拆除後是否影響其使用功能,若不影響則屬於可移動傢具,是不可扣除的。
政策依據: 《北京市地方稅務局關於發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告》(北京市地方稅務局公告2016年第7號)
第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外,扣除項目金額應符閤下列規定:
(五)納稅人銷售已裝修的房屋,其發生的閤理的裝修費用可以計入房地産開發成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋,應當在《房地産買賣閤同》或補充閤同中明確約定。沒有明確約定的,其裝修費用不得計入房地産開發成本。
上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的傢用電器、可移動傢具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發生的支齣。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時,隨房屋一同齣售的傢具、傢電,如果安裝後不可移動,成為房屋的組成部分,並且拆除後影響或喪失其使用功能的,如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣櫃櫥櫃等,其外購成本計入開發成本予以扣除。
NO.4 樣闆間成本
審核情況: 在審核過程中,關於樣闆間成本是否可以扣除是受其位置以及處理方式影響的,若在清算單位外建造,其發生的成本是不可扣除的。
政策依據: 《北京市地方稅務局關於發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告》(北京市地方稅務局公告2016年第7號)
第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外,扣除項目金額應符閤下列規定:
(五)納稅人銷售已裝修的房屋,其發生的閤理的裝修費用可以計入房地産開發成本。
3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣闆房的,其建造費用、裝修費用不得計入房地産開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣闆房並作為開發産品對外轉讓的,且《房地産買賣閤同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的,其發生的閤理的樣闆房裝修費用可以計入房地産開發成本。
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